Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А10-2412/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

указано судом первой инстанции, по настоящему делу истцом заявлено требование о взыскании 1 739 745,49 рублей, в том числе 1 109 752,99 рублей – задолженность по арендной плате за период с 01.07.2010 по 28.05.2012, 629 992,50 рублей – пени за просрочку уплаты арендных платежей за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

Пунктом 4.1 договора №83/07 от 23.07.2007 предусмотрено, что арендная плата на момент заключения договора и до момента проведения оценки устанавливается согласно расчету:

Апз = Сн х S = 0,73 руб/кв.м. х 67 000 = 48 910,0 руб.,

где Сн – ставка земельного налога за 1 кв.м., исчисленная как 1,5% от кадастровой стоимости (3 219 752 руб. : 67 000 кв.м. х 1,5% = 0,73 рублей за 1 кв.м.)

S – площадь земельного участка = 67 000 кв.м.

С момента проведения оценки объекта аренды арендная плата устанавливается согласно расчету:

Апз = Рп х S, где Рп – рыночно-обоснованная величина годовой арендной платы, руб/га;

S – площадь земельного участка, га.

В пункте 4.1.1 договора указано, что размер арендных платежей, вносимых арендатором на момент заключения договора и до проведения оценки объекта аренды, составляет:

Арендная плата в год, без учета НДС – 48 910,0 рублей.

Арендная плата в месяц, без учета НДС – 4 076,0 рублей.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор оплачивает ежемесячную арендную плату за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.

Истец со ссылкой на уведомление от 04.05.2008 исх.№02/2-2175 (т.1 л.д.147) указывал, что по результатам оценки рыночно-обоснованной величины годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 03:24:023714:0012 размер арендной платы составил с 10.05.2008 в месяц 58 625,0 рублей без учета НДС, в год 703 500,0 рублей без учета НДС (из расчета 10,5 рублей/кв.м.).

ТУ Росимущества по РБ сообщило суду первой инстанции о том, что отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за земельный участок был уничтожен по истечении сроков хранения 09.03.2011 (т.4 л.д.146-148). Однако ответчик в 2009 году вносил платежи в сумме, равной ежемесячной арендной плате в соответствии с уведомлением от 04.05.2008 исх.№02/2-2175.

В последующем истец направил уведомление от 15.03.2010 исх.№02/1-1523 (т.1 л.д.148) о применении с 01.01.2010 коэффициента-дефлятора 1,295, в результате чего арендная плата составила в месяц 75 919,4 рублей, в год 911 032,5 рублей.

Истцом произведен расчет задолженности по арендной плате по договору от 23.07.2007 исходя из размера арендной платы, указанной в данных уведомлениях, и общей площади земельных участков 67 000 кв.м.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующих положений.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее постановление №582).

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.04.2012 №15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N582 (далее – Правила), арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:

- 1,5 процента в отношении земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из указанного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что с 04.08.2009, то есть с даты вступления в законную силу указанного Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 №582, арендная плата по договору аренды №83/07 от 23.07.2007 должна исчисляться в соответствии с положениями утвержденных Правительством РФ Правил, так как участки находятся в федеральной собственности. Кроме того, суд первой инстанции правильно указал, что материалами дела подтверждается целевое назначение арендуемых земельных участков – для строительства жилья и соцкульбыта. Данное назначение земельных участков не изменено. Застройка территории производилась в соответствии с генеральным планом усадебной застройки п.Зеленхоз в Железнодорожном районе г.Улан-Удэ.

Доводы истца о том, что постановление №582 не применяется к ранее возникшим отношениям, поэтому по рассматриваемому договору аренды арендная плата должна уплачиваться только в соответствии с условиями договора, в котором была согласована методика определения арендной платы, отклоняются апелляционным судом, поскольку согласно п.4.3 договора аренды было закреплено право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, в том числе в случаях, предусмотренных законодательством и другими нормативными актами.

Кроме того, апелляционный суд учитывает следующее.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами, в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу положений пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю. Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему во временное владение и пользование имущество предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 ст.65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной  собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11  определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Данная позиция согласуется с разъяснением в п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, введенным Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, о том, что «при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором».

Таким образом, сформирована позиция, согласно которой арендная плата по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), а условия договоров об арендной плате сохраняют силу только в случаях, когда договор аренды заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ вступил с силу 30.10.2001г., то есть до заключения договора аренды, а задолженность по арендной плате истец просит взыскать за период с 01.07.2010 по 28.05.2012.

Доводы истца о том, что судом первой инстанции не учтено, что земельный участок ранее был предоставлен обществу на праве бессрочного пользования, то есть он был переоформлен, отклоняются, поскольку данное утверждение истца не подтверждено соответствующими доказательствами. Более того, из письма управления (дата и номер плохо читаемые, но ответ дан на №7 от 26.01.2006г.) следует, что земельный участок площадью 6,7 га был выделен Улан-Удэнскому сельскому проектно-строительному комбинату решением Улан-Удэнского городского Совета народных депутатов от 28.03.1991г. №59 без прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ГНУ Бурятского НИИ СХ СО РАСХН (т.4 л.д.32).

Таким образом, судом первой инстанции правильно были отклонены возражения истца относительно применения подпункта «г» пункта 3 Правил. Также апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правильно исходил из целевого назначения земельных участков и генерального плана застройки, которые указаны в договорах и кадастровых паспортах.

Кроме того, судом первой инстанции правильно установлено, что с 2009 года граждане-субарендаторы регистрировали права собственности на жилые дома, возведенные на арендуемых земельных участках.  Данные выводы следуют из представленных свидетельств о регистрации права собственности и выписок из ЕГРП (т.3 л.д.83-124, 144-151):

№ п/п

Кадастровый № земельного участка

№ дома

Дата регистрации права

Собственности на жилой дом

Кадастровая стоимость земельного участка (рублей)

Площадь земельного участка (кв.м.)

1

03:24:023714:18

-

-

215600,22

524

2

03:24:023714:19

-

-

14897,52

37

3

03:24:023714:20

-

-

51313,68

126

4

03:24:023714:21

-

-

5113573,74

12357

5

03:24:023714:22

17а

10.09.2009

331056,00

803

6

03:24:023714:23

71

14.12.2011

331056,00

800

7

03:24:023714:24

70

06.10.2009

331056,00

800

8

03:24:023714:25

1

29.04.2010

331056,00

800

9

03:24:023714:26

2

29.04.2010

314089,38

759

10

03:24:023714:27

3

30.04.2010

326503,98

789

11

03:24:023714:28

4

30.04.2010

331883,64

802

12

03:24:023714:29

5

30.04.2010

331469,82

801

13

03:24:023714:30

6

30.04.2010

331056,00

800

14

03:24:023714:31

7

29.04.2010

308709,72

746

15

03:24:023714:32

8

30.04.2010

322779,60

780

16

03:24:023714:33

9

30.04.2010

331469,82

801

17

03:24:023714:34

10

29.04.2010

331883,64

802

18

03:24:023714:35

10а

03.02.2012

331469,82

801

19

03:24:023714:36

11

18.06.2009

331056,00

800

20

03:24:023714:37

12

05.04.2012

331056,00

800

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А58-7076/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения  »