Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2009 по делу n А19-4810/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

скидка на обременение земельного участка договором аренды на 5 лет, составит сумму 33 970 473 руб., указав, что стоимость земельного, «с учетом обременения и допустимого округления», составит сумму 720 000 руб.

Принимая во внимание, что оценка рыночной стоимости земельного участка проведена вне рамок судебного процесса, суд первой инстанции  обоснованно признал данные отчетов об оценке, в соответствии со ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимыми доказательствами.

Данные представленных и истцом, и ответчиком заключений об оценке рыночной стоимости земельного участка свидетельствуют о проведении оценки с учетом разрешенного использования земельного участка - «для строительства группы многоквартирных жилых домов».

Постановлением мэра г. Иркутска от 05.07.07 № 031-06-1197/7 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, мкр. Лисиха», на основании заявления ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОЙ», обществу разрешено использование земельного участка площадью 4956 кв. м. с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха, для строительства группы многоквартирных жилых домов.

Постановление мэра г. Иркутска от 05.07.07 № 031-06-1197/7 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, мкр. Лисиха» является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости и в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о разрешенном использовании спорного земельного участка - «для строительства группы многоквартирных домов».

Данные представленной ответчиком в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.08.09 № 01/052/2009-234, свидетельствуют о том, что собственником земельного участка площадью 4956 кв. м. с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенным в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха, является ООО «Ирстройиндустрия», а также о том, что разрешенное использование названного земельного участка - для эксплуатации нежилого здания.

Анализируя пп. 14 п. 1 ст. 7, ст. ст. 16 20, 22, 23 Закона «О государственном кадастре недвижимости», п. 4 ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сведения о разрешенном использовании указанного земельного участка «для строительства группы многоквартирных жилых домов» ни в государственный кадастр недвижимости, ни в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не вносились.

В соответствии с п. п. 2, 3, 4, 5 утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000г. № 316 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, государственная кадастровая оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 10 Правил, результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В соответствии с п. 1.5. утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.02 № П/337 Методики государственной кадастровой оценки земель поселений, алгоритм расчета кадастровой стоимости земель, приведенный в Методике, разработан, в том числе, с учетом объективности существенных ценообразующих факторов:

адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) земель поселений обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок.

Согласно п. 1.6. Методики, для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

информация о стоимости продажи прав аренды;

цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п.

На основании п. 2.1. Методики, кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

-  уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

-  площади земельного участка;

-  вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

-  факторов местоположения и окружающей среды.

Так, при определении кадастровой стоимости земельных участков используется, в том числе, и уровень рыночных цен на земельные участки.

Действующим на момент подписания договора купли-продажи земельного участка от 13.09.07 постановлением губернатора Иркутской области от 28.02.03 № 87-п «О результатах государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области: с численностью 10000 человек и более, с численностью менее 10000 человек.

Согласно результатам государственной кадастровой оценки земель поселений Иркутской области (с численностью 10000 человек и более), кадастровая стоимость одного квадратного метра земельного участка, расположенного в г. Иркутске, в кадастровом квартале 000023 под промышленными объектами составляет сумму 1409,5 руб.

Согласно справке Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска от 26.04.07 № 505-71-3618/7, кадастровая стоимость земельного участка площадью 4956,00 кв. м., с кадастровым номером 38:36:0000 23:0160, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон «Лисиха», с разрешенным использованием - для эксплуатации нежилого здания, составляет сумму 6 985 482,00 руб.

Принимая во внимание площадь переданного ООО «Ирстройиндустрия» по договору купли-продажи от 13.09.07 земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0160 - 4956 кв. м., суд первой инстанции верно определил кадастровую стоимость спорного земельного участка на момент заключения указанного договора - 6 985 482 руб. и сделал обоснованный вывод о том, что стоимость переданного Танаевым А.Б. ООО «Ирстройиндустрия» земельного участка составляет 10,31% даже от кадастровой стоимости этого земельного участка, определенной с учетом ценообразующих факторов 2003 года.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что стоимость проданного Танаевым А.Б. ООО «Ирстройиндустрия» земельного участка явно занижена, является правомерным и основанным на  доказательствах, имеющихся в материалах дела.

