Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2013 по делу n А51-22504/2012. Изменить решение (ст.269 АПК)

аренды о его предмете при изменении сведений о нумерации причала, а также порядок их внесения – заключение дополнительного соглашения, что соответствует закону (часть 1 статьи 432, часть 1 статьи 450, часть 1 статьи 452 ГК РФ). В части предложенного истцом срока заключения дополнительного соглашения, коллегия признаёт его разумным сроком для исполнения данного обязательства.

                                                   ПУНКТ 3.1.7    

Пункт 3.1.7 договора подлежит принятию в редакции истца: «В срок не позднее 10 дней с даты получения письменного запроса арендатора предоставить арендатору все документы арендодателя и Территориального управления, которые необходимы для государственной регистрации настоящего договора и изменений к настоящему договору в Управлении Росреестра по Приморскому краю.».

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества осуществляется по заявлению одной из сторон договора. При этом положения Закона № 122-ФЗ требуют предоставления совместно с заявлением о государственной регистрации также необходимых документов, которые могут находиться у арендодателя либо ТУ ФАУГИ по ПК. Поскольку государственная регистрация договора аренды и изменений в нему является обязательной, может быть осуществлена по заявлению одной из сторон договора, при этом на другую сторону возлагается обязанность содействия в государственной регистрации, следующая из принципа общеобязательности государственной регистрации договора аренды и добросовестности сторон при исполнении договорных обязательств, коллегия считает требование истца об установлении в договоре аренды пункта 3.1.7 в редакции общества правомерным. В части предложенного истцом срока  направления необходимых документов, коллегия признаёт его разумным сроком для исполнения данного обязательства.

ПУНКТ 3.2.7

Пункт 3.2.7 договора подлежит принятию в редакции истца: «В течение 24 часов извещать арендодателя о ставшем известном ему повреждении, аварии или ином обстоятельстве, нанёсшем или могущем нанести ущерб арендуемым объектам, и безотлагательно принимать меры для предотвращения их дальнейшего разрушения или повреждения.».

По существу разногласия сторон по указанному пункту договора возникли в связи с предложением ответчика возложить в описываемой ситуации на общество обязанность по устранению нанесённого арендуемым объектам ущерба.

В соответствии со статьёй 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Исполнение обязанности по поддержание имущества в исправном состоянии предполагает обеспечение его сохранности.

В силу пункта 2 части 1 статьи 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при всей степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего выполнения обязательства.

Кроме того, в силу статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» обязанность по обеспечению безопасности гидротехнических сооружений, а также работы по предотвращению и ликвидации последствий аварий гидротехнического сооружения возложена как на собственника, так и на эксплуатирующую организацию.

В таком случае установление возможности возложения на истца обязанности по устранению нанесённого имуществу ущерба возможно только в конкретной ситуации при наличии условий для возложения ответственности. При этом собственник не лишён права возмещения расходов, понесённых на восстановление имущества, с лица, виновного в их причинении, при наличии оснований, установленных статьями 15, 1064 ГК РФ. Установление обязанности истца во всех случаях устранять причинённый имуществу ущерб противоречит основным принципам привлечения к ответственности, требующим, в том числе, установления факта противоправности поведения причинителя вреда и его вины.

         Кроме того, предложенная ответчиком редакция данного пункта однозначно не отвечает на вопрос о том, должен ли истец в таком случае только принять меры к устранению ущерба, причинённого имуществу, с последующей компенсацией данных расходов, либо установление данной обязанности означает возложение на истца расходов, возникающих в такой ситуации.

ПУНКТ 3.2.11

Пункт 3.2.11 принять в редакции ответчика: «Осуществлять текущий ремонт арендуемых объектов, указанных в п.п. 1.1 настоящего договора, за свой счёт с предварительным письменным уведомлением арендодателя.».

Разногласия сторон по указанному пункту договора возникли в части предложения истца включить в него ссылку на Постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 «Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» в части определения перечня работ по текущему ремонту.

Ответчик оспаривает ссылку на указанный документ и указывает на специальный правовой акт - Распоряжение Росморречфлота от 26.10.2004 № ВР-82-р «Об утверждении «Ведомственного положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений на морском транспорте» Р 31.3.08-04». Указанные документы дают определение текущему ремонту, его видам, а также содержат перечень работ по текущему ремонту, т.е. их применение в отношениях сторон содействует цели определенности понятия того, какие именно работы должен производить истец в рамках  текущего ремонта. При этом перечень, установленный в Распоряжении № ВР-82-р, носит более конкретизированный характер с учётом специфики имущества. В возражениях на пояснения ответчика по условиям договора истец для целей баланса интересов сторон не возражает против ссылки также на Распоряжение № ВР-82-р. Вместе с тем, коллегия полагает, что отсутствие в договоре указания на вышеназванные документы не препятствует сторонам при разрешении возникающих вопросов в зависимости от их специфики относительно текущего ремонта обращению к содержанию положений как Постановления № 279, так и Распоряжения № ВР-82-р.

ПУНКТ 3.2.12

         Пункт 3.2.12 подлежит принятию в редакции истца:«Осуществлять капитальный ремонт арендуемых Объектов, указанных в п.п.1.1 настоящего договора и вызванных неотложной необходимостью согласно акту обследования объекта, составленного с участием независимой оценочной организации, после предварительного письменного согласования объёмов ремонта и сметы расходов на капитальный ремонт с арендодателем и Территориальным управлением, при этом стоимость капитального ремонта объектов аренды подлежит зачёту в счет оплаты арендных платежей по настоящему договору, установленных в п.п. 5.1 настоящего договора.

