Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А10-2412/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

style="text-align:center">21

03:24:023714:38

13

29.12.2009

331056,00

800

22

03:24:023714:39

14

05.03.2010

331056,00

800

23

03:24:023714:40

15

16.06.2009

331056,00

800

24

03:24:023714:41

16

20.10.2009

331056,00

800

25

03:24:023714:42

17

23.07.2009

331056,00

800

26

03:24:023714:43

18

17.02.2011

331056,00

800

27

03:24:023714:44

-

-

331056,00

800

28

03:24:023714:45

20

14.02.2012

331056,00

800

29

03:24:023714:46

21

29.12.2009

331056,00

800

30

03:24:023714:47

22

04.05.2011

331056,00

800

31

03:24:023714:48

23

29.02.2012

331056,00

800

32

03:24:023714:49

24

30.12.2009

322365,78

779

33

03:24:023714:50

25

07.07.2009

331056,00

800

34

03:24:023714:51

26

31.07.2009

331056,00

800

35

03:24:023714:52

27

06.07.2009

303330,06

733

36

03:24:023714:53

28

02.04.2012

291329,28

704

37

03:24:023714:54

39

26.02.2009

181253,16

438

38

03:24:023714:55

29а

11.03.2010

331056,00

800

39

03:24:023714:56

30

17.08.2010-

331056,00

800

40

03:24:023714:57

31

19.03.2010

331056,00

800

41

03:24:023714:58

32

05.07.2011

331056

800

42

03:24:023714:59

-

-

331056,00

800

43

03:24:023714:60

34

18.07.2011

331056,00

800

44

03:24:023714:61

35

24.07.2009

331056,00

800

45

03:24:023714:62

36

26.05.2011

331056,00

800

46

03:24:023714:63

37

26.05.2011

331056,00

800

47

03:24:023714:64

-

-

331056,00

800

48

03:24:023714:65

39

11.11.2011

331056,00

800

49

03:24:023714:66

40

18.06.2009

235463,58

569

50

03:24:023714:67

42

03.11.2010

331056,00

800

51

03:24:023714:68

43

02.02.2010

331056,00

800

52

03:24:023714:69

44

04.06.2012

331056,00

800

53

03:24:023714:70

45

11.04.2012

331056,00

800

54

03:24:023714:71

-

-

331056,00

800

55

03:24:023714:72

-

-

331056,00

800

56

03:24:023714:73

48

10.07.2009

331056,00

800

57

03:24:023714:74

49

13.07.2009

331056,00

800

58

03:24:023714:75

-

-

331056,00

800

59

03:24:023714:76

-

-

331056,00

800

60

03:24:023714:77

52

19.06.2009

331056,00

800

61

03:24:023714:78

53

07.07.2009

247050,54

597

62

03:24:023714:79

56

26.01.2010

331056,00

800

63

03:24:023714:80

57

14.07.2011

331056,00

800

64

03:24:023714:81

58

03.04.2012

331056,00

800

65

03:24:023714:82

59

11.04.2012

331056,00

800

66

03:24:023714:83

60

03.04.2012

331056,00

800

67

03:24:023714:84

61

03.04.2012

331469,82

801

68

03:24:023714:85

63

08.06.2009

331056,00

800

69

03:24:023714:86

62

26.11.2010

331056,00

800

70

03:24:023714:87

64

16.03.2010

331056,00

800

71

03:24:023714:88

65

31.12.2009

331056,00

800

72

03:24:023714:89

66

11.03.2010

331056,00

800

73

03:24:023714:90

56

02.07.2010

269396,82

651

В дополнительном соглашении от 30.10.2009 имеется ссылка на раздел земельного участка №03:24:023714:0012 в соответствии с проектом организации и застройки территории.

Исходя из данных обстоятельств суд первой инстанции указал, что в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации с даты регистрации права собственности на возведенные жилые дома, расположенные на соответствующих земельных участках, ответчик утрачивает право пользования таким участком, независимо от оформления отношений между арендодателем и собственником недвижимости. По мере оформления прав на жилые дома соответствующие земельные участки выбывают из предмета договора между истцом и ответчиком.

Истец оспаривает указанный вывод суда первой инстанции, полагая, что судом первой инстанции дано неверное толкование статьи 36 Земельного кодекса РФ. На основании данной нормы закона собственники жилых домов вправе в общем порядке обратиться в ТУ Росимущества в Республике Бурятия в целях реализации своих прав на приватизацию земельных участков, занятых жилыми домами.

Апелляционный суд, поддерживая указанный вывод суда первой инстанции, исходит из следующего.

Норм, прямо регулирующих спорную ситуацию. Вместе с тем, при рассмотрении схожих вопросов в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09 было указано следующее:

«Суд первой инстанции удовлетворил заявленный иск, исходя из наличия у общества обязанности по внесению арендных платежей, размер которых был рассчитан по условиям договора.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске, так как пришел к выводу о переходе права аренды земельного участка к собственникам возведенных на нем жилых домов.

Данный вывод основан на том, что на названном земельном участке принята в эксплуатацию первая очередь коттеджного поселка, жилые дома переданы физическим лицам, для которых и за счет которых они были построены. При таких обстоятельствах суд, применив к спорным правоотношениям положения статей 271, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса, пришел к выводу о переходе к физическим лицам права аренды на этот участок независимо от оформления в установленном порядке соответствующих договоров аренды.

В этой связи суд апелляционной инстанции указал, что общество не пользовалось спорным земельным участком, и отказал в иске.

Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, согласившись с его доводами.

Президиум полагает вывод судов апелляционной и кассационной инстанций соответствующим применимым ими положениям законодательства.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, суды апелляционной и кассационной инстанций с учетом доводов общества о необходимости урегулирования перехода к собственникам жилых домов права пользования находящимися под ними земельными участками, сочли такие нормы права применимыми в настоящем случае.

В направленном в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации заявлении товарищества собственников жилья "Терехово", объединяющего собственников возведенных на спорном земельном участке жилых домов (коттеджей), собственниками жилья поддерживаются выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о переходе к ним права аренды на земельные участки, позволяющего в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 Земельного кодекса.

Выводы судов соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суды апелляционной и кассационной инстанций установили, что оформление права собственности на возведенные на земельном участке жилые дома началось с мая 2007 года, суды обоснованно с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса пришли к выводу о переходе права аренды на земельный участок к собственникам объектов недвижимости».

Учитывая, что при рассмотрении настоящего дела граждане, являющиеся собственниками возведенных на земельных участках жилых домов и привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, также указывали на то, что они намерены приобрести спорные земельные участки в собственность, апелляционный суд полагает, что к рассматриваемой ситуации может быть применена позиция, отраженная в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1721/11 по делу N А41-14506/09.

Апелляционный суд полагает, что с момента регистрации права собственности на жилой дом в силу положений ч.1 ст.36 ЗК РФ отношения между обществом и субарендаторами выходят за рамки субарендных отношений, поскольку право пользования земельным участком под объектом недвижимости становится независимым от основного договора аренды.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что заключением кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» №1 от 10.01.2013 подтверждается, что земельные участки №№03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21 были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования. Данные земельные участки используются в целях обеспечения прохода и проезда для неограниченного круга лиц, то есть являются землями общего пользования. Данное обстоятельство также следует из разбивочного чертежа усадебной застройки, не опровергнуто истцом. Земли общего пользования в данном случае не могут быть переданы в аренду конкретному лицу с даты раздела 28.01.2009.

Истец, оспаривая данные выводы суда первой инстанции, указывает, что судом необоснованно принято во внимание заключение кадастрового инженера ООО «Геотех-экспертиза» № 1 от 10.01.2013, которым подтверждается, что земельные участки с кадастровыми номерами 03:24:023714:18, 03:24:023714:19, 03:24:023714:20, 03:24:023714:21, были сформированы путем раздела основного земельного участка с кадастровым номером 03:24:023714:12 с целью выделения земель общего пользования, поскольку оно не свидетельствует об отнесении указанных земельных участков к землям общего пользования. Действующим законодательством Российской Федерации не запрещено сдавать в аренду земельные участки общего пользования. В настоящее время разрешенное использование указанных земельных участков не изменено, никаких доказательств нарушения прав третьих лиц ответчиком суду не представлено.

Отклоняя данные доводы, апелляционный суд исходит из следующего.

Учитывая нестандартность ситуации, апелляционный суд приходит к выводу, что и выводы относительно участков, являющихся местами общего пользования верны, так как ЗК РФ допускает предоставление таких участков аренду для определенных целей (установка павильонов и т.п.), однако, в настоящем случае не имеется такой ситуации, наоборот, появление земельных участков общего пользования стало результатом жилищного строительства и данные участки необходимы лицам, приобретшим (построившим) жилые дома, для их использования. Следовательно, общество не может использовать данные земельные участки для тех целей, для которых выделялся весь земельный участок первоначально.

Судом первой инстанции были проанализированы все отношения сторон по поводу уплаты арендной платы. Суд первой инстанции посчитал, что арендная плата по договору составляет:

Период

Размер  арендной платы в месяц (рублей)

Фактическая оплата (рублей)

2007 год

Июль

1 183,35

Август

4 076

Сентябрь

4 076

Октябрь

4 076

Ноябрь

4