Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А78-3662/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в установленном порядке (уведомление о государственной регистрации договора аренды от 13.02.2009 г. № 01/177/2008-229).

25 ноября 2010 года в соответствии с распоряжением Департамента от 18 января 2010 года  № 123/р  «О  даче  согласия  арендатору земельного  участка ООО  «Север» на  передачу арендных прав и обязанностей третьему лицу» (т.1 л.д.36) между ООО «Север» и ООО «Орион» был заключен договор передачи арендных прав и обязанностей (уведомление о государственной регистрации договора аренды от 16 марта 2010 года № 01/019/2010-444) (т.1 л.д.37-38, далее также договор передачи прав, договор от 25.01.2010).

Согласно указанному договору ООО «Север» (Продавец) передало ООО «Орион» (Покупатель) арендные права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 27.11.2008 № 91/08 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75:32:040362:98, площадью 198403 кв. м, место положение которого установлено согласно кадастровому паспорту земельного участка от 13.08.2008: Забайкальский край, г. Чита, Ивановский проезд, 6. (пункт 1 договора от 25.01.2010).

Пунктом 5 договора от 25.01.2010 стороны установили, что покупатель принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 27.11.2008 № 91/08, в пределах срока его действия. С момента вступления настоящего договора в силу ответственным перед арендодателем становится покупатель.

Договор передачи арендных прав и обязанностей от 25.01.2010 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю 15.03.2010.

Полагая, что у ООО «Орион» имеется задолженность по внесению арендных платежей, Департамент направил обществу претензию (т.1 л.д.41), которая была оставлена без ответа, а затем обратился в суд с исковым заявлением (в последствии уточненным – т.2 л.д.45).

Согласно уточненным требованиям департамента он просит взыскать с ООО «Орион» задолженность по арендной плате и пени в сумме 6 290 685 рублей 57 копеек, из них основной долг - 6 159 873 рубля 79 копеек, пени - 130 811 рублей 78 копеек.

В обоснование заявленных требований с учетом пояснений, данных согласно указаниям суда кассационной инстанции и апелляционного суда, истец ссылается на то, что с 01.01.2009 вступило в действие постановление Правительства Забайкальского края от 16.12.2008 N116 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края» (данное постановление было опубликовано в официальном специализированном еженедельнике Правительства Забайкальского края «Азия-Экспресс» №68 от 30.12.2008). Для спорного земельного участка 75:32:040362:98 была утверждена кадастровая стоимость в размере 1 087 395 258,22 руб.

Постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 № 49, вступившим в действие с 01.01.2009, был утвержден Порядок определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, и Положение о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края.

Размер годовой арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, расчетного коэффициента в зависимости от вида разрешенного использования и корректирующего коэффициента.

Корректирующий коэффициент применяется с 01.07.2011 и равен 0,8.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 г. N15837/11, регулирование арендной платы по всем публичным землям на территории РФ осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Учитывая, что спорный земельный участок относится к категории земельных участков, государственная собственность на который не разграничена, на территории Забайкальского края, то к спорным отношениям с 01.01.2009 подлежит применению Порядок, утвержденный постановлением Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 №49 и расчет должен производится в соответствии с его требованиями и без внесения в текст договора подобных изменений.

Хотя в адрес ответчика по юридическому адресу (г.Чита, ул.Бутина, д.93, пом.1) Департаментом было направлено письмо от 08.10.2010 с дополнительным соглашением к договору аренды от 09.09.2010 об изменении методики расчета размера арендной платы. Однако оно вернулось в адрес Департамента в связи с тем, что организация по данному адресу не зарегистрирована. Какой либо иной адрес местонахождения ответчика у истца отсутствовал. Хотя п.4.2.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в случае изменения адреса или иных реквизитов, в трехдневный срок направить арендодателю письменное уведомление об этом.

Ответчик мог знать о постановлении Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 №49, т.к. данный акт был размещен в сети Интернет, в правовых системах и опубликован в официальном издании.

Довод ответчика о том, что изменение методики расчета и ее размер противоречит принципам экономической обоснованности, предсказуемости и предельно допустимой простоты расчета арендной платы не подлежит применению в связи со следующим.

Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» для земель федеральной собственности.

Соответственно из смысла постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 №15837/11 следует, что размер арендной платы, установленный в соответствии с нормативными актами публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.) таких методик и формул, должен быть проверен на его соответствие требованиям, установленным постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009, т.к. именно в нем закреплены принципы.

Спорный земельный участок был предоставлен через акт выбора земельного участка для строительства автомобильного рынка от 13.12.2007 №225/07 (распоряжение Мэра г.Читы от 31.01.2008 №546-Р «О предварительном согласовании места размещения автомобильного рынка и утверждении акта выбора земельного участка для ООО «Север»).

