Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А10-2412/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]  http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело № А10-2412/2012

«06» мая 2013 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей:  Басаева Д.В., Ячменёва Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18 января 2013 года по делу № А10-2412/2012 по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» о взыскании 1 739 745,49 рублей,

третьи лица: Ринчинов Содном Бальжинимаевич, Лупсанов Борис Лупсанович, общество с ограниченной ответственностью «СТАМСТРОЙ» (ОГРН 1020300715577, ИНН 0312004201, место нахождения: 670045, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Моховая, 3,А), Оборов Юрий Сергеевич, Ботоев Андрей Александрович, Бильтуева Галина Уладаевна, Мальцев Алексей Сергеевич, Григорьев Игорь Георгиевич, Очиров Вячеслав Васильевич, Гигаури Виссарион Николаевич, Сосорова Людмила Николаевна, Балданов Ракша Андреевич, Нюкин Вадим Витальевич, Цыбикова Любовь Эрдэнижаповн, Сосновский Сергей Владимирович, Тушинов Намсарай Хайдапович, Борсоев Евгений Владимирович, Матвеев Олег Георгиевич, индивидуальный предприниматель Плюснин Виктор Иванович, Полетаев Андрей Викторович, Жигжитов Гэсэр Цыренович, Кащеев Николай Александрович, Баирова Жаргал Данзановна, Бадмаев Андрей Бадмажапович, Раднаев Виктор Антонович, Патаев Гаврил Сергеевич, Баиров Булат Цыренович, Дарханова Нина Мижитовна, Васильченко Владимир Алексеевич, Васильченко Галина Федоровна, Лунева Наталья Андреевна, Коршунов Василий Михайлович, Пак Саян Дармаевич, Фалилеева Мария Николаевна, Гуруева Баярма Цыренжаповна, Раднаев Валерий Бадмаевич, Батуева Туяна Гармаевна, Намсараев Владимир Александрович, Добчинова Доржи-Ханда Аюшеевна, Имеева Наталья Александровна, Даржаина Марина Ледитовна, Ермаков Сергей Юрьевич, Додонов Николай Георгиевич, Думнов Иван Николаевич, Мацук Юрий Игоревич, Иванова Марина Борисовна, Иванова Надежда Николаевна, Ширапова Сэржена Викторовна, Жукова Наталья Селивёрстовна, Итыгилова Людмила Лубсандоржиевна, Барышникова Ольга  Васильевна, Албитов Евгений Николаевич, Таракановский Александр Михайлович,  (суд первой инстанции – Н.А. Гиргушкина),

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференцсвязи при содей            ствии Арбитражного суда Республики Бурятия:

от заявителя: Тарнуева В.В., представитель по доверенности №375 от 18.12.2012;

от ответчика: Васильченко В.А. (директор);

от третьих лиц:

Васильченко Галина Федоровна (личность установлена по паспорту);

Фалилеева Мария Николаевна (личность установлена по паспорту);

от других третьих лиц: не явились, извещены.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия (ОГРН 1090327009354, ИНН 0326486379, место нахождения: 670000, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Коммунистическая,50, далее – ТУ Росимущества в РБ, управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Улан-Удэнский сельский проектно-строительный комбинат» (ОГРН 1040302954823, ИНН 0326018765, юридический адрес: 670045, г.Улан-Удэ, ул.Ботаническая, 71 «а», далее – общество, ответчик) о взыскании 1 739 745,49 рублей, в том числе 1 109 752,99 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992,50 рублей – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены: Ринчинов Содном Бальжинимаевич, Лупсанов Борис Лупсанович, общество с ограниченной ответственностью «СТАМСТРОЙ» (ОГРН 1020300715577, ИНН 0312004201, место нахождения: 670045, Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул.Моховая, 3,А), Оборов Юрий Сергеевич, Ботоев Андрей Александрович, Бильтуева Галина Уладаевна, Мальцев Алексей Сергеевич, Григорьев Игорь Георгиевич, Очиров Вячеслав Васильевич, Гигаури Виссарион Николаевич, Сосорова Людмила Николаевна, Балданов Ракша Андреевич, Нюкин Вадим Витальевич, Цыбикова Любовь Эрдэнижаповн, Сосновский Сергей Владимирович, Тушинов Намсарай Хайдапович, Борсоев Евгений Владимирович, Матвеев Олег Георгиевич, индивидуальный предприниматель Плюснин Виктор Иванович, Полетаев Андрей Викторович, Жигжитов Гэсэр Цыренович, Кащеев Николай Александрович, Баирова Жаргал Данзановна, Бадмаев Андрей Бадмажапович, Раднаев Виктор Антонович, Патаев Гаврил Сергеевич, Баиров Булат Цыренович, Дарханова Нина Мижитовна, Васильченко Владимир Алексеевич, Васильченко Галина Федоровна, Лунева Наталья Андреевна, Коршунов Василий Михайлович, Пак Саян Дармаевич, Фалилеева Мария Николаевна, Гуруева Баярма Цыренжаповна, Раднаев Валерий Бадмаевич, Батуева Туяна Гармаевна, Намсараев Владимир Александрович, Добчинова Доржи-Ханда Аюшеевна, Имеева Наталья Александровна, Даржаина Марина Ледитовна, Ермаков Сергей Юрьевич, Додонов Николай Георгиевич, Думнов Иван Николаевич, Мацук Юрий Игоревич, Иванова Марина Борисовна, Иванова Надежда Николаевна, Ширапова Сэржена Викторовна, Жукова Наталья Селивёрстовна, Итыгилова Людмила Лубсандоржиевна, Барышникова Ольга  Васильевна, Албитов Евгений Николаевич, Таракановский Александр Михайлович (далее также третьи лица).