ООО «Ирстройиндустрия» надлежало проявить обычную степень осмотрительности и предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Ирстройиндустрия», приобретая земельный участок по цене в 9 раз ниже кадастровой стоимости земельного участка, не проявило должной осмотрительности при решении вопроса о цене земельного участка, что свидетельствует о недобросовестности приобретателя этого участка, был сделан  с учетом положений п.п. 9, 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

На основании п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.08 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении  этого  имущества,  но  впоследствии  отмененного,  считается  выбывшим  из  владения собственника помимо его воли.

Вывод о том, что решение общего собрания участников ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ» участниками общества не принималось, свою волю ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ» на выбытие из его владения земельного участка площадью 4956,00 кв. м., с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха, не выражало, в связи с чем, названный земельный участок выбыл из владения ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ» помимо его воли, соответствует положениям ст. ст. 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 32 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», основан на исследовании следующих доказательств.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.09.09, учредителями ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ» являются ООО «КСИ-СТРОЙ» и ООО «РеалКом».

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А19-13435/07-13 подписанное ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ» с Танаевым А.Б. соглашение об отступном от 04.06.07 признано недействительным.

В ходе рассмотрения дела № А19-13435/07-13 было установлено, что ООО «КСИ-СТРОЙ» и ООО «РеалКом» являются участниками ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ» с долями в уставном капитале общества, соответственно, 70% и 30%, что соглашение об отступном от 04.06.07 является крупной сделкой, для которой, в соответствии с ч. 3 ст. 46 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», необходимо одобрение всеми участниками общества, что решение общего собрания участников ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОИ», оформленное, в соответствии со ст. 37 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», о совершении обществом сделки - соглашения об отступном от 04.06.07, отсутствует.

Следовательно, доводы ответчика со ссылкой на п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.08 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», были правомерно отклонены судом.

На основании подписанного Танаевым А.Б. с ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОЙ» соглашения об отступном от 04.06.07 решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 18.07.07 за Танаевым Андреем Борисовичем признано право собственности на земельный участок площадью 4956,00 кв. м., с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенный в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха.

Постановлением Президиума Иркутского областного суда от 11.02.08 решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 18.07.07 отменено, дело направлено на новое рассмотрение, с разрешением вопроса об его подведомственности суду общей юрисдикции.

Кроме того, в постановлении от 11.02.08 Президиум Иркутского областного суда указал на то, что в письме от 14.06.07 генеральный директор ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОЙ» Гнездилов B.C. уведомил Танаева А.Б. о принятом им решении о возврате 500 000 руб., что Октябрьский районный суд г. Иркутска пришел к выводу о недопустимости отказа ответчика от исполнения соглашения об отступном и, удовлетворив требования истца о признании за ним права собственности на спорный земельный участок, фактически решил вопрос о принудительном исполнении этого соглашения, что поскольку соглашение добровольно не исполнено сторонами, то оно не порождает права требования кредитора предоставить отступное, в связи с чем, истец вправе требовать лишь исполнения первоначального обязательства - договора займа.

Определением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 19.03.08, в связи с неподведомственностью дела суду общей юрисдикции, ходатайство Танаева А.Б. о прекращении производства по делу удовлетворено, производство по делу по иску Танаева А.Б. к ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОЙ» о признании права собственности прекращено.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что земельный участок площадью 4956,00 кв. м., с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенный в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха, выбыл из владения ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОЙ» помимо его воли.

Учитывая факт недобросовестности приобретения ООО «Ирстройиндустрия» земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха, а также факт выбытия названного земельного участка из владения ООО «Иркутскглавстрой» помимо воли последнего, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование ООО «ИРКУТСКГЛАВСТРОЙ» об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Ирстройиндустрия» земельного участка с кадастровым номером 38:36:000023:0160, расположенного в Октябрьском районе г. Иркутска, микрорайон Лисиха, на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в данной части.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за  исключением  предусмотренных  статьей  302  настоящего  Кодекса  случаев,  когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок