Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2014 по делу n А19-16136/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 2 названной статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

С учетом положений названных норм права, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных обстоятельств влечет за собой неблагоприятные последствия для застройщика.

В соответствии с изложенными в п. 23 Постановления от 29.04.10 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснениями, в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Как правильно указывает суд первой инстанции, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.08.12 серии 38 АД № 813525 (т.1 л.д.27), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.12 внесена запись о государственной регистрации права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТАЯ ПОДКОВА» на сторожку, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 4 кв. м., адрес объекта: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 221, в 20 метрах северо-западнее улиц Энгельса и Бульварной.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.08.12 серии 38 АД № 813523 (т.1 л.д.28), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.12 внесена запись о государственной регистрации права собственности на площадку для сбора ТБО, назначение: нежилое, общая площадь 12 кв. м., адрес объекта: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 221, в 20 метрах северо-западнее пересечения улиц Энгельса и Бульварной.

Данные дел правоустанавливающих документов, представленных третьим лицом, в отношении названных объектов свидетельствуют о том, что, основанием к государственной регистрации прав явились договор аренды земельного участка от 20.01.09 № 6253 и декларации об объектах недвижимого имущества от 17.07.12.

В соответствии со ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 17 названного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 25.3. Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном федеральным законом порядке.

Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества в случае, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство, и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.3. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Ответчик представил для государственной регистрации права на сторожку и площадку для сбора ТБО декларации об объекте недвижимого имущества по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 N 447, право аренды ответчика на земельный участок, на котором находятся указанные объекты, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ранее.

Исходя из положений ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и строительных правил.

Согласно п. 3 ч. 17 названной нормы права, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, которые, как правило, предназначены для обслуживания основного здания либо имеют вспомогательный характер.

При этом, учитывая, что объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (киоски, навесы и другие), указаны в п. 2 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а строения и сооружения вспомогательного использования отдельно обозначены в п. 3 ч. 17 названной статьи, последние объекты следует относить к объектам капитального строительства. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным).

Законодатель не раскрывает понятия строения или сооружения вспомогательного назначения.

Согласно письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 25.06.2009 N 19669-ИП/08 "О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства", под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". К таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения.

Согласно ст. 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, как правильно указывает суд первой инстанции, критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие  на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию, в связи с чем, помимо деклараций и правоустанавливающих документов на земельный участок, в регистрирующий орган необходимо представить также документы, подтверждающие, что объекты недвижимости, за регистрацией права собственности на которые ООО «ЗОЛОТАЯ ПОДКОВА» обратилась, не имеет самостоятельного назначения.

Согласно условиям договора аренды земельного участка от 20.01.09 № 6253, земельный участок с кадастровым номером 38:26:040503:88 передан ответчику во временное владение и пользованию с целью строительства административного здания, здания кафе и хозяйственного блока.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела заключению эксперта от 03.02.14 (т.1 л.д.106-114) спорные объекты недвижимости располагаются на площадке для строительства административного здания, здания кафе и хозяйственного блока по рабочему проекту Шифр 1686/07, разработанному ООО «Лидер-Профи» в 2008 году м являются объектами вспомогательного назначения для реализации данного проекта.

В письме от 23.08.13 № 02-4188/13  (т.1 л.д.31) Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ангарска указывает на то, что информация об утверждении градостроительного плана земельного участка в архиве ДАиГ администрации города Ангарска отсутствует, проектная документация не согласовывалась, согласно обосновывающим материалам (шифр 2605-ГП), разработанным ООО «Институт Горпроект», строительство сторожки и площадки для сбора ТБО на земельном участке предусмотрено не было, заявлений на выдачу разрешения на строительство от ООО «Золотая подкова» в ДАиГ администрации города Ангарска не поступало, разрешение на строительство не выдавалось.

Присутствовавший в судебном заседании 04.02.14 представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, пояснил, что государственная регистрация права собственности Общества с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТАЯ ПОДКОВА» на спорные объекты произведена на основании деклараций об объекте недвижимого имущества и договора аренды.

Вместе с тем, суд первой инстанции правильно отметил, что ни в регистрирующий орган, ни в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об утверждении проектной документации и получении разрешения на строительство основных объектов.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, что расположенные по адресу: Иркутская область, город Ангарск, квартал 221, в 20 метрах северо-западнее пересечения улиц Энгельса и Бульварной, объекты – сторожка и площадка для сбора ТБО, возведены в отсутствие разрешительной документации и являются самовольными постройками, а то обстоятельство, что Обществу с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТАЯ ПОДКОВА» отказано Администрацией Ангарского муниципального образования в выдаче градостроительного плана на земельный участок, в отсутствие которого ответчик лишен возможности получить разрешение на строительство административного здания, здания кафе и хозяйственного блока, не свидетельствует о законности возведения ответчиком спорных объектов недвижимости и не является основанием для сохранения самовольных построек.

Доводы ответчика о том, что возведенные на земельном участке вспомогательные объекты не нарушают права истца как собственника, поскольку спорный объект возведен на земельном участке, отведенном для строительства, что ответчик, являясь собственником объекта недвижимости на истребуемом участке, имеет право на его использование независимо от наличия договора аренды, правильно отклонены судом первой инстанции, как противоречащие положениям п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы общества о том, что для строительства вспомогательных объектов не требуется получение градостроительного плана и получения разрешения на строительство, отклоняются апелляционным судом, поскольку вспомогательные объекты должны соотноситься с основными объектами, для которых предоставлен земельный участок, как правильно указано судом первой инстанции, на строительство основных объектов разрешения на строительство не получено, а строительство сторожки и площадки для сбора ТБО согласно обосновывающим материалам (шифр 2605-ГП) предусмотрено не было. Застройка земельного участка только потенциально вспомогательными сооружениями без строительства основных объектов не соответствует целям предоставления земельного участка.

Таким образом, апелляционный суд полагает правильными выводы суда первой инстанции о наличии оснований для  удовлетворения требования истца о признании расположенных в Иркутской области, г. Ангарск, квартал 221, в 20 метрах северо-западнее пересечения улиц Энгельса и Бульварной сооружений: сторожки общей площадью 4 кв.м., площадки для сбора ТБО, общей площадью 12 кв.м., самовольными постройками и обязании Общества с ограниченной ответственностью «ЗОЛОТАЯ ПОДКОВА» снести указанные объекты.

В части эпизода по взысканию арендной платы суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В обоснование требования о взыскании суммы 398768 руб. 41 коп. истец ссылается на имеющуюся на стороне ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.09 по 30.09.13.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 3 названной статьи, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании