Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А78-3662/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

настоящему Порядку. Расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа "Город Чита", производится на основании коэффициентов, указанных в приложении N 3 к настоящему Порядку, исходя из вида разрешенного использования земельного участка и принадлежности земельного участка к соответствующей экономической зоне. Экономические зоны на территории городского округа "Город Чита" указаны в приложении N 4 к настоящему Порядку.

Согласно материалам дела, в том числе договору аренды, земельный участок находится в XXI экономической зоне, что соответствует описаниям приложения №4 к Порядку (согласно акту выбора земельного участка от 13.12.2007г. №225/07 земельный участок расположен вдоль автодороги «Чита-Ивановка») и сторонами не оспаривается. Для данной экономической зоны для вида использования «строительство, реконструкция, реставрация объектов недвижимого имущества (за исключением жилищного строительства  и комплексного освоения земель); установка временных объектов, за исключением объектов, указанных в пунктах 1, 2, 3, 16, 17 раздела V, пункте 6 раздела  VII настоящего приложения; складирование строительных материалов» (земельный участок по договору был предоставлен для строительства автомобильного рынка) был установлен расчетный коэффициент 0,0033. Указанный расчетный коэффициент был неизменным во всех редакциях документа (приложение №3 к Порядку), относящихся к спорному периоду начисления арендной платы.

Впоследствии формула расчета арендной платы изменилась, был введен корректирующий коэффициент 0,8, однако, в данной редакции п.2 Порядка к рассматриваемому периоду взыскания арендной платы не применим (изменения вступили в силу с 01.07.2011г. - Постановление Правительства Забайкальского края от 28.06.2011 N 233).

Для расчета размера арендной платы согласно Порядку требуется определить кадастровую стоимость земельного участка.

С 01.01.2009 вступило в действие постановление Правительства Забайкальского края от 16.12.2008 №116 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Забайкальского края». Для земельного участка с кадастровым номером 75:32:040362:98 была утверждена кадастровая стоимость в размере 1 087 395 258,22 руб., что отражено в кадастровом паспорте земельного участка от 16.12.2009г. 37532/201/09-17042 (т.2 л.д.5).

Доводы общества о том, что  департаментом не применен ранее установленный размер кадастровой стоимости земельного участка, отклоняются, поскольку, как следует из правовых позиций, отраженных в постановлениях Президиума ВАС РФ от 28.06.2011г. №913/11 и от 17.01.2012г. №10034/11, при несогласии с размером кадастровой стоимости земельного участка, определенного в установленном порядке, лицо вправе оспаривать как нормативный правовой акт, которым она установлена, в порядке главы 23 АПК РФ, так и в порядке искового производства защищать свои права в порядке реализации нормы п.3 ст.66 Земельного кодекса РФ, если на спорные отношения не распространяются положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции изменений, внесенных Федеральным законом от 22.07.2010г. №167-ФЗ. При этом из постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012г. №15837/11 следует, что на соответствие Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 проверяются нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, а не акты, устанавливающие размеры кадастровой стоимости земельных участков. Оспаривание же кадастровой стоимости производится в указанном порядке. Таким образом, в рамках рассмотрения дела о взыскании задолженности по арендной плате размер кадастровой стоимости земельного участка пересмотрен быть не может. Вместе с тем, общество не лишено возможности воспользоваться соответствующей судебной защитой в рамках самостоятельного процесса.

Согласно заявленным уточненным требованиям и представленному расчету задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009г. по 31.03.2011г. определена следующим образом:

По договору аренды за 4 квартал 2008г. согласно Постановлению Мэра города Читы «Об утверждении положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в муниципальном образовании городского округа город Чита» в новой редакции от 26.12.2005 № 322 подлежало уплате 94 864,82руб.

Годовая арендная плата согласно Порядку составляет: 1 087 395 258,22 руб. х 0,0033 = 3 588 404,35руб., соответственно, поквартально:

1 квартал 2009г. – 897 101,09руб.

2 квартал 2009г. - 897 101,09руб.

3 квартал 2009г. - 897 101,09руб.

4 квартал 2009г. - 897 101,08руб.

1 квартал 2010г. - 897 101,09руб.

2 квартал 2010г. - 897 101,09руб.

3 квартал 2010г. - 897 101,09руб.

4 квартал 2010г. - 897 101,08руб.

1 квартал 2011г. - 897 101,09руб.

Всего за указанные кварталы: 8 073 909,79руб.

Таким образом, всего по договору подлежало уплате 94 864,82руб. + 8 073 909,79руб. = 8 168 774,61руб.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям (платежи ООО «Север» на сумму 1 331 492,82руб. – т.2 л.д.11-19) и проведенной между сторонами сверке расчетов, о чем составлен акт (т.2 л.д.43), по договору арендаторами было уплачено 2 008 900,82руб. (1 331 492,82руб. (ООО «Север») + 677 408руб. (ООО «Орион»)).

