Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу n А58-6256/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

не требуется.

Таким образом, после приобретения в собственность части помещений в многоквартирном доме, расположенном на сформированном и поставленном на кадастровый учет земельном участке, к собственникам помещений в силу закона переходит и право собственности на этот участок.

Как следует из материалов дела, согласно кадастровой выписке о земельном участке (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) от 30.05.2014 № 01/097/2014-4065, земельный участок с кадастровым номером 14:36:105031:127, площадью 1370 кв.м., по адресу Республика Саха (Якутия), г. Якутск, квартал 128 предоставлен для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

Многоквартирный жилой дом по указанному адресу введен в эксплуатацию  28.11.2011, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU14301000-104-11.

В материалы дела поступила выписка Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.2014 № 01/099/2014-7722 на нежилые помещения, находящиеся по адресу Республика саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д.27, корп.1.

Судом апелляционной инстанции на основании определения Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2014 года истребованы у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (677007, г. Якутск, ул. Ярославского, д. 37):

- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении зарегистрированных прав на объекты, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, дом 27, корпус 1;

- информация о регистрации права собственности первого лица на любое из помещений объекта долевого строительства: многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу:  Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, дом 27, корпус 1, направив соответствующий запрос.

Во исполнение определения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) представило суду Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2014 № 01/040/2014-801 и Уведомление об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 13.08.2014 № 01/040/2014-801.

Из выписки  из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.08.2014 № 01/040/2014-801 следует, что первой квартирой, право собственности на которую зарегистрировано, стала трехкомнатная квартира, площадью 139,1 кв.м., адрес объекта: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, ул. Курашова, д. 27, корп. 1, кв.27. Право собственности на данную квартиру зарегистрировано 29.02.2012, номер государственной регистрации № 14-14-01/006/2012-374.

Таким образом, с 29.02.2012 право собственности на спорный земельный участок под домом перешло в общую долевую собственность собственников помещений в этом жилом доме в силу закона.

При этом факт ввода объекта в эксплуатацию не имеет юридического значения для определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Указанное положение корреспондируется с правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу №А55-17896/2010.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с 29.02.2012 Окружная администрация города Якутска утратила статус арендодателя по договору аренды от 12.04.2010 № 09-1/2010-0488, в связи с чем арендная плата подлежит взысканию за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 (включительно).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 14:36:105031:0127, находящемуся по адресу: РС (Я), г. Якутск, квартал «128», площадью 1 370 кв.м., следует исчислять:

за 2010 год – в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-22-6 от 17.12.2009 «Об утверждении базовых ставок арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, о льготах и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО «Город Якутск», опубликовано в газете "Эхо столицы" № 100, 22.12.2009;

за 2011 год - в соответствии с Решением Якутской городской Думы РЯГД-31-2 от 23.12.2010 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы" № 99, 28.12.2010;

В 2011 году в соответствии с пунктом 7 решения Якутской городской Думы от 23 декабря 2010 года № РЯГД-31-2 подлежит применению поправочный коэффициент 1,06.

за 2012 год - в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете "Эхо столицы", № 101, 30.12.2011;

за 2013 год – в соответствии с решением Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", опубликовано в газете «Эхо столицы», № 101, 25.12.2012.

В материалы дела в суде апелляционной  инстанции администрацией представлен расчет арендной платы и неустойки по договору аренды от 12.04.2010 № 09-1/2010-0488. Судом апелляционной инстанции указанный расчет не может быть принят во внимание, так как он не соотносится с заявленными в суде первой инстанции исковыми требованиями.     

При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из расчета арендной платы и неустойки по договору аренды от 12.04.2010 № 09-1/2010-0488, представленного с исковым заявлением (т.1 л.д. 11-12), иных расчетов материалы дела не содержат.

Расчет арендной платы произведен в следующем порядке:

за 2010 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка) = 486,93 руб. (годовая плата) (2 срока платежа): за период с 12.04.2010 до 30.06.2010 в размере 106,85 руб. не позднее 15.04.2010, 243,46 руб. не позднее 15.10.2010;

за 2011 год: 1 370(площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 516,14 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);

за 2012 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка) = 14 607,76 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);

за 2013 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 15 484,23 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа).

Судом апелляционной инстанции установлено, что согласно решению Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" в 2012 году подлежит применению ставка 0,3% (земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов, среднеэтажных жилых домов, многоэтажных жилых домов, земельные участки общежитий, прочие земли жилых зданий); согласно решению Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" в 2013 году подлежит применению ставка 0,3% (земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов, среднеэтажных жилых домов, многоэтажных жилых домов, земельные участки общежитий, прочие земли жилых зданий).

При этом проверив указанный расчет, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу о наличии опечатки при указании судом первой инстанции ставок, подлежащих применению в 2012, 2013 годах.

С учетом установленных по делу обстоятельств, за период с 12.04.2010 по 28.02.2012 арендная плата составила:

за 2010 год: 1 370 (площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка) = 486,93 руб. (годовая плата) (2 срока платежа): за период с 12.04.2010 до 30.06.2010 в размере 106,4 руб. (80 дн.*1,33(арендная плата в день) не позднее 15.04.2010; 243,46 руб. не позднее 15.10.2010;   

за 2011 год: 1 370(площадь)*3 554,20 (кадастровая стоимость)*0,01% (ставка)*1,06 (поправочный коэффициент) = 516,14 руб. (годовая плата) / 4 (4 срока платежа);

за 2012 год: 1 370 (площадь)*3554,20 (кадастровая стоимость)*1,5% (ставка) = 14 607,76 руб. (годовая плата); за период с 01.01.2012 по 28.02.2012=2394,71 руб.

При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца в части  взыскания арендной платы за период с 12.04.2010 по 29.02.2012 в общем размере 3260,74 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору за просрочку уплаты арендных платежей в сумме 19 654,75 руб., начисленные на сумму основного долга за период с 16.04.2010 по 14.10.2013.

В силу пункта 1 статьи 329, пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должнику кредитором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.2 договора установлена обязанность 2 раза в год оплачивать арендную плату равными долями не позднее 15 апреля, 15 октября.

Согласно пункту 2 решения Якутской городской Думы от 23 декабря 2010 года № РЯГД-31-2, пункту 2 решения Якутской городской Думы РЯГД-41-8 от 23.12.2011 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск", пункту 2 решения Якутской городской Думы РЯГД-51-8 от 20.12.2012 "Об утверждении базовых ставок, льгот и сроков внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в ГО "Город Якутск" арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе «город Якутск», вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 декабря в соответствии с заключенным договорами аренды земельных участков.

Согласно пункту 5.2 договора в случае неуплаты в установленные сроки арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,7% от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно расчету истца сумма пени по договору составили 19 654,75 руб., расчет произведен от месячного размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки по ставке 0,7 %.

Сроки внесения платежей нарушены. Действия истца соответствуют требованиям статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора.

С учетом удовлетворения требований истца в части  взыскания арендной платы за период с 12.04.2010 по 29.02.2012 в общем размере 3260,74 руб., с ответчика подлежат взысканию неустойка за просрочку платежей по арендной плате за указанный период.

Пени по платежам за 2010 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют – 486,93/12*0,7%=0,28 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,28*1289дн. = 366,13 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,28*1109дн. = 315 руб.

Пени по платежам за 2011 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют – 516,14/12*0,7%=0,30 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*929дн. = 279,71 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.06.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*839дн. = 252,61 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.09.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*749дн. = 225,51 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.12.2011 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 0,30*659дн. = 198,41 руб.

Пени по платежам за 2012 год рассчитаны следующим образом: пени за один день просрочки составляют –14607,76/12*0,7%=8,52 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.03.2012 по 14.10.2013 произведен истцом следующим образом: 8,52*569дн. = 4 848,56 руб.

Проверив периоды просрочки, суд установил следующее:

По периоду просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013 – количество дней просрочки составляет 1278 дней.

По периоду просрочки с 16.10.2010 по 14.10.2013 – количество дней просрочки составляет 1095 дней.

По периоду просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013 – количество дней просрочки составляет 944 дня.

По периоду просрочки с 16.06.2011 по 14.10.2013 – количество дней просрочки составляет 852 дня.

По периоду просрочки с 16.09.2011 по 14.10.2013 – количество дней просрочки составляет 760 дней.

По периоду просрочки с 16.12.2011 по 14.20.2010 – количество дней просрочки составляет 669 дней.

По периоду просрочки с 16.03.2012 по 14. 10.2013 – количество дней просрочки  составляет 578 дней.

Вместе с тем, по количеству дней просрочки по периодам просрочки с 16.03.2011 по 14.10.2013, с 16.06.2011 по 14.10.2013, с 16.09.2011 по 14.10.2013, с 16.12.2011 по 14.20.2010, с 16.03.2012 по 14.10.2013, суд не может выйти за пределы заявленных истцом требований, поэтому полагает возможным взыскание пени в заявленном размере по указанным периодам.

При этом, по периодам просрочки арендных платежей за 2010 год неустойка подлежит пересчету, так как количество дней просрочки меньше заявленного истцом.

Расчет пени за период просрочки с 16.04.2010 по 14.10.2013: 0,28*1278дн. = 357,84 руб.

Расчет пени за период просрочки с 16.10.2010