Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А51-11277/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

участка с кадастровым номером 25:36:0101001:34, арендуемого ЗАО «Глобойл Терминал», и убытков, причиненных изъятием земельного участка, согласно которому величина убытков, причиненных изъятием, составляет 1500000 рублей, а итоговая величина рыночной стоимости самого земельного участка – 0 рублей.

В рамках рассмотрения настоящего дела с учетом спорности его обстоятельств, оспаривания ответчиком результатов оценки, произведенной по заказу истца, а также необходимости применения специальных познаний определением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2013 назначена судебная экспертиза по вопросу определения размера убытков, подлежащих возмещению, причиненных изъятием земельного участка, арендуемого ответчиком, для государственных нужд, проведение которой было поручено ООО Консалтинговая Фирма «Консан», эксперту Ситовой А.Н.

Экспертом Ситовой А.Н. было подготовлено экспертное заключение №05-01 (период проведения экспертизы с 25.07.2013 по 10.10.2013), в котором сделан вывод о том, что рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка с кадастровым номером 25:36:0101001:34 составляет 1365253 рублей, а убытки, причиненные ЗАО «Глобойл Терминал» в связи изъятием для государственных нужд земельного участка, составляют 227402240 рублей.

В связи с тем, что в отношении изначально проведенной судебной экспертизы у участников спора возникли сомнения в обоснованности данного заключения, в заключении имелась оценка работ, которые не были подтверждены документально, указанные в оценочном заключении расходы по заработной плате работников ответчика не связаны с изъятием вышеуказанного земельного участка, а также имелись иные замечания, учитывая, что ответчик не возражал относительно проведения повторной экспертизы, определением суда от 17.12.2013 назначена повторная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено НП «Институт проблем города».

Доводы апелляционной жалобы ЗАО «Глобойл Терминал» об отсутствии оснований для назначения повторной экспертизы и возражений общества по экспертному заключению оценщика ООО Консалтинговая Фирма «Консан» опровергаются материалами дела: протоколом судебного заседания 11-18-21-28.11.2013 (л.д. 98-99 т.д. 11), ходатайством ответчика с предложением кандидатур экспертов и с приложением доказательства оплаты проведения экспертизы (л.д. 63-65 т.д. 11).

В рамках повторной оценочной экспертизы экспертами Зеленским Ю.В. и Зеленской М.Ю. 05.03.2014 было изготовлено экспертное заключение №928, которым установлена величина убытков, причиненных ЗАО «Глобойл Терминал» в связи с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 25:36:0101001:34 (кроме убытков, равных рыночной стоимости права аренды изымаемого земельного участка) в размере (с учетом компенсации расходов по уплате налога на прибыль организаций) 12500921 рубля, а также рыночная стоимость права аренды изымаемого земельного участка в размере 0 рублей.

  Удовлетворяя ходатайство ЗАО «Глобойл Терминал» о назначении судебной экспертизы на предмет определения размера убытков, связанных с изъятием для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:34, судебная коллегия исходила из выводов, изложенных в экспертном заключении №3729/2014, выполненном экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» 20.10.2014, на отчет №928. Как указал эксперт Нейман Е.И., по его мнению, отчет №928 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, ССО-РОО 2010, заданию на оценку, а выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными.

         В рамках назначенной определением суда от 23.10.2014 экспертизы экспертами ООО «Приморский экспертно-правовой центр» Хомчук Е.С. и Жуком И.А. подготовлено заключение от 17.11.2014 №77/90, согласно которому итоговое значение размера убытков на 11.04.2012 составило 139600884,78 рубля.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа. Статьёй 12 Закона об оценочной деятельности установлено, что отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком».

Состав убытков, подлежащих возмещению арендатору земельного участка при изъятии для государственных нужд, определяется постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 №262 «Об утверждении правил возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных в результате деятельности других лиц». В соответствии с пунктами 6 и 8 вышеуказанных Правил при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

При подготовке заключения от 17.11.2014 №77/90 экспертами в состав убытков включены убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в сумме 105225244,12 рублей; убытки, связанные с услугами риэлторов, в сумме 100000 рублей; прочие расходы (межевание, топосъемка, инженерные изыскания, разработка проектной документации) в сумме 11008826,66 рублей; убытки, вызванные обязанностью уплаты налогов, в сумме 23266814 рублей.

При определении размера убытков, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, в сумме 105225244,12 рублей, эксперт сослался на инвестиционный договор от 01.10.2010 №01/10/10, заключенный ЗАО «Глобойл Терминал» (инвестор) и ООО «Глобойл» (соинвестор), предметом которого является инвестиционная деятельность с участием инвестора и соинвестора, направленная на строительство перевалочной базы с нефтеналивным терминалом на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:34.

В качестве документов-оснований для расчета величины убытков экспертом приняты во внимание претензия ООО «Глобойл» от 12.05.2012 о возмещении инвестиционных расходов в связи с изъятием земельного участка, уведомление от 31.05.2012 об уступке требования к ЗАО «Глобойл Терминал» возмещения инвестиционных расходов, платежное поручение от 03.09.2013 №1 на сумму 105225244,12 рублей, а также договоры поставки (скальный грунт, песок речной, цемент, щебень, металлоконструкции, железобетонные плиты, рельсы, арматурная столь) и договоры на выполнение работ (разработка сметного расчета на устройство дорожного полотна, устройство дорожного полотна), заключенные ООО «Глобойл».

Вместе с тем из заключения от 17.11.2014 №77/90 видно, что эксперт основывал свои выводы только на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, а также на опыте и профессиональных знаниях; выезд к месту нахождения земельного участка оценщик не осуществлял. В то же время экспертами НП «Институт проблем города» при подготовке заключения от 05.03.2014 №928 в присутствии представителей ЗАО «Глобойл Терминал» и ОАО «ДЦСС» был произведен осмотр изымаемого земельного участка (стр.22 заключения).

Действительно, в материалах дела имеется Экспертное заключение №3729/2014 на Отчет № 928, согласно которому выводы, сделанные оценщиками о величине рыночной стоимости объекта оценки нельзя признать обоснованными, вместе с тем замечаний относительно фотоматериалов Отчета № 928, его описательной части в отношении результатов обследования спорного земельного участка на предмет наличия либо отсутствия объектов строительства в Экспертном заключении №3729/2014 не приведено, в связи с чем коллегия считает возможным учитывать результаты осмотра спорного земельного участка, отраженные в Отчете № 928.

В исследовательской части заключения от 05.03.2014 №928 экспертами при выезде на земельный участок установлено, что участок свободен от застройки зданиями, строениями, сооружениями; на участке имеется дорога, не имеющая дорожной одежды, полотно дороги разрушено, а глубокие колеи, ямы и канавы затрудняют движение автомобиля; по участку проходит участок дороги, ведущей от Северного Мола к пос.Чайкино, дорога имеет грунтовое покрытие с вкраплениями колотого каменного материала (щебня), протяженность 200 м. Представители ЗАО «Глобойл Терминал», сопровождающие эксперта при осмотре участка, не смогли ни указать место использования бетонных блоков и металлоконструкций, ни пояснить, для создания каких строительных объектов эти блоки и конструкции использовались. Кроме отрезка дороги с щебеночным покрытием представители ЗАО «Глобойл Терминал» не показали эксперту на изымаемом земельном участке других объектов, для возведения которых произведена поставка стройматериалов и выполнены строительные работы по договорам с ООО «Глобойл». Эксперты при осмотре земельного участка также не обнаружили ни следов демонтажа бетонных блоков и металлоконструкций (по пояснениям представителей ЗАО «Глобойл Терминал»), ни следов их возможной установки, ни наличия дренажной системы или других сооружений. Единственный пролегающий по изымаемому земельному участку отрезок дороги, обнаруженный при осмотре, имеющий искусственное покрытие (грунтовое с введением щебня), имеет протяженность примерно 200 м. Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в заключении от 05.03.2014 №928 фотографиями.

Основанием для включения вышеуказанных расходов на приобретение стройматериалов в общую сумму убытков, по утверждению истца, является факт строительства щебеночной дороги. Поскольку доказательств того, что приобретенные контрагентом ответчика - ООО «Глобойл» по вышеуказанным договорам поставки и подряда стройматериалы и природные материалы были направлены на устройство дорожного полотна, фундаментов и металлоконструкций на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:34, и что устройство дорожного полотна, на что ссылается ответчик, действительно производилось, не имеется, выплаченные ЗАО «Глобойл Терминал» по платежному поручению от 03.09.2013 №1 на сумму 105225244,12 рублей расходы нельзя отнести к убыткам ответчика, поскольку они не находятся в прямой связи с изъятием вышеуказанного земельного участка. Из фотоматериалов к заключению от 05.03.2014 №928 видно, что имеющийся на участке дороги протяженностью 200 м щебень не составляет объема 14000 куб.м (договор от 11.05.2010 №11/05-М), а скального грунта на участке дороги вообще не имеется.

Суд также учитывает, что разрешительная документация на возведение каких-либо объектов, в том числе устройство щебеночной дороги на вышеуказанном земельном участке, в материалах дела отсутствует. Напротив, письмами от 07.02.2014 №03/16-176 и от 13.02.2014 №03/16-0214 Администрация сообщила, что разрешение на проведение строительных работ, земляных работ, а также на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на изымаемом земельном участке не выдавались, проведение каких-либо работ на изымаемом земельном участке Администрацией не согласовывалось (л.д. 134-135 т.д. 12).

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:34 находится памятник федерального значения (памятник археологии) «Максимов-1», что подтверждается представленным в материалы дела заключением о согласовании размещения нефтехранилища и ж/д подъездов к нему от 29.11.2002 №12/010, выданным Государственным учреждением культуры «Приморский государственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры» (ПГЦ), и письмом Приморского управления Минкультуры России от 10.02.2014 исх.№ 54.

Согласно вышеуказанному заключению размещение нефтехранилища (фактически - склада) было согласовано только при выполнении археологического обследования участка на стадии проектировки по заданию ПГЦ, согласования с ПГЦ проекта строительства и ведения любых строительных и земляных работ. Доказательства выполнения вышеуказанных требований при строительстве и проектировании, помимо получения охранно-археологического обследования территории проектируемого склада в районе мыса Максимова, ответчиком не представлено.

Как следует из заключения от 17.11.2014 №77/90, в состав подлежащих возмещению убытков в виде расходов, уплаченных арендатором в связи с обязательствами по договору аренды земельного участка от 20.07.2004 №646/04 по осуществлению проектных, изыскательских и землеустроительных работ для использования земельного участка по назначению, эксперты также включили расходы, понесенные ЗАО «Глобойл Терминал» на производство вышеуказанных работ в сумме 9221197,58 рублей.

По условиям договора аренды от 20.07.2004 №646/04 в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:36:010101:34 ЗАО «Глобойл Терминал» как арендатор обязалось эффективно использовать земельный участок в строгом соответствии с его целевым назначением (строительство склада по хранению и переработке нефтепродуктов) и требованиями утвержденной проектной документации; осуществлять застройку земельного участка по проекту в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Эксперты ООО «Приморский экспертно-правовой центр» установили, что ЗАО «Глобойл Терминал» осуществляло мероприятия, связанные с выполнением вышеуказанных обязанностей, в виде заключения договоров на выполнение специализированными организациями работ по проектированию и проведению изыскательских и землеустроительных работ, связанных с застройкой земельного участка по назначению и расселению жителей пос.Чайкино, попадающего в санитарно-защитную зону планируемого к строительству на изымаемом участке склада. Эксперты сослались на договоры подряда на выполнение проектно-изыскательских, землеустроительных работ, инженерных изысканий, которые были заключены на общую сумму 9221197,58 рублей.

В числе данных договоров указан договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ для строительства подъездной дороги к терминалу от 02.10.2006, заключенный ООО «Алданс» (подрядчик) и ЗАО «Глобойл Терминал» (заказчик) на сумму 700000 рублей. Однако предметом