Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А78-3662/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

согласно кадастрового паспорта с кадастровой стоимостью - 1087395258,22 рублей. Соответственно стоимость участка увеличилась в 200 раз, о чем ООО «Орион» при заключении договора переуступки прав не мог предполагать.

При проведении расчета Департамент ссылается на кадастровую стоимость утвержденную Постановлением Правительства Забайкальского края № 116 от 16.12.2008 № 116 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края». Применение указанного постановления Правительства Забайкальского края противоречит Постановлению № 582, так как резкое многократное увеличение арендной платы за земельный участок, предоставленный арендатору нарушает принцип разумности ожиданий общества, поскольку ведет к неизбежному возникновению убытков у общества, т.к. кадастровая стоимость участка увеличилась в 200 раз, чем нарушается разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.

При взыскании арендной платы за прошедшие периоды без заключения дополнительного соглашения к договору в размере, многократно превышающем согласованный в договоре, нарушается принцип предсказуемости определения арендной платы, установленный постановлением N 582.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы сторон, заслушав пояснения сторон в судебном заседании, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приходит к следующему.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю. Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной  собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок, арендуемый обществом, относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Следовательно, надлежащим органом, который принимает нормативный акт, определяющий порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, является орган государственной власти субъекта Российской Федерации – Забайкальского края.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11  определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Данная позиция согласуется с разъяснением в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, введенным Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, о том, что «при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором».

Таким образом, сформирована позиция, согласно которой арендная плата по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), а условия договоров об арендной плате сохраняют силу только в случаях, когда договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ вступил с силу 30.10.2001г., в том числе статьи 1, 22, 65 ЗК РФ.

Абзац 5 п.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающий, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) 30.10.2007г.

Договор аренды был заключен 27.11.2008г., то есть после вступления в силу указанных законов. Следовательно, к нему применимы положения нормативного акта уполномоченного органа власти субъекта РФ, определяющего порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, соответственно, с даты вступления такого акта в силу, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд полагает, что данный подход соответствует указанным правовым позициям и складывающейся судебной практике (например, Определение ВАС РФ от 10.04.2013 N ВАС-798/13 по делу N А55-2727/2012, Определение ВАС РФ от 18.03.2013 N ВАС-3301/13 по делу N А38-1054/2012, Определение ВАС РФ от 04.03.2013 N ВАС-1619/13 по делу N А12-8388/2012, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2013 по делу N А33-3329/2012).

Как следует из уточненных требований истца, задолженность по арендной плате он просит взыскать за период с 01.01.2009г. по 31.03.2011г.

С 1 января 2009 года вступило в силу Постановление Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края" (далее также Порядок).

Согласно указанным выше выводам апелляционный суд полагает, что данный нормативный акт подлежал применению к отношениям по договору аренды с 01.01.2009г.

Согласно п.2 Порядка (в первоначальной редакции) размер годовой арендной платы за земельные участки, кроме земельных участков, указанных в пунктах 7-10 Порядка, определяется по следующей формуле:

АП = КС х К, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

К - коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок.

Расчет арендной платы за земельные участки, расположенные в границах городского округа "Город Чита", производится на основании коэффициентов, указанных в приложении N 2 к настоящему Порядку. Муниципальным районам и другим городским округам рекомендуется производить расчет арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов на основании коэффициентов, представленных в приложении N 2 к настоящему Порядку.

Постановлением Правительства Забайкальского края от 20.01.2009 N 6 "О внесении изменений в Порядок определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, утвержденный постановлением Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года N 49" п.2 порядка изложен в новой редакции, которая была распространена на отношения, возникшие с 01.01.2009г. (п.2 указанного документа), а именно:

Размер годовой арендной платы за земельные участки, кроме земельных участков, указанных в пунктах 7-10 настоящего Порядка, определяется по следующей формуле:

АП = КС х К, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок.

Расчетные коэффициенты в отношении земельных участков, расположенных в границах муниципальных районов, городских округов, за исключением городского округа "Город Чита", устанавливаются органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

Расчет арендной платы за земельные участки, за исключением земельных участков из категории земель населенных пунктов, муниципальным районам, городским округам рекомендуется производить на основании коэффициентов, представленных в приложении N 1 к настоящему Порядку.

Муниципальным районам и городским округам, за исключением городского округа "Город Чита", рекомендуется производить расчет арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов на основании коэффициентов, представленных в приложении N 2 к настоящему Порядку. Расчет арендной платы за земельные участки, расположенные в границах городского округа "Город Чита", производится на основании коэффициентов, указанных в приложении N 3 к настоящему Порядку, исходя из принадлежности земельного участка к соответствующей экономической зоне. Экономические зоны на территории городского округа "Город Чита" указаны в приложении N 4 к настоящему Порядку.".

Согласно п.2 Порядка в редакции Постановления Правительства Забайкальского края от 16.02.2010 N 60 "О внесении изменений в постановление Правительства Забайкальского края от 21 октября 2008 года N 49 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края" размер годовой арендной платы за земельные участки, кроме земельных участков, указанных в пунктах 7-10 настоящего Порядка, определяется по следующей формуле:

АП = КС х К, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка (в случае, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то кадастровая стоимость такого земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка);

К - расчетный коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельный участок.

При отсутствии установленных органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований расчетных коэффициентов расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель населенных пунктов, муниципальным районам и городским округам, за исключением городского округа "Город Чита", рекомендуется производить на основании коэффициентов, представленных в приложении N 2 к