Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2011 по делу n А10-4633/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

арендодателем не подписаны.

Оплата обществу «Вектор» за пользование в 2006 г. помещением была произведена ИП Касаткиным А.В. платежными поручениями:

№82 от 21.03.2006 в сумме 14 850 руб. (по счету №24 от 23.01.2006 за февраль без НДС)

№83 от 21.03.2006 в сумме 82 640 руб. (по счету №51 от 23.01.2006 за февраль без НДС)

№781 от 31.03.2006 в сумме 97 490 руб. (по счету №54, 27 от 23.01.2006 за февраль без НДС)

№841 от 04.05.2006 в сумме 10 000 руб. (по счету  б/н от 30.03.2006 за март без НДС)

№844 от 05.05.2006 в сумме 10 000 руб. (по счету б/н от 30.03.2006 за март, без  НДС)

№848 от 06.05.2006 в сумме 10 000 руб. (по счету б/н от 30.03.2006 за март без НДС)

№856 от 15.05.2006  в сумме 35 000 руб. (по счету б/н от 30.03.2006 за март без НДС)

№864 от 19.05.2006 в сумме 10 000 руб. (по счету б/н от 30.03.2006 за март без НДС)

№162 от 23.06.2006 в сумме 97 490 руб. (по счетам №87 от 24.02.3006, №112 от 24.02.3006 за аренду без НДС)

№989 от 25.07.2006 в сумме 100 000 руб. (по договору №53/06 от 30.12.2005 за аренду)

№240 от 09.10.2006 в сумме 82 640 руб. (по счету  368 от 27.06.2006 за июль 2006 , без НДС), всего 550 110 руб.,

а также в адрес ООО «Стройжилсервис»:

№781 от 16.11.2009 в сумме 82640 руб. (за сентябрь 2006г. по договору аренды  от 30.06.3006 без НДС)

Полагая, что с индивидуального предпринимателя Касаткина А.В. подлежит взысканию сумма за неосновательное обогащение за пользование недвижимым имуществом, ООО «Стройжилсервис» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Индивидуальный предприниматель Касаткин А.В., считая, что денежные средства за оказание коммунальных и иных услуг, перечисленные им ООО «Стройжилсервис», получены последним в отсутствие правовых оснований, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Заявленные сторонами требования подлежат удовлетворению частично, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Так, при рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения в предмет доказывания по настоящему делу, в частности, входит выяснение следующих вопросов: сбережение ответчиком денежных средств за счет истца, а также неосновательность данного приобретения, размер неосновательного обогащения и процентов.

В силу п. 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю), как это предусмотрено статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения, который регулирует также и обязательства по аренде нежилых помещений, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно статье 654 того же Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так, существенными условиями договора аренды являются: предмет аренды и цена.

Из договоров также усматривается точный адрес расположения объекта, этаж и размер торговой  площади  предоставляемой в аренду, также имеются номера помещений.

То обстоятельство, что переданные  в аренду помещения не совпадают с данными технического паспорта (в котором отсутствуют помещения с такими номерами и площадями), не может свидетельствовать о несогласовании предмета, так как ни истец, ни ответчик не отрицают, что ИП Касаткин длительное время пользовался определенными торговыми площадями, следовательно, стороны определили предмет при заключении. Кроме того, акт приема-передачи имущества от ИП Касаткина ООО «Вектор» также свидетельствует о согласовании предмета аренды.

Анализ представленных договоров аренды №53-06 от 30.12.2005, №53-06-01 от 30.06.2006, №53-07-01 от 30.12.2006 позволяет сделать вывод, что стороны  согласовали все существенные условия договора аренды: предмет и цену.

Вместе с тем, необходимо учесть следующее.

Как следует из положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющей содержание права собственности, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В деле отсутствуют допустимые доказательства того, что ООО «Стройжилсервис» наделило ООО «Вектором» правом на сдачу в аренду имущества принадлежащего ООО «Стройжилсервис» в частности торговых площадей в здании по адресу: г. Якутск, ул. Орджоникидзе, 10/1.

Указание в договорах аренды  на наличие  договора поручения от 27.12.2004 не принимается судом во внимание, так как договоры аренды ООО «Стройжилсервис» не подписывались. Указанное поручение суду не представлено.

ООО «Стройжилсервис» в судебном заседании также не признал этого обстоятельства, как того требует ст. 70 АПК РФ (занесение в протокол и удостоверенное подписью представителя ООО «Стойжилсервис», либо выполненное в письменном виде и приобщенное к материалам дела).

В исковом заявлении, в отзывах ООО «Стройжилсервис» указывает, что помещения передавались в аренду ИП Касаткину ООО «Вектор». Но на то, что ООО «Стройжилсервис» предоставило ООО «Вектор» полномочия на передачу в аренду нежилых помещений расположенных по вышеуказанному адресу нигде не указано.

Указание в апелляционной жалобе ИП Касаткина на письменное признание ООО «Стройжилсервис»  в порядке ст. 70 АПК РФ судом не принимается, поскольку  в отзыве (л.д.29-т.3) это обстоятельство признает представитель ООО «Вектор». В отзыве от имени ООО «Стройжилсервис» утверждения о даче полномочий ООО «Вектор» на передачу имущества в аренду не имеется.

Доводы ИП Касаткина в апелляционной жалобе на то, что между ООО «Вектор» и ООО «Стройжилсервис» имелся договор уступки права требования аренды нежилых помещений, также отклоняется судом, так как такой договор суду не представлен. Указание на наличие такого договора в копии искового заявления, которое было представлено ИП Касаткиным в материалы дела (л.д.41 т.2), не означает фактическое наличие такого договора. При отсутствии самого договора суд не может признавать его существование и согласование сторонами конкретных  условий.

При таких обстоятельствах договоры аренды в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками и истец ООО «Стройжилсервис» вправе требовать с ИП Касаткина неосновательное обогащение за пользование его недвижимым имуществом.

Довод апелляционной жалобы ИП Касаткина о том, что никто не обращался с иском о признании договоров аренды ничтожными, является несостоятельным. В соответствии с п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Так, вне зависимости от наличия или отсутствия иска, если сделка не соответствует требованиям закона, она является ничтожной.

Довод жалобы о пропуске срока исковой давности для признания сделки ничтожной также не может быть принят, так как срок исковой давности применяется только для применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о ничтожности договоров аренды.

В соответствии с п.1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

ИП Касаткин сделал в суде первой инстанции заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

В рассматриваемом случае исполнение сделок началось с момента пользования ИП Касаткиным имуществом, т.е. с января 2006г.

Принимая во внимание, что в данном случае отношения между сторонами длящиеся, и в суд истец обратился 30.06.2009, то суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ООО «Стройжилсервис» вправе требовать неосновательного обогащения только с 30.06.2006.

Ссылки ООО «Стройжилсервис» на то, что срок исковой давности необходимо исчислять с момента прекращения пользования ИП Касаткиным имуществом, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку истец как собственник должен был знать о судьбе принадлежащего ему имущества с момента начала пользования ответчиком помещениями (с 01.01.2006).

Не могут быть приняты во внимание и представленные гарантийные письма ИП Касаткина, так как они адресованы ООО «Вектор» и в них ИП Касаткин соглашался  с оплатой исходя из договора аренды.

Ссылка в апелляционной жалобе ООО «Стройжилсервис», что ИП Касаткин не прекратил использование помещениями 30.06.2006, соответственно срок исковой давности по требованию с 01.01.2006 истцом не пропущен, основан на неверном толковании норм права.

В рассматриваемом случае отношения между сторонами носили длящийся характер, следовательно, исходя из толкования ст. 196, 200 ГК РФ, а также разъяснений данных в п. 10 постановления Пленума ВАС РФ №18 от 15.11.2001 и  ВС РФ №15  от 12.11.2001, срок исковой давности исчисляется отдельно по каждому повременному просроченному платежу.

Таким образом, ООО «Стройжилсервис» на основании ст. 1102, 1105 ГК РФ вправе требовать неосновательного обогащения за период с 30.06.2006 по 05.04.2007 (день сдачи помещений ИП Касаткиным л.д.112 т.4).

При отсутствии актов приема-передачи нежилых помещений факт использования нежилых помещений в указанный период признан ИП Касаткиным в письменном отзыве на иск (л.д.76 т.2), а также подтверждается действиями ответчика по оплате за пользование помещением.

Как установлено п. 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При этом по аналогии закона (пункта 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

В материалы дела сторонами были представлены противоречивые доказательства о размере арендной платы за 1 кв.м. нежилых помещений аналогичным, которые использовались ИП Касаткиным.

В соответствии с п.1 ст. 82 АПК РФ  для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая взаимоисключающие доказательства представленные сторонами, судом апелляционной инстанции по ходатайству сторон была назначена судебная оценочная экспертиза ООО Региональный экспертный центр «Норма-про» эксперту Дьячковской Н.Н.

Согласно заключению эксперта №92-н рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за один квадратный метр площади по торговым помещениям, расположенным в здании ТВЦ «Вектор», расположенному по адресу: г. Якутск, ул. Орджоникидзе, 10/1 на втором этаже в период с 01.01.2006 по 31.03.2007 составит округленно 650 руб., на третьем этаже – 600 руб.

Как следует из справки ООО «Региональный экспертный центр «Норма-pro» от 14.12.2010 №15/С рыночная стоимость ежемесячной  арендной платы  за один квадратный  метр площади по торговым помещениям, расположенным в здании ТВЦ «Вектор» по адресу: г.Якутск, ул. Орджоникидзе, дом 10/1, определенная в Отчете №92-н от 28.06.2010 включает налог на добавленную стоимость: на втором этаже в период с 01.01.2006 по 31.03.2007 составляла 650 руб. с учетом НДС.

Как видно из платежных поручений, представленных в материалы дела, оплата ответчиком производилась также без учета НДС.

Как следует из материалов дела и не оспаривается истцом и третьим лицом, ООО «Стройжилсервис» и третье лицо в 2006-2007 находились на упрощенной системе налогообложения и не являлись плательщиком НДС.

Следовательно, из стоимости аренды одного метра по цене 650 руб. подлежит исключению сумма НДС.

Так, стоимости аренды одного метра на втором этаже названного здания в спорный период составляет 550 руб. 85 коп. без НДС.

Таким образом, размер неосновательного обогащения за период с 30.06.2006 по 05.04.2007 составит 1 024 250 руб. 49 коп. ((550,85 руб.х206,6 кв.м. х 9мес.).

При расчете судом учитывалось, что в период с 30.06.2006 ответчик использовал только  помещения площадью 206,6 кв.м. (176,7 + 29,9), расположенные на втором этаже торгового центра.

Довод истца в апелляционной жалобе об ином размере площадей, судом не принимается, так как не подтвержден доказательствами.

В связи с тем, что требование истца по правоотношениям с ответчиком в период до 30.06.2006 заявлено с пропуском истцом срока исковой давности, судом не принимаются ссылки ответчика на оплату за пользование помещением в данный период и суммы платежей, произведенных до 30.06.2006, в расчете судом не учитываются.

В отплату неосновательного обогащения судом приняты: 42 885, 84 руб. (102510 руб. по платежному поручению №163 (оплата коммунальных услуг) – 59 624,16 руб.); 185 940 руб. (103 300 руб. по платежному поручению от 09.10.2006 №241 оплата коммунальных услуг + 82 640 руб. по платежному поручению от 09.10.2006 №240);  82 640 руб. по платежному поручению от 16.11.2009 №881). Всего – 311 465 руб. 84 коп.

Таким образом, требование о взыскании неосновательного обогащения