Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2014 по делу n А51-31625/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

пользование земельный участок площадью 2484,25 кв.м для установки контейнеров. По договорам, заключенным сторонами в период с 2004 года по 2010 год исполнитель (ОАО «Примавтодор») обязался на своей территории оказывать заказчику (ООО «Уссури-Центр») услуги по эксплуатационно-техническому обеспечению мест под контейнеры.

Определением суда от 12.07.2013 по делу №А51-31625/2012 назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения, являются ли сооружения, возведенные ООО «Уссури-Центр» на земельном участке площадью 2484,25 кв.м, являющемся частью земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841, объектами капитального строительства и указания описания каждого из сооружений, возведенных ООО «Уссури-Центр» на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016402:841, с учетом их индивидуально-определенных признаков.

Согласно экспертному заключению от 22.01.2014 № 344/с-13, изготовленному АНО «Приморское бюро судебных экспертиз», часть строений, расположенных на земельном участке истца не являются объектами капитального строительства (строения №1-3, 4, 7, 8, 9, 10); строения №5, 6 являются объектами капитального строительства (закусочная, торговые павильоны).

В обоснование исковых требований истец ссылается на статью 304 ГК РФ и препятствование ответчиком в пользовании истцом своим земельным участком.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.          Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.06.2012 №2665/12 с учетом положений пункта 3 постановления № 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Оценивая договоры, заключенные правопредшественником истца – ГУП «Мостостроительное предприятие» с ООО «Уссури-Центр» в 2002 и 2003 годах, и договоры по эксплуатационно-техническому обеспечению, заключенные с ответчиком в период с 01.12.2004 по 30.03.2010, суд приходит к выводу, что данные договоры являются договорами аренды, которыми оформлены правоотношения сторон по предоставлению в пользование части земельного участка и оплате этого пользования.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В рассматриваемом случае предметом договора является оказание услуг по обеспечению мест под контейнеры на земельном участке площадью 2484,25 кв.м, то есть фактически передача части земельного участка в пользование под установку указанных в договоре контейнеров, поскольку установка контейнеров предполагает использование земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Объектом договоров является земельный участок площадью 2484,25 кв.м, расположенный по адресу: г.Уссурийск, ул.Котовского, 17а. Подобным образом объект аренды был согласован сторонами в договорах с 2002 года, при этом договоры исполнялись, ответчик оплачивал истцу пользование местом под контейнеры (оказание услуг по обеспечению мест под контейнеры), разногласий по поводу места размещения имущества между сторонами не имелось. Таким образом, договоры аренды исполнялись и не могут считаться незаключенными только по основанию отсутствия индивидуализации объекта аренды.

Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор от 30.03.2010 изначально был заключен сторонами на срок менее одного года (до 28.03.2010) и не подлежал государственной регистрации. В последующем дополнительным соглашением от 01.01.2011 №2 срок договора был продлен до 30.03.2012.

Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды здания на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации после заключения дополнительного соглашения от 01.01.2011 №2 к договору от 30.03.2010 сторонами заключен новый договор аренды на срок более одного года (с 01.01.2011 по 30.03.2012), который подлежал государственной регистрации, однако не был зарегистрирован.

В то же время в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

С учетом изложенного договор от 30.03.2010 с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2011 при отсутствии его государственной регистрации является действующим и порождающим для его сторон взаимные права и обязанности.

В связи с этим, несмотря на ненадлежащую формулировку истцом своих исковых требований (об устранении нарушений права, хотя бы и не были соединенных с лишением владения), учитывая очевидность преследуемого истцом материально-правового интереса (освобождение земельного участка от чужого имущества в отсутствие правовых оснований расположения имущества на земельном участке), коллегия рассматривает заявленные ОАО «Примавтодор» исковые требования как требования о возврате арендованного имущества арендодателю (статья 622 ГК РФ).

