Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2015 по делу n А51-13735/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

предприятие по реализации списанного муниципального имущества» заключен договор аренды нежилого помещения №17 от 24.05.2004 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-6 (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2004 Серия 25-АА №437029. В настоящее время указанное недвижимое имущество передано на основании договора субаренды №2 от 01.11.2004 ООО «Лайн ЛТД».

Указанное имущество находится в муниципальной собственности                   г. Владивостока и принадлежит МУПВ «Муниципальная недвижимость» (далее по тексту – «МУПВ») на праве хозяйственного ведения, на основании договора №ХВ-ПР-009 об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 04.11.2001. Право хозяйственного ведения МУПВ зарегистрировано в установленном законом порядке.

Постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 № 1082 МУПВ реорганизовано путем присоединения к нему муниципальных унитарных предприятий города Владивостока «Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества», «Владсоцторг». Указанная реорганизация завершена 29.04.2010 согласно сведений выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.06.2011.

01.06.2012 истец на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ) обратился с заявлением к МУПВ о выкупе вышеуказанного недвижимого имущества в порядке, определенном данным федеральным законом.

13.06.2012 письмом № 410 МУПВ сообщил истцу об отсутствии возражений по возмездному отчуждению указанного объекта недвижимости.

13.11.2012 письмом № 441 МУПВ сообщил истцу, что стоимость подлежащего отчуждению имущества составляет 7 588 983 рубля, без учета НДС.

МУПВ письмом от 17.01.2013 №449 направил истцу предложение в заключении договора купли-продажи указанного недвижимого имущества на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 28.12.2012 №1145/28 по цене 7 589 000 рублей, определенной согласно отчета об оценке, проведенной «Аудиторской компанией «ФинЭксперт» от 23.10.2012 г. № 115 с приложением проекта договора купли-продажи.

23.01.2013 представителем истца получены указанное письмо, проект договора купли-продажи и проект акта приема-передачи, подписанный руководителем МУПВ, но не удостоверенный печатью.

Общество, рассмотрев представленный проект договора купли-продажи и акта приема-передачи, не согласилось с их отдельными условиями и подписало их 21.02.2013 вместе с протоколом разногласий от 18.02.2013.

22.02.2013 подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи в редакции протокола разногласий в соответствии с сопроводительным письмом от 21.02.2013 был передан МУПВ «Муниципальная недвижимость», что подтверждается отметкой на корреспонденции.

18.03.2013 письмом № 460 МУПВ «Муниципальная недвижимость» сообщило истцу, что отказалось подписывать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий и готово заключить договор, где стоимость определяется согласно отчета ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт».

Не согласившись с указанным предложением МУПВ, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения по выкупу  из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества в собственность, субъекты малого и среднего предпринимательства, за рядом поименованных исключений, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что ООО «Промснабсервис» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 данного Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 закона №159-ФЗ определены условия, при которых субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным данным Законом требованиям, вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», по смыслу указанного Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Однако, указанное разъяснение не исключает возможность заключения договора о выкупе арендуемого недвижимого имущества субъектом малого или среднего предпринимательства, отвечающим установленным данным Законом требованиям, обратившегося с соответствующим инициативным предложением к соответствующему муниципальному предприятию, выразившему согласие на отчуждение данного имущества в соответствии с разрешением собственника данного имущества.

Согласно материалам дела, МУПВ «Муниципальная недвижимость» письмом от 13.06.2012 № 410 (т. 1 л.д. 47)  выразило согласие на отчуждение спорного недвижимого имущества в ответ на соответствующее заявление истца от 01.06.2012, подтвержденное письмом от 13.11.2012 №441.

В соответствии с пояснениями сторон, включая пояснения представителя  Управления муниципальной собственности г. Владивостока, указанный орган, уполномоченный на распоряжение объектами муниципальной собственности, выразил отсутствие возражений на отчуждение спорного недвижимого имущества распоряжением от 28.12.2012 №1145/28.

Таким образом, воля как собственника, так и обладателя права хозяйственного ведения на отчуждение спорного недвижимого имущества при соблюдении преимущественного права арендатора такого имущества получили выражение.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено нахождение арендуемого имущества в пользовании истца в течение более двух лет.

Договор аренды от 24.05.2004 № 17 был заключен на срок с 24.05.2004 по 24.05.2039, то есть сроком более чем на один год, поэтому подлежал государственной регистрации. Факт регистрации договора 29.06.2004 подтвержден свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 437029.

Таким образом, договор аренды является действующим. Доказательств того, что существующие с 24.05.2004 между сторонами арендные отношения прекращались, арендодателем истребовалось спорное имущество из владения общества, в материалы дела не представлено.

При этом заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества, поскольку право сдачи имущества в субаренду предоставлено арендатору статьей 615 ГК РФ, а также пунктом 2.3.1 договора аренды. Реализация арендатором данного права не влечет прекращения либо изменения договора аренды, а также не влияет на правовую природу отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды.

Также апелляционной коллегией установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, соответствие истца и арендуемого имущества иным требованиям статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ.

Таким образом, истец имел право на приобретение спорного имущества в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из письма МУПВ от 18.03.2013 № 460 следует, что невозможность заключения МУПВ рассматриваемого договора купли-продажи в редакции протокола разногласий истца, явилось несоответствие цены, указанной в проекте договора цене, указанной истом в протоколе разногласий.

В отношении иных условий протокола разногласий возражений ответчиком не заявлено.

Согласно статье 5 Федерального закона № 159-ФЗ, оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества

Таким образом, при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, МУПВ обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. По желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа.

В материалы дела в обоснование рыночной стоимости выкупаемого имущества представлены отчеты об оценке:

- ООО «Экспертно-правовая группа «Меньшов и партнеры» № 192/1 по состоянию на 27.07.2012 (т.1, л.д. 77).

- ООО «Аудиторская компания ФинЭксперт» № 115 по состоянию на 23.10.2012. Согласно экспертному заключению № 07/2013-18н (т. 3, л.д. 166) данный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

- ООО «Примэксперт» № 7434 по состоянию на 04.02.2013.

- ООО Аудиторская Фирма «Эксперт» № 386 по состоянию на 01.06.2012 (т. 5, л.д. 4). Согласно экспертному заключению № 97/2014-1 (т. 6, л.д. 139) данный отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

- НП  «Клуб Профессионал» № 2096 по состоянию на 01.06.2012 (т.6, л.д. 1), представленный МУПВ в обоснование ходатайства о проведении судебной экспертизы в качестве свидетельства различных подходов к стоимости спорного имущества.

Отчеты ООО «Экспертно-правовая группа «Меньшов и партнеры» и ООО «Примэксперт» выполнены по состоянию на иную дату, чем