Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2014 по делу n А19-5598/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

использование – супермаркет) составляет в 2008 году – 400 руб., в 2009 году – 500 руб., в 2010 году – 600 руб., стоимость аренды 1 кв.м. площади по адресу г.Иркутск, ул.Декабрьских Событий , 21 (текущее использование – супермаркет) составляет в 2008 году – 550 руб., в 2009 году – 650 руб., в 2010 году – 750 руб.;

-составленными по результатам экспертизы отчетами Торгово-Промышленной палаты Восточной Сибири №017-04-01926/4, №017-04-01926/5, №017-04-01926/3, в соответствии с которыми рыночно обоснованная величина 1 кв.м. арендной платы составила по адресу г.Иркутск, ул.Советская, 98 в 2008 году – 830 руб., в 2009 году –830 руб., в 2010 году – 470 руб., стоимость аренды 1 кв.м. площади по адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1 составила в 2008 году – 540 руб., в 2009 году – 380 руб., в 2010 году – 500 руб., стоимость аренды 1 кв.м. площади по адресу г.Иркутск, ул.Декабрьских Событий, 21 составила в 2008 году – 830 руб., в 2009 году – 830 руб., в 2010 году –620 руб.

Общество фактически сдавало в аренду рассматриваемое имущество по следующим ценам:

-   нежилое помещение по адресу г.Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 21 для розничной торговли по цене в 2008 году – 520 руб. за 1 кв.м., в 2009 году – 550 руб. за 1 кв.м.,   в 2010 году за январь – 550 руб. за 1 кв.м., за февраль-декабрь -   580 руб. за 1 кв.м.;

-  нежилое помещение по адресу г.Иркутск, ул. Советская, 98 для розничной торговли по цене в 2008 году –300 руб. за 1 кв.м., в 2009 году –300 руб. за 1 кв.м., в 2010 году январь – 300 руб. за 1 кв.м., за февраль-декабрь -   330 руб. за 1 кв.м.;

-  нежилое помещение по адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1 для розничной торговли по цене в 2008 году –166 руб. 98 коп. за 1 кв.м., в 2009 году с 1 января по 14 августа – 186 руб. 63 коп. за 1 кв.м., с 15 августа 2009 года по 31 января 2010 года (в связи с изменением площади по правоустанавливающим документам) – 190 руб. за 1 кв.м. в месяц, со 2 февраля 2010 года по 31 декабря 2010 года – 200 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Налоговый орган по результатам проверки при доначислении доходов исходил из того, что стоимость сдачи в аренду недвижимого имущества по адресу г.Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 21 в 2008-2009 годах заявителем не занижена (корректировка не производилась), в 2010 году стоимость аренды 1 кв.м. занижена на 40 руб. (620 руб. по отчету ТПП - 580 руб. по договору).

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что налоговый орган в любом случае не имел права корректировать цену рассматриваемой сделки при ее отклонении от установленных инспекцией цен менее чем на 20 процентов, то есть в данном случае менее чем на 116 рублей (580 руб. х 20%), поскольку это прямо противоречит п.3 ст.40 Налогового кодекса РФ.

Суд первой инстанции правильно отклонил ссылки налогового органа на то, что согласно письму Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири №017-04-01466 рыночная стоимость аренды рассматриваемого имущества составила 750 руб.

Данное письмо не содержит информации о том, за какой календарный период рассчитывается арендная плата - за месяц или за год, при этом буквально указана стоимость аренды 1 кв.м. нежилых помещений за год – 2008, 2009 и 2010. Данное письмо не может быть расценено как официальный источник информации, достаточный для расчета рыночной стоимости аренды, поскольку из него не усматривается информации об аналогичных сделках иных лиц – указывается мнение Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири о ценах сделок проверяемого налогоплательщика, при этом условия сделок, технические характеристики имущества заявителя (состояние, транспортная доступность для потребителей) никак не оцениваются.

Письмо Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири №017-04-01466 не является надлежащим доказательством по делу при доказывании занижения Обществом рыночных цен рассматриваемых сделок.

Суд также обоснованно исходил из того, что налоговый орган, корректируя стоимость аренды недвижимого имущества по адресу г.Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 21, применил информацию, отраженную в Отчете оценщика, а не в письме Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири.

В отношении остального имущества налоговый орган в оспариваемом решении пришел к следующим выводам:

-    занижение стоимости аренды недвижимого имущества по адресу г.Иркутск, ул. Советская, 98 составило в 2008 году 250 руб. за 1 кв.м. (550 руб. – 300 руб.), в 2009 году -350 руб. за 1 кв.м. (650 руб. –300 руб.), в 2010 году в январе – 170 руб. за 1 кв.м. (470 руб. – 300 руб.), в феврале-декабре – 140 руб. (470 руб. – 330 руб.)

