Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2014 по делу n А19-6806/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

переписку с истцом о недостатках имущества, переданного в аренду, а также иными организациями о необходимости проведения ремонтных работ. Кроме того, в обоснование своей правовой позиции ответчик ссылался на решение арбитражного суда Иркутской области от 04.04.2012 г. №А19-22451/2011 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования к Обществу с ограниченной ответственностью «Авторемонтное предприятие Кряжева» о взыскании задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда №1457 от 30.07.2002 г., которым, как указывает ответчик, установлен факт невозможности использования нежилого двухэтажного здания экспериментального цеха ЖБИ-1 общей площадью 1 405, 23 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, ул. Ленина, справа от АЗС №8, по целевому назначению (под авторемонтные мастерские).

Таким образом, ответчик пришел к выводу, что поскольку земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 38:26:040106:0103, находящийся по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, ул. Ленина, справа от АЗС №8, был предоставлен для эксплуатации здания экспериментального цеха ЖБИ-1, в границах, указанных в копии кадастрового плана земельного участка площадью 5 431 кв.м., а эксплуатация здания экспериментального цеха ЖБИ-1 является невозможной (решение Арбитражного суда Иркутской области от 04.04.2012г. по делу №А19-22541/2011), арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, следовательно, у арендатора в силу п. 2 ст. 328, ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность оплачивать арендные платежи не наступила, в том числе, по оплате арендной платы за пользование земельным участком.

Аналогичные доводы приведены в апелляционной жалобе.

Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производит за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что изложенные выше нормы гражданского законодательства предусматривают способы защиты прав арендатора, если имеются недостатки переданного в аренду имущества.

Суд первой инстанции, исходя из материалов дела, пришел к правильному выводу, что ответчик, ссылаясь на то, что не мог использовать здание экспериментального цеха ЖБИ-1 по целевому назначению (под авторемонтные мастерские), соответственно, не мог пользоваться по назначению земельным участком, при этом, ответчик не представил доказательств урегулирования отношений в порядке ст. 612, 616 ГК РФ либо в порядке ст. 450 ГК РФ. Более того, как следует из пояснений обеих сторон и представленных доказательств, а также вступившего в законную силу решения арбитражного суда Иркутской области от 04.04.2012г. по делу №А19-22541/2011, арендатор, напротив, осуществлял ремонт здания экспериментального цеха ЖБИ-1 и принял решение о его реконструкции при отсутствии возражений арендодателя. Таким образом, арендатор своими непосредственно действиями выразил желание продолжать арендные отношения вне зависимости от состояния здания и был готов произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью.

Как следует из решения арбитражного суда Иркутской области от 04.04.2012 г. по делу №А19-22541/2011 даже при отсутствии возможности пользоваться зданием экспериментального цеха ЖБИ-1 в полном объеме, стороны регулировали свои обязательственные отношения по договору аренды объекта нежилого фонда №1457 от 30.07.2002 г. в порядке ст. 612 ГК РФ. Вместе с тем, между сторонами, как и усматривается из решения арбитражного суда Иркутской области от 04.04.2012 г. по делу №А19-22541/2011, не шла речь о полном освобождении от арендной платы за аренду здания, а ее уменьшении либо зачете в счет ремонтных работ в порядке ст. 616 ГК РФ. При этом ответчик не ставит вопрос об арендной плате или расторжении договора земельного участка в порядке ст. 616 ГК РФ, а полагает, что вообще не должен платить арендную плату за пользование земельным участком.

В то же время, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации указывает на то, что использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог и арендная плата.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что, если арендатор спорного земельного участка не собирается расторгать договор аренды ни в отношении здания, находящегося на земельном участке, ни в отношении самого земельного участка, при этом, осуществляет ремонт здания, а затем начинает его реконструкцию, он не может не пользоваться земельным участком, так как проведение ремонтных работ в здании невозможно осуществить без пользования земельным участком, поскольку здание расположено непосредственно на земельном участке. Кроме того, администрация Ангарского муниципального образования представила дополнительные доказательства и переписку с арендатором, подтверждающую факт пользования земельным участком в иных целях.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что, поскольку существует не расторгнутый и не оспоренный сторонами договор аренды земельного участка №1928 от 06.06.2003 г., акт приема-передачи земельного участка от 06.06.2003 г., обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309, 310 ГК РФ). Более того, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование любым земельным участком является платным, даже если он используется не для эксплуатации здания, а для его ремонта, реконструкции или иных целей. При изложенных обстоятельствах, несмотря на то, что здание экспериментального цеха ЖБИ-1 ответчиком в настоящее время не используется по назначению, не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей, поскольку обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком возникает вне зависимости от состояния здания (сооружения) находящегося на нем(в том числе, при проведении ремонтных работ либо работ по реконструкции). Следовательно, с момента передачи истцом ответчику по акту приема-передачи земельного участка у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей в связи с использованием соответствующего земельного участка.

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к следующим правильным выводам.

Истец указал, что имеет место перерыв срока исковой давности, ссылаясь на акты сверки взаимных расчетов от 20.08.2009 г. и от 11.02.2011 г., подписанные сторонами. Однако, в судебном заседании ввиду того, что в актах сверках от 20.08.2009 г. и от 11.02.2011г. содержатся некорректные данные о размере задолженности, письменно отказался от своих доводов о применении перерыва срока исковой давности, предусмотренных ст. 203 ГК РФ. Сообщил, что уважительные причины пропуска срока исковой давности до 22.05.2013 г. у истца отсутствуют.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Как правильно указывает суд первой инстанции, из материалов дела следует, что истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка №1928 от 06.06.2003 г. в размере 559 406 руб. 18 коп. за период с 15.11.2008 г. по 31.03.2013 г. и пени в размере 622 813 руб. 76 коп. за период с 16.03.2005 г. по 21.05.2013 г., в то время как срок исковой давности установлен в три года. С иском в Арбитражный суд Иркутской области истец обратился 22.05.2013г., то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности. Согласно п. 3.2. договора аренды земельного участка №1928 от 06.06.2003 г., арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15.03., 15.06., 15.09., 15.11. текущего года. Следовательно, по требованиям, заявленным до 15.06.2010 г. срок исковой давности истек и требования за период с 15.11.2008 г. по 14.06.2010 г. удовлетворению не подлежат.