Следовательно, задолженность по договору составляет 8 168 774,61руб. - 2 008 900,82руб. = 6 159 873,79руб., что соответствует заявленному требованию и представленному расчету. Из расчета департамента при его сопоставлении с указанными платежными поручениями и актом сверки следует, что департаментом задолженность нарастающим итогом, суммы задолженности по датам платежей определены верно. Ответчиком расчеты не оспорены, контррасчетов не представлено.

Проверив с 04.08.2009г. нормы Порядка на соответствие Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее Постановление №582) применительно к имеющейся ситуации апелляционный суд приходит к следующему.

В Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что «… применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.

Сформулированная в настоящем деле правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного постановления в установленном порядке».

Таким образом, проверка Порядка на соответствие Постановлению №582 осуществляется путем сравнения размеров арендной платы, если их исчислить согласно правилам этих актов.

Согласно п/п. «а» п.2 Постановления №582 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, в том числе, на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно п/п. «д» п.2 Постановления №582 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе в размере 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта , в том числе, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок был предоставлен в аренду для строительства автомобильного рынка согласно акту выбора земельного участка для строительства от 13.12.2007г. №225/07, земельный участок поставлен на кадастровый учет 28.07.2008г., договор аренды заключен 27.11.2008г. на основании распоряжения от 11.11.2008г. №436/р, то есть земельный участок был предоставлен в порядке ч.5 ст.30 Земельного кодекса РФ - для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Следовательно, применимым является именно п/п.д п.2 Постановления №582.

Исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка  1 087 395 258,22 руб., годовая арендная плата, рассчитанная по Постановлению №582, составит: 1 087 395 258,22 руб. х 2% = 21 747 905,16руб., что в 6 раз больше, чем годовая арендная плата, рассчитанная по Порядку - 3 588 404,35руб.

Таким образом, Порядок применительно к рассматриваемой ситуации соответствует Постановлению №582.

Доводы общества о том, что нарушаются принципы разумного баланса частных и публичных интересов, правовой определенности, отклоняются судом, поскольку, как следует из материалов дела, увеличение размера арендной платы в сущности произошло не столько в связи с изменением методики (формулы) расчета арендной платы, сколько в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Так, если бы арендная плата была рассчитана с применением новой методики Порядка, но применительно к предыдущей кадастровой стоимости, то арендная плата составляла бы: 537 672,13руб. х 0,0033 = 1 774,32руб. в год, а арендная плата, рассчитанная по постановлению №582  применительно к предыдущей кадастровой стоимости, составляет: 537 672,13руб. х 2% = 10 753,44руб. в год. Вопросы же установления кадастровой стоимости и защиты прав арендатора при установлении кадастровой стоимости рассмотрены выше.

Доводы ответчика о том, что он не несет ответственности по неисполненным обязательствам предыдущего арендатора ООО «Север», о том, что департамент не поставил его в известность о наличии задолженности у ООО «Север» при даче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды, о том, что департамент не извещал ООО «Север» об изменении размера арендной платы, отклоняются апелляционным судом в связи со следующим.

Постановление Правительства Забайкальского края от 21.10.2008 N 49 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края, и об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земли, в том числе земельные участки, части земельных участков, находящиеся в собственности Забайкальского края, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Забайкальского края" было опубликовано ("Азия-Экспресс", N53, 30.10.2008), то есть доведено до сведения всех заинтересованных лиц.

При этом, согласно п.4.2.10 договора арендатор обязан являться ежегодно до 1 марта в департамент для сверки платежей, чего, как пояснил представитель департамента, обществом не делалось.

Пунктом 5 договора от 25.01.2010 стороны установили, что покупатель принимает на себя все права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена от 27.11.2008 №91/08, в пределах срока его действия. С момента вступления настоящего договора в силу ответственным перед арендодателем становится покупатель. Таким образом, в силу достигнутой между сторонами договоренности к ООО «Орион» как новому арендатору перешли все права и обязанности предыдущего арендатора, в том числе по внесению арендных платежей и оплате существующей на тот момент задолженности. То, что стороны - ООО «Орион» и ООО «Север» в договоре от 25.01.2010 не обозначили, существующую у ООО «Север» задолженность не является основанием для отказа истцу во взыскании суммы долга в полном объеме. В данном случае ООО «Орион»,  вступая  в  договорные  отношения  с  ООО   «Север»,  не   урегулировав   вопрос наличия/отсутствия задолженности по арендной плате, приняло на себя все риски наступления неблагоприятных последствий.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что ненадлежащее исполнение обществом обязанности по уплате арендной платы по договору и наличие задолженности по арендной плате материалами дела подтверждаются, а требование департамента о взыскании с ООО «Орион» задолженности по арендной плате в размере 6 159 873,79руб. подлежит удовлетворению.

Относительно требований департамента о взыскании пени апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из вышеизложенного, ненадлежащее исполнение обязанности по уплате арендной платы в сумме 6 159 873,79руб. материалами дела подтверждается.

Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка в случае не уплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Истцом расчет пени за просрочку платежа за период с 15.12.2010 по 31.12.2010 произведен из расчета 0,1% (исходя из суммы задолженности 5 333 180,70 руб. до 20.12.2010г. и 5 302 772,7руб. за период с 21.12.2010г. по 31.12.2010г.,