-    занижение стоимости аренды недвижимого имущества по адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1 составило в 2008 году 233 руб. 02 коп. за 1 кв.м. (400 руб. – 166,98 руб.), в 2009 году - 193 руб. 37 коп. за 1 кв.м. (380 руб. – 186,63 руб.), в 2010 году в январе – 170 руб. за 1 кв.м. (500 руб. –186,63 руб.), в феврале-декабре – 140 руб. за 1 кв.м. (500 руб. – 200 руб.).

При расчете рыночной стоимости аренды налоговый орган исходил из стоимости аренды, указанной в Отчетах Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири, однако в тех случаях, когда стоимость аренды по этим отчетам превышала стоимость аренды, указанную в акте проверки на основании письма Торгово-промышленной палаты Восточной Сибири №017-04-01466, инспекция определила рыночную стоимость аренды соответствующих объектов в пределах сумм, указанных в акте проверки. В результате рыночная стоимость аренды рассматриваемого имущества в полной мере не соответствует ни указанному письму, ни отчетам оценщика.

В связи с арифметическими расчетами занижения дохода по решению налогового органа суд первой инстанции установил наличие ошибки, в любом случае приведшей к излишнему начислению минимального налога - инспекция на странице 90 решения рассчитывает занижение по имуществу, расположенному по адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1 за период с 15 августа 2009 года по 31 января 2010 года исходя из арендуемой площади 523,8 кв.м., в то время как согласно дополнительному соглашению №4 от   15.08.2009 и акту приема-передачи к нему площадь арендуемого имущества в данный период составила в связи с получением новых правоустанавливающих документов 514,5 кв.м.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка Отчетам Торгово-Промышленной палаты Восточной Сибири №017-04-01926/4, №017-04-01926/5, №017-04-01926/3 в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у суда первой инстанции оснований для оценки отчета оценщика вследствие отсутствия специальных познаний подлежат отклонению как не основанные на нормах процессуального права. Для определения из содержания Отчета примененного оценщиком метода и соответствия его требованиям статьи 40 Налогового кодекса РФ специальных познаний в области оценочной деятельности не требуется.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предметом данных Отчетов является определение рыночно обоснованной величины арендной платы в рублях за 1 кв.м. в месяц за 2008, 2009 и 2010 годы в отношении:

-  нежилого помещения площадью 523,8 кв.м., расположенного на 1 этаже и в подвале 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1 (номера на поэтажном плане 1 этажа: 1-40, 2а, 12а, 12б, 12.в, 20а, 34а,   подвал – 16а, 1);

-  нежилого помещения площадью 956,9 кв.м., расположенного в здании по адресу г.Иркутск, ул.Советская, 98 (номера на поэтажном плане 1 этажа: 1-11, 13-16, 18-23, 26, пп/подвал – 1-11, 11а, 12-15);

-  нежилого помещения площадью 342,4 кв.м., расположенного на 1 этаже 5-этажного кирпичного дома по адресу г.Иркутск, ул. Декабрьских Событий, 21 (номера на поэтажном плане: 1-5, 5а, 6-10).

При этом оценщик исходил из того, что рассматриваемые помещения на дату оценки использовалось в качестве торговых (страницы 12 Отчетов).

Согласно таблицам «Диапазон цен – Динамика изменения средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости в г.Иркутске», размещенной на странице 21 Отчета, стоимость аренды торгово-офисных помещений в г.Иркутске в 2-3 и более раз превышала стоимость аренды производственно-складских помещений, причем средняя стоимость аренды торгово-офисных помещений в г.Иркутске в 1 квартале 2008 года выше, чем стоимость аренды этих помещений во 2-4 кварталах 2008 года, средняя стоимость аренды торгово-офисных и производственно-складских помещений в г.Иркутске в 1 квартале 2009 года выше, чем стоимость аренды этих помещений во 2-4 кварталах 2009 года, по 2010 году оценщик приводит информацию только в отношении 1 квартала, а в отношении 2-4 кварталов 2010 года динамику цен не исследует.

В поквартальных таблицах Отчетов «Динамика изменения средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости в г.Иркутске» оценщик приводит сведения, согласно которым динамика изменения цен отдельно на складские, торговые и офисные помещения в 1-4 кварталах 2008,  2009 и 2010 годов являлась различной.

Данное обстоятельство обоснованно расценено судом первой инстанции как свидетельствующее о необходимости применения поправочных коэффициентов при подборе объектов-аналогов либо о необходимости нахождении полностью аналогичного здания по соотношению торговых, административных и складских помещений.

При определении величины рыночной арендной ставки, как следует из Отчетов, оценщиком применялся только один метод - сравнительный, при этом оценщик сравнивал объект оценки с объектами-аналогами.

Объектами - аналогами указанных выше нежилых помещений, используемых согласно Отчетам в качестве   торговых, избраны (т.4 л.д.35-36, 82-84, 131):

1.                  по   отчету   №017-04-01926/4 (в отношении нежилого помещения площадью 523,8 кв.м., расположенного адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1):

в 2008 году – торговое помещение (супермаркет) по адресу г.Иркутск, Свердловский район, мкр.Юбилейный (площадь 500-1000 кв.м.), офисное помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, к/т Чайка (площадь 72 кв.м.), нежилое помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, мкр.Первомайский (площадь 170 кв.м.);

в 2009 году – торговое помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, мкр.Первомайский (площадь не указана – прочерк в соответствующей графе), торговое помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, ул.Мухиной (площадь не указана – прочерк в соответствующей графе), помещение для магазина, сферы услуг по адресу г.Иркутск, Свердловский район, ул.Добролюбова (площадь 100 кв.м.);

в 2010 году – нежилое помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, ул.2-я Железнодорожная (площадь 400 кв.м.), нежилое помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, ул.Белобородова (площадь 250 кв.м.), нежилое помещение по адресу г.Иркутск, Свердловский район, к/т Чайка   (площадь 600 кв.м.);

2.                  по отчету №017-04-01926/5 (в отношении нежилого помещения площадью 956,9 кв.м., расположенного в здании по адресу г.Иркутск, ул.Советская, 98):

в 2008 году – торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Депутатская/Пискунова (площадь 212 кв.м.), торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Советская (площадь 270 кв.м.), торгово-офисное помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Советская (площадь 200 кв.м.). При этом дата, на которую указана стоимость аренды данных объектов-аналогов – 14 января 2012 года, то есть не относится к 2008 году;

в 2009 году – помещение, используемое под магазин, салон, офис по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Советская, (площадь не указана – графа не заполнена), помещение, используемой под магазин, салон, офис по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Советская (площадь 84 кв.м.), торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Советская (площадь 147 кв.м.);

в 2010 году – торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Советская (площадь 634,3 кв.м.), торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Депутатская (площадь 400-1000 кв.м.), торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул. Декабрьских Событий (площадь 120 кв.м.);

3.                  по отчету №017-04-01926/3 (в отношении нежилого помещения площадью 342,4 кв.м. по адресу г.Иркутск ул. Декабрьских Событий, 21 - судом рассматривается только 2010 год, поскольку по 2008-2009 годам налоговый орган посчитал, что стоимость сдачи данного имущества в аренду не отклонялась от рыночных цен):

в 2010 году – торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Декабрьских Событий (площадь 120 кв.м.), торговое помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул.Декабрьских Событий (площадь в отчете не указана), торгово-офисное помещение по адресу г.Иркутск, Октябрьский район, ул. Декабрьских Событий (площадь 150 кв.м.).

При сравнении объекта оценки и объектов-аналогов эксперт в таблицах отчетов указал, что площадь сдаваемых в аренду помещений не влияет на цену сделок (корректировка равна единице), динамика изменения цен сделок не влияет на цену сделок (корректировка равна единице). В итоге оценщик признал объекты-аналоги полностью идентичными объекту оценки (все корректирующие коэффициенты равны единицам).

Между тем, данные выводы противоречат приведенным выше сведениям из таблиц Отчета о диапазоне цен и динамике изменения средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади коммерческой недвижимости в г.Иркутске, а также характеристике объекта оценки.

Причем стоимость оценщиком избранных объектов-аналогов, используемых в качестве торговых помещений в ряде случаев значительно ниже стоимости избранных оценщиком в качестве объектов-аналогов торгово-офисных помещений. Так, по 2008 году в отношении объекта оценки по адресу г.Иркутск, б-р Рябикова, 1 стоимость аренды торговых помещений в супермаркете (объект-аналог №1) составляет 375 руб., в то время как стоимость аренды офисного и иного нежилого помещений (объекты-аналоги №№2 и 3) значительно выше – 700 руб. и 550 руб. Причем оценщик выводит в данном случае цену путем расчета среднеарифметического значения (складывая стоимость аренды 1 кв.м. недвижимости по всем трем объектам-аналогам и разделяя полученную сумму на 3), то есть ненадлежащий выбор даже одного объекта-аналога искажает конечный результат оценки. По тому же объекту оценки за 2010 год в отчете используются объекты-аналоги в виде нежилых