С учетом частичной оплаты арендной платы ответчиком до 05.05.2010 г. суд первой инстанции правильно установил, что основной долг по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды земельного участка №1928 от 06.06.2003 г. за период с 15.06.2010 г. по 31.03.2013г. составит 370 989 руб. 37 коп. согласно расчета арендной платы истца: за 3 квартал 2010 г. - 102 384 руб. 72 коп., за 2011 г. - 114 809 руб. 16 коп., за 2012 г. - 121 697 руб. 72 коп., за 1 квартал 2013 г. - 32 097 руб. 77 коп.

В соответствии со ст.207 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению срок исковой давности в отношении требования в части взыскания пени, начисленной на сумму основного долга.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что расчет пени исчисляется за период с 16.06.2010 г. по 21.05.2013 г. В связи с этим, суд первой инстанции произвел следующий перерасчет суммы пени с применением срока исковой давности:

за период с 16.06.2010 г. по 21.07.2010 г. за 36 дней от суммы основного долга 34 128 руб. 24 коп.

34 128 руб. 24 коп. х 0, 1 % х 36 = 1 228 руб. 61 коп.;

за период с 22.07.2010 г. по 15.09.2010 г. за 56 дней от суммы основного долга 34 128 руб. 24 коп.

34 128 руб. 24 коп. х 0, 1 % х 56 = 1 911 руб. 18 коп.;

за период с 16.09.2010 г. по 15.11.2010 г. за 61 день от суммы основного долга 68 256 руб. 48 коп. (за 2, 3 кварталы 2010 г.)

68 256 руб. 48 коп. х 0, 1 % х 61 = 4 163 руб. 65 коп.;

за период с 16.11.2010 г. по 15.03.2011 г. за 120 дней от суммы основного долга 102 384 руб. 72 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г.)

102 384 руб. 72 коп. х 0, 1 % х 120 = 12 286 руб. 17 коп.;

за период с 16.03.2011 г. по 15.06.2011 г. за 92 дня от суммы основного долга 131 087 руб. 01 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1 квартал 2011 г.)

131 087 руб. 01 коп. х 0, 1 % х 92 = 12 060 руб.;

за период с 16.06.2011 г. по 15.09.2011 г. за 92 дня от суммы основного долга 159 789 руб. 93 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2 кварталы 2011 г.)

159 789 руб. 93 коп. х 0, 1 % х 92 = 14 700 руб. 67 коп.;

за период с 16.09.2011 г. по 15.11.2011 г. за 61 день от суммы основного долга 188 492 руб. 85 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2, 3 кварталы 2011 г.)

188 492 руб. 85 коп. х 0, 1 % х 61 = 11 498 руб. 06 коп.;

за период с 16.11.2011 г. по 15.03.2012 г. за 120 дней от суммы основного долга 217 195 руб. 77 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2011 г.)

217 195 руб. 77 коп. х 0, 1 % х 120 = 26 063 руб. 49 коп.;

за период с 16.03.2012 г. по 15.06.2012 г. за 92 дня от суммы основного долга 247 620 руб. 20 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2011 г., 1 квартал 2012 г.)

247 620 руб. 20 коп. х 0, 1 % х 92 = 22 781 руб. 06 коп.;

за период с 16.06.2012 г. по 15.09.2012 г. за 92 дня от суммы основного долга 278 044 руб. 63 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010  г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2011 г., 1, 2 кварталы 2012г.)

278 044 руб. 63 коп. х 0, 1 % х 92 = 25 580 руб. 11 коп.;

за период с 16.09.2012 г. по 15.11.2012 г. за 61 день от суммы основного долга 308 469 руб. 06 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2011 г., 1, 2, 3 кварталы 2012 г.)

308 469 руб. 06 коп. х 0,  1 % х 61 = 18 816 руб. 61 коп.;

за период с 16.11.2012 г. по 31.11.2012 г. (период по расчету истца) за 16 дней от суммы основного долга 338 893 руб. 49 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2011 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2012 г.)

338 893 руб. 49 коп. х 0, 1 % х 16 = 5 422 руб. 30 коп.;

за период с 01.01.2013 г. по 15.03.2013 г. (период по расчету истца) за 74 дня от суммы основного долга 338 893 руб. 49 коп.

338 893 руб. 49 коп. х 0, 1 % х 74 = 25 078 руб. 12 коп.;

за период с 16.03.2013 г. по 21.05.2013 г. (период по расчету истца) за 67 дней от суммы основного долга 370 989 руб. 37 коп. (за 2, 3, 4 кварталы 2010 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2011 г., 1, 2, 3, 4 кварталы 2012 г., 1 квартал 2013 г.)

370 989 руб. 37 коп. х 0, 1 % х 67 = 24 856 руб. 29 коп.

Таким образом, размер пени в общей сумме составляет 206 446 руб. 33 коп. за период с 16.06.2010 г. по 21.05.2013 г.

Ответчиком было заявлено ходатайство об уменьшении размера пени за просрочку арендных платежей по договору аренды земельного участка №1928 от 06.06.2003 г. в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данное ходатайство было обоснованно отклонено судом первой инстанции в связи со следующим.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской