Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2009 по делу n А78-6763/2008. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,В иске отказать полностью

помещается в дело правоустанавливающих документов (пункт 3 статьи 20 названного Федерального закона).

На основании пункта 1 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующим органом в обязательном порядке проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с пунктами 32 и 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 01.07.2002 № 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Правовая экспертиза документов проводится в следующей последовательности: 1) проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества; 2) проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки; 3) проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям; 4)  проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации; 5) принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

С учетом приведенных норм права суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что УФРС вправе было проверить законность заключенного между Обществом и Администрацией муниципального района «Читинский район» договора аренды земельного участка от 15 июля 2008 года № 1539.

Согласно пунктам 1.4 и 1.5 названного договора арендованный Обществом земельный участок предоставляется для строительства базы отдыха, относится к категории земель особо охраняемых территорий.

Из кадастровых планов земельного участка от 10 августа 2007 года (т. 1, л.д. 139-140) и от 25 декабря 2007 года (т. 1, л.д. 33-34) также следует, что весь спорный земельный участок входит в состав земель особо охраняемых территорий и объектов.

Согласно статье 94 Земельного кодекса Российской Федерации к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов,  природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.

Пунктами 1-3 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что к землям особо охраняемых природных территорий относятся земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

На землях государственных природных заповедников, в том числе биосферных, национальных парков, природных парков, государственных природных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, включающих в себя особо ценные экологические системы и объекты, ради сохранения которых создавалась особо охраняемая природная территория, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В пределах земель особо охраняемых природных территорий изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению, не допускается. На специально выделенных земельных участках частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий допускается ограничение хозяйственной и рекреационной деятельности в соответствии с установленным для них особым правовым режимом.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 14.03.95 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» государственными природными заказниками являются территории (акватории), имеющие особое значение для сохранения или восстановления природных комплексов или их компонентов и поддержания экологического баланса. Объявление территории государственным природным заказником допускается как с изъятием, так и без изъятия у пользователей, владельцев и собственников земельных участков. Государственные природные заказники могут быть федерального или регионального значения. Государственные природные заказники могут иметь различный профиль, в том числе быть комплексными (ландшафтными), предназначенными для сохранения и восстановления природных комплексов (природных ландшафтов).

Пунктами 1 и 3 статьи 24 названного Федерального закона установлено, что на территориях государственных природных заказников постоянно или временно запрещается или ограничивается любая деятельность, если она противоречит целям создания государственных природных заказников или причиняет вред природным комплексам и их компонентам. Задачи и особенности режима особой охраны конкретного государственного природного заказника регионального значения определяются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, принявшими решение о создании этого государственного природного заказника.

Из материалов дела следует, и сторонами по существу не оспаривается, что спорный земельный участок находится на территории Ивано-Арахлейского государственного природного ландшафтного заказника регионального значения (далее – Ивано-Арахлейский заказник), площадь которого согласно пункту 2 Решения Читинской областной думы и Администрации Читинской области от 05.10.95 № д/а-48/5 «Об Ивано-Арахлейском государственном природном ландшафтном заказнике» составляет 210 000 гектаров (т. 1, оборот л.д. 36).

Данное обстоятельство подтверждается, в частности, описанием границ Ивано-Арахлейского заказника, приведенном в Приложении № 1 к названному решению (т. 1, л.д. 130-131), картой Ивано-Арахлейского заказника (т. 1, л.д. 129), актом выбора земельного участка от 24 мая 2007 года и картографическим материалом к нему (т. 1, л.д. 128), договором аренды земельного участка, кадастровыми планами земельного участка от 10 августа и 25 декабря 2007 года, постановлением Главы администрации муниципального района «Читинский район» от 03.09.2007 № 1518 «О присвоении адреса земельному участку ООО «ВСТПО» в районе озера Арахлей Читинского района» (т. 1, л.д. 150).

Согласно пункту 1.1 Положения об Ивано-Арахлейском государственном природном ландшафтном заказнике регионального значения, утвержденном Решением Читинской областной думы и Администрации Читинской области от 05.10.95 № д/а-48/5 (т. 1, л.д. 37-40), Ивано-Арахлейский заказник является территорией, имеющей особое значение для сохранения и восстановления природных комплексов и их компонентов, а также для поддержания экологического баланса.

Пунктом 2.1 указанного Положения предусмотрено, что Ивано-Арахлейский заказник создается для экологически безопасного освоения, сохранения и восстановления природных структур, оздоровления экологической обстановки на периферии Байкальского бассейна для последующей организации на этой территории природного парка с целью постепенного, поэтапного изменения категории особо охраняемой природной территории.

Режим заказника должен удовлетворять всем требованиям природоохранного законодательства Российской Федерации, законодательства Читинской области и по возможности учитывать рекомендации международных экспертов комплексной программы по озеру Байкал (пункт 3.1 Положения).

В соответствии с пунктом 3.6 этого Положения предоставление земельных участков, их перераспределение и иные вопросы землепользования на территории заказника решаются Администрацией Читинского района в соответствии с земельным законодательством по согласованию с администрацией заказника.

Таким образом, при предоставлении в аренду земельных участков, расположенных на территории Ивано-Арахлейского заказника, в том числе при определении целей аренды, необходимо учитывать положения статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях».

Как уже отмечалось, в пункте 1.4 договора аренды земельного участка от 15 июля 2008 года № 1539 указано, что участок предоставляется для строительства базы отдыха.

Согласно пункту 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Суд апелляционной инстанции полагает, что осуществление строительства на территории Ивано-Арахлейского заказника противоречит требованиям пункта 3 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 24 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и пунктам 1.1, 2.1 и 3.1 Положения об Ивано-Арахлейском государственном природном ландшафтном заказнике регионального значения, утвержденном Решением Читинской областной думы и Администрации Читинской области от 05.10.95 № д/а-48/5, поскольку строительство нельзя признать деятельностью, связанной с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и соответствующей целям создания Ивано-Арахлейского заказника.

Доводы Общества о том, что на территории  спорного земельного участка не планируется возведение капитальных строений, в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтверждены соответствующими доказательствами, в качестве каковых могут выступать, например, предусмотренные пунктом 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

В силу своей специфики строительство, в том числе и базы отдыха, не исключает причинение вреда природным комплексам и их компонентам, что прямо запрещено пунктом 1 статьи 24 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях».

Делая подобный вывод, суд апелляционной инстанции учитывает и положения подпункта 2 пункта 7 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения запрещается строительство автомобильных дорог, трубопроводов, линий электропередачи и других коммуникаций, а также строительство и эксплуатация промышленных, хозяйственных и жилых объектов, не связанных с разрешенной на особо охраняемых природных территориях деятельностью в соответствии с федеральными законами.

Несмотря на то, что Ивано-Арахлейский заказник расположен на землях особо охраняемых природных территорий регионального значения, суд апелляционной инстанции полагает, что при планировании строительства на его территории необходимо учитывать и приведенную норму, поскольку она содержит общий (универсальный) подход законодателя к вопросу о возможности строительства тех или иных объектов на территории земель особо охраняемых природных территорий.

Именно поэтому пунктом 4.1 статьи 12 Федерального закона от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора аренды) предусмотрено, что объектами государственной экологической экспертизы регионального уровня является, в том числе, проектная документация объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий регионального и местного значения.

Доказательств проведения такой экспертизы Обществом, равно как и Администрацией муниципального района «Читинский район», в материалы дела не представлено.

Кроме того, на основании пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Следовательно, при предоставлении расположенного на территории Ивано-Арахлейского заказника земельного участка в аренду Обществу, в том числе при осуществлении выбора этого земельного участка, Администрация муниципального района «Читинский район» обязана была учитывать особый режим использования территории Ивано-Арахлейского заказника и, в частности, экологические условия использования территории заказника.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что выбор и предоставление спорного земельного участка осуществлены с нарушением требований статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и Временного порядка предоставления земельных участков и прекращения прав на земельные участки в сельских, городских поселениях муниципального района «Читинский район», утвержденного постановлением Главы Администрации муниципального района «Читинский район» от 15.03.2006 № 223 (т. 2,