Решением суда первой инстанции от 18 января 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано. В обоснование суд первой инстанции указал, что материалами дела подтверждается целевое назначение арендуемых земельных участков – для строительства жилья и соцкульбыта. Данное назначение земельных участков не изменено. Застройка территории производилась в соответствии с генеральным планом усадебной застройки п.Зеленхоз в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ. С 2009 года граждане-субарендаторы регистрировали права собственности на жилые дома, возведенные на арендуемых земельных участках. В дополнительном соглашении от 30.10.2009 имеется ссылка на раздел земельного участка  №03:24:023714:0012 в соответствии  с проектом организации  и  застройки территории. Следовательно, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с даты регистрации права собственности на возведенные жилые дома, расположенные на соответствующих земельных участках, ответчик утрачивает право пользования таким участком, независимо от оформления отношений между арендодателем и собственником недвижимости. По мере оформления прав на жилые дома соответствующие земельные участки выбывают из предмета договора между истцом и ответчиком. Также заключением кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» №1 от 10.01.2013 подтверждается, что земельные участки №№03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования. Данные земельные участки используются в целях обеспечения прохода и проезда для неограниченного круга лиц, то есть являются землями общего пользования. Данное обстоятельство также следует из разбивочного чертежа усадебной застройки.  Земли общего пользования в данном случае не могут быть переданы в аренду конкретному лицу с даты раздела 28.01.2009. Таким образом, у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012. В связи с наличием переплаты и отсутствием задолженности также не подтвердились доводы истца о необходимости начисления пени за просрочку оплаты.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТУ Росимущества в РБ обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 18.01.2013 г, по делу № А10-2412/2012 и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленные требования ТУ Росимущества в Республике Бурятия в полном объеме.

Истец указывает на то, что 28.01.2009 г. земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 был разделен и на кадастровый учет поставлены 73 земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:023714:18 - 03:24:023714:90, общей площадью 67 000 кв.м., с целевым назначением для строительства жилья и соцкультбыта, что подтверждается кадастровыми паспортами. 30.10.2009 г. между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 93/07 от 23.07.2007 г. В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком после истечения предусмотренного договором срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

Истец полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что с 04.08.2009 г., то есть с даты вступления в силу Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», арендная плата по договору аренды № 83/07 от 23.07.2007 г. должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил, является необоснованным, поскольку при заключении указанного договора аренды стороны согласовали методику определения арендной платы за земельный участок по определенной формуле, следовательно, она стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

В настоящее время с учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, в том числе по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, а также, если право аренды переоформлено в соответствии с земельным законодательством РФ, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости.

Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Так, статья 65 Земельного кодекса предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу РФ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Поскольку приведенные нормы законов, по существу, представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства, при своевременном его осуществлении принимая во внимание Постановление N 582 и закрепленные им принципы, при аренде земельных участков в случаях, аналогичных указанным в подпунктах "г" и "д" пункта 3 постановления N 582, арендная плата, определенная органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, не может превышать размеров, установленных в этих подпунктах, то есть превышать два процента от кадастровой стоимости земельного участка.

По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, то есть в период с 04.08.2009 по 23.07.2010, размер арендной платы не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. По истечении третьего года строительства, с учетом спорного периода с 24.07.2010 по 28.05.2012, размер арендной платы не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Целевым назначением арендуемых земельных участков является - для строительства жилья и соцкультбыта, однако суд не учел то обстоятельство, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Кроме того, истец указывает, что после раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:0012, ответчик заключил с физическими лицами и ООО «Стамстрой» договоры субаренды вновь образованных земельных участков. Вывод суда первой инстанции о том, что по мере оформления субарендаторами прав на возведенные ими жилые дома соответствующие земельные участки выбывают из предмета договора между истцом и ответчиком, не соответствует действующему законодательству. Судом дано неверное толкование статьи 36 Земельного кодекса РФ. На основании данной нормы закона собственники жилых домов вправе в общем порядке обратиться в ТУ Росимущества в Республике Бурятия в целях реализации своих прав на приватизацию земельных участков, занятых жилыми домами. Также судом необоснованно принято во внимание заключение кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» № 1 от 10.01.2013, которым подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21, были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования, поскольку