Согласно под. Д) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается следующим образом:

2 % в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта, если:

земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 087 395 258,22 руб. Таким образом, арендная плата в соответствии с подп. Д) пункта 3 Правил составит 21 747 905,16 руб. (1 087 395 258,22*2%), что больше годовой арендной платы спорного земельного участка, рассчитанной Департаментом (3 588 404,35 руб.)

Таким образом, постановление Правительства Забайкальского края №49 соответствует принципам, предусмотренным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582.

В постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа указано, что исчисление размера арендной платы за период с 01.01.2009 до 04.08.2009 также должно быть проверено на соответствие нормативным правовым актам, действующим в спорный период.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных  изменениями  законодательства, в заключенный ими договор аренды. Изменение размера арендной платы в результате применения соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной плате применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

Возражая против заявленных требований с учетом пояснений, данных согласно указаниям суда кассационной инстанции и апелляционного суда, ответчик  ссылается на то, что Земельный кодекс РФ устанавливает принцип платности землепользования. Арендная плата относится к одной из форм платы за использование земли. Пунктом 4 ст. 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Постановлением мэра города Читы от 26.12.2005 № 322 было утверждено Положение «О порядке определения размера арендной платы за землю в муниципальном образовании городской округ «Город Чита», которое регулирует порядок установления базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, дифференциации их на территории городского округа «Город Чита», установления и применения коэффициентов, иные вопросы, относящиеся к арендной плате за землю и входящие в компетенцию администрации городского округа «Город Чита».

В соответствии с названным Положением сторонами в п. 2.4. договора аренды №91/08 от 27.11.2008 года согласовано применение данной методики и размер арендной платы установлен в размере 992 015 рублей в год.

За период пользования земельным участком с 27.11.2008г. по 24.01.2010г. ООО «Север» была оплачена арендная плата на общую сумму 1 331 492,82 рублей. ООО «Орион» за период с 25.01.2010 г. по 13.07.2011 было оплачено 1 202 408 рублей. Т. е. свои обязанности по внесению арендной платы ООО «Север» и ООО «Орион» исполняли надлежащим образом согласно договора аренды №91/08 от 27.11.2008года.

Однако, согласно расчетам, представленным Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в суд, сумма арендных платежей за период:

с 01.07.2009 - 30.09.2009 составляет 897 101,09 рублей,

с 01.10.2009 - 31.12.2009 составляет 897 101,08 рублей,

с 01.01.2010 - 31.03.2010 составляет 897 101,09 рублей,

с 01.04.2010 - 30.06.2010 составляет 897 101,09 рублей,

с 01.07.2010 - 30.09.2010 составляет 897 101,09 рублей,

с 01.10.2010 - 31.12.2010 составляет 897 101,08 рублей

c 01.01.2011 -31.03.2011 составляет 897 101,09рублей.

Таким образом, размер арендной платы составил 3 588 404,35 рублей в год. Указанный размер арендной платы в 4 раза превышает размер арендной платы, установленной и согласованной сторонами по договору аренды №91/08 от 27.11.2008г.

Департамент государственного имущества и земельных отношений руководствовался расчетом арендной платы с 2009, произведенной в соответствии с Постановлением Правительства Забайкальского края № 49 от 21.10.2008. Применение указанного постановления противоречит ст.22, 65 Земельного кодекса РФ, Постановлению Правительства РФ от  16.07.2009 № 582.

Арендная плата, рассчитанная Департаментом государственного имущества и земельных отношений не соответствует арендной плате, согласованной сторонами и установленной в договоре аренды, поскольку изменение методики определения арендной платы было произведено истцом в нарушение условий договора аренды, что повлекло существенное увеличение ее размера, чем нарушило разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

Об изменении арендной платы ни ООО «Север», ни ООО «Орион» не были уведомлены, в том числе и при выдаче распоряжения от 18.01.2010г. № 123/р. При заключении с ООО «Север» договора передачи арендных прав и обязанностей от 25.01.2010 года о наличии задолженности Департаментом сообщено не было, т. к. при подписании распоряжения на передачу прав и обязанностей по договору аренды проводятся сверка по платежам, то есть Департаментом задним числом был произведен перерасчет арендной платы.

Также в материалах дела имеются два кадастровых паспорта земельного участка № 75:32:040362:98 с разной кадастровой стоимостью. Кадастровый паспорт земельного участка к договору аренды №91 /08 от 27.11.2008 содержит указание на кадастровую стоимость – 537 672,13 рублей, а кадастровый паспорт, представленный в судебное заседание представителем департамента -1 087 395 258,22 рублей. Департаментом был произведен расчет