Как указывалось выше, дополнительным соглашением от 01.01.2011 №2 стороны продлили срок договора до 30.03.2012 и после истечения указанного срока договор не продлевали. Напротив, ОАО «Примавтодор» направило в адрес ООО «Уссури-Центр» уведомление от 07.02.2012 о необходимости в срок до 31.03.2012 освободить занимаемую территорию земельного участка, находящегося по адресу: г.Уссурийск, ул. Котовского, 17а, площадью 2484,25 кв.м, от находящихся на данном участке контейнеров.

Таким образом, правоотношения сторон по поводу аренды прекратились 30.03.2012, поскольку арендодатель заявил возражения относительно дальнейшего использования части земельного участка.

Согласно абзацу 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По условиям договора от 30.03.2010 (пункты 2.5. 2.6) заказчик не вправе на выделенной территории производить работы капитального строительства и по окончании срока действия договора обязан передать место исполнителю. Сторонами не оспаривается, что размещенные на земельном участке истца контейнеры и капитальные строения являются собственностью ООО «Уссури-Центр». Соглашений о том, что земельный участок передавался ответчику занятый спорным имуществом, между сторонами не имеется, как и договоренностей о возможности возврата имущества после окончания срока договора не свободным от имущества ООО «Уссури-Центр».

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой.

Как установлено судом из экспертного заключения от 22.01.2014 №344/с-13, часть строений, расположенных на земельном участке истца являются объектами капитального строительства (строения №5, 6 - закусочная, торговые павильоны).

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

Поскольку земельный участок не предоставлялся ответчику для возведения указанных объектов, разрешение на их строительство общество не получало, то оснований для сохранения объектов ответчика на земельном участке истца не имеется.

С учетом вышеизложенных обстоятельств исковые требования ОАО «Примавтодор» возложении на ООО «Уссури-Центр» обязанности в срок не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу осуществить демонтаж самовольно возведенных строений на земельном участке площадью 2484,25 кв.м, являющемся частью земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841, а именно: торгового павильона площадью застройки 276,72 кв.м; торгового павильона площадью застройки 146,7 кв.м; торгового павильона площадью застройки 42,81 кв.м; хозяйственной постройки к строению «закусочная» площадью застройки 21,27 кв.м; торгового павильона площадью застройки 342,51 кв.м; пристройки к зданию «Торговые павильоны» площадью застройки 124,75 кв.м; проходной площадью застройки 4,6 кв.м; навеса (для утилизации отходов) площадью застройки 9,86 кв.м; о возложении обязанности в срок не позднее 30 дней с момента вступления решения в законную силу осуществить снос построек, самовольно возведенных на земельном участке площадью 2484,25 кв.м, являющемся частью земельного участка с кадастровым номером 25:34:016402:841, а именно: закусочной площадью застройки 80,76 кв.м и закусочной площадью застройки 85,09 кв.м, а в случае неосуществления демонтажа и сноса самовольно возведенных строений и построек в установленный судом срок разрешить снос вышеуказанных сооружений истцом со взысканием с ответчика всех необходимых расходов по сносу объектов, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о выборе истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в виде устранения нарушений права, не связанных с лишением владения, ввиду передачи истцом земельного участка в аренду ИП Абушаевой Р.Л. и отсутствия у истца фактического владения земельным участком подлежат отклонению, поскольку судом исковые требования рассматривались как требования о возврате арендованного имущества арендодателю.

Рассматривая встречные требования ООО «Уссури-Центр» о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.03.2012 №248/12 в части занимаемого истцом участка площадью 2484,25 кв.м, суд приходит к следующим выводам.

В качестве нормативного обоснования встречных исковых требований ООО «Уссури-Центр» сослалось на положения статьи 621 ГК РФ, согласно которой если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Договор от 30.03.2010 заключен на срок менее года (до 28.03.2011), однако судом установлено, что дополнительное соглашение от 01.01.2011 №2 к договору от 30.03.2010, которым действие договора продлено на срок более года и на основании которого ответчик использовал земельный участок истца до 30.03.2012, не прошло государственную регистрацию и поэтому является незаключенным.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.