К предварительному письменному согласованию приравнивается отсутствие ответа арендодателя в течение 10 календарных дней после получения письма арендатора о неотложной необходимости проведения капитального ремонта с приложением сметы расходов. Во всех остальных случаях капитальный ремонт является обязанностью арендодателя согласно статье 616 ГК РФ.».

Редакция пункта 3.1.12 договора аренды, предложенная истцом, содержит более подробную регламентацию вопроса согласовательных действий по проведению капитального ремонта, в том числе, необходимость составления акта обследования объекта, приглашения для этого независимой оценочной организации, предварительное письменное согласование объёмов ремонта и сметы расходов с арендодателем и Территориальным управлением. Регламентация такой процедуры совершения действий по вопросу проведения капитального ремонта обусловлено предметом договора аренды, необходимостью наличия специальных познаний при проведении капитального ремонта и установления перечня необходимых работ. Против предварительного письменного согласования проведения капитального ремонта стороны не спорят, редакция истца рассматриваемого пункта договора лишь конкретизирует, что данное согласование должно найти своё выражение в оформлении документов, отражающих объём работ и смету расходов, что не противоречит закону.

Истец также требует установления правила о том, что отсутствие в течение 10 календарных дней после получения письма арендатора о неотложной необходимости проведения капитального ремонта с приложением сметы расходов приравнивается к соблюдению предварительного письменного согласования проведения капитального ремонта.  Поскольку данное правило распространяется на случай проведения неотложного капитального ремонта, который должен быть осуществлён в разумный срок, суд апелляционной инстанции считает его законным и отвечающим цели сохранения переданного в аренду имущества.

         Существенное разногласие по указанному пункту договора между сторонами возникло относительно вопроса о том, на кого возлагается бремя несения расходов по проведению капитального ремонта.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о том, что капитальный ремонт подлежит осуществлению за счёт истца, бремя расходов по его проведению согласно части 1 статьи 616 ГК РФ возлагается на ответчика.  Его доводы о том, что размер арендной платы за пользование спорным имуществом осуществлён без учёта расходов арендодателя на проведение капитального ремонта имущества, коллегией отклоняются, поскольку условие договора о размере арендной платы в предмет преддоговорного спора сторонами не включено. Само по себе определение размера арендной платы без учёта обстоятельства возложения обязанности по проведению капитального ремонта имущества на ответчика не свидетельствует о возможности возложения данной обязанности на истца, поскольку соглашение сторон как основание для возложения соответствующей обязанности на истца не достигнуто.

С учётом положений части 1 статьи 616 ГК РФ требование истца о возможности зачёта стоимости проведённого истцом капитального ремонта в случае, предусмотренном в пункте 3.2.12, в счёт арендной платы является правомерным.

ПУНКТ 3.2.14

         Пункт 3.2.14 договора подлежит принятию в следующей редакции:  «3.2.14…..2) направлять арендодателю копии договоров субаренды, а также дополнительных соглашений к ним в течение пяти дней с момента их вступления в силу.».

         В пункте 3.2.13 договора аренды стороны установили, что передача имущества в субаренду (поднаем) или безвозмездное пользование, другие действия, влекущие какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а также передача своих прав и обязанностей по договора другому лицу (перенаём) возможны только с предварительного письменного согласия арендодателя. Следовательно, арендодатель вправе требовать от истца предоставления таких договоров.

         В то же время, коллегия считает необоснованным требование ответчика о направлении подлинников договоров субаренды и дополнительных соглашений к ним, поскольку согласно обычаям делового оборота количество экземпляров договора составляется по отношению к количеству его участников. Проект договоров и дополнительных соглашений к нему не является окончательным и согласованным вариантом.

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. При этом суд не лишен возможности откорректировать спорное условие договора и принять в редакции, отвечающей требованиям законодательства, обстоятельствам дела и не нарушающей баланс интересов сторон.

В силу изложенных обстоятельств судебная коллегия считает возможным возложение на истца согласно пункту 3.2.14 договора аренды обязанности по предоставлению копий договоров субаренды и дополнительных соглашений к ним. В отношении срока, установленного для исполнения данной обязанности в редакции ответчика, коллегия считает его разумным для исполнения данной обязанности.

ПУНКТ 3.2.19

Принять пункт 3.2.19 в следующей редакции: «В случае досрочного расторжения настоящего договора вернуть арендодателю арендуемые объекты по акту приёма-передачи в состоянии не хуже, чем в котором их получил, с учётом нормального износа в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Договора, при этом стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, подлежит возврату арендодателю в срок не позднее 20 банковских дней с даты расторжения настоящего договора на основании документов, предоставленных арендатором, подтверждающих стоимость неотделимых улучшений.».

В соответствии с частью 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Поскольку между сторонами соглашение о том, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возврату не подлежит, не достигнуто, применяется общее правило статьи 623 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендодателя возместить их стоимость при наличии предусмотренных данной статьёй оснований. В то же время суд считает возможным скорректировать редакцию рассматриваемого пункта, предложенную истцом, в части указания на необходимость возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, поскольку возложение на ответчика обязанности по компенсации неотделимых улучшений, сделанных без его согласия, противоречит императивному правилу части 3 статьи 623 ГК РФ.

В части предложенного истцом срока  оплаты стоимости неотделимых улучшений, коллегия признаёт его разумным сроком для исполнения данного обязательства.

ПУНКТ 3.2.20

         Пункт 3.2.20 принять в редакции