Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2015 по делу n А51-13735/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

дата заявления о выкупе спорного имущества, в связи с чем отклоняются коллегией.

На основании определения Пятого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2014 ООО Группа компаний «Дальневосточный аудиторский центр» проведена экспертиза рыночной стоимости спорных нежилых помещений, составлено заключение эксперта от 18.04.2014, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых помещений по состоянию на 01.06.2012 составила: 5 737 000 руб. с НДС, 4 861 864 руб. без НДС.

Выводы эксперта не оспорены сторонами, нарушений при проведении экспертизы не установлено, в связи с чем коллегия принимает установленную данным заключением рыночную стоимость имущества.

При этом довод истца о необходимости заключении договора по цене выкупаемого объекта в размере 4 861 864 руб., т.е. без НДС на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку согласно буквальному содержанию данной нормы не признаются объектом налогообложения только операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего казну публичного образования, в то время как в рассматриваемом случае спорное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за МУПВ «Муниципальная недвижимость», в силу чего не является отнесенным к казне публичного образования.

Доводы апелляционных жалоб о фактическом намерении истца выкупить отдельно стоящее здание без разрешения вопроса о выкупе земельного участка под зданием, не поставленного на кадастровый учет, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с пунктом 1 Информационного письма от 05.11.2009 №134 действие Федерального закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Так пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ предусматривает, что в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке в данном случае не является препятствием для отчуждения расположенного на нем здания при фактическом выкупе всех составляющих его помещений.

Апелляционная коллегия учитывает, что до возникновения права собственности на спорное недвижимое имущество у истца не возникает право требования выкупа земельного участка, занятого таким имуществом, при этом земельный участок под выкупаемыми объектами не является собственностью МУПВ, в связи с чем последнее не обладает правом на его реализацию при заключении спорного договора.

При таких обстоятельствах ООО «Промснабсервис» имеет право требовать заключения договора купли-продажи по цене 5 737 000 рублей (включая НДС) с установлением рассрочки платежа в соответствии с положениями действующего законодательства.

В силу вышеизложенного, исковые требования об обязании заключить договор купли-продажи подлежат удовлетворению исходя из цены выкупаемого имущества 5 737 000 рублей.

Требование о признании недействительным отчета ООО «Аудиторская компания ФинЭксперт» подлежит удовлетворению в связи со следующим.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер определения стоимости объекта сделки в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011  №2419/11, статье 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано выше, представленным в материалы дела экспертным заключением № 07-2013/18н  Некоммерческого партнерства «Национальный союз экспертных организаций» установлено обстоятельство не соответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности отчета  от 25.10.2012 № 115, подготовленного ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт», в связи с чем рыночная стоимость объекта, определенная отчетом об оценке ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт» от 25.10.2012 №115 является недостоверной.

Доводы апеллянта ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт» о том, что отчет об оценке не нарушает прав истца, противоречат указанным нормам права и установленным обстоятельствам дела, в связи с чем отклоняются апелляционной коллегией.

В соответствии с абзацами 2, 3 пункта 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36, пунктом 2 статьи 269, частью 4 статьи 270 АПК РФ решение суда подлежит отмене как вынесенное с нарушением норм процессуального права.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины по требованию об обязании заключить договор относятся на ответчика – МУПВ «Муниципальная недвижимость», по требованию о признании недействительным отчета об оценке – на ответчика ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт» в связи с удовлетворением требований.

Расходы МУПВ «Муниципальная недвижимость» и ООО «Аудиторская компания ФинЭксперт» по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, а также расходы МУПВ «Муниципальная недвижимость» на оплату судебной экспертизы относятся на апеллянтов.  УМС г. Владивостока от оплаты государственной пошлины было освобождено.

Расходы ООО «Промснабсервис» по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы относятся на ответчика МУПВ «Муниципальная недвижимость», поскольку предметом рассмотрения суда кассационной инстанции являлось требование об обязании заключить договор.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда от 05.08.2013 по делу № А51-13735/2013 отменить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, определенную отчетом об оценке ООО «Аудиторская компания «ФинЭксперт» от 23.10.2012  №115.

Обязать Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока «Муниципальная недвижимость» заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» договор купли- продажи объектов недвижимости №01/02/13-0 (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001 и акт приема-передачи от 01.02.2013 г. объекта недвижимости к договору купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 г. №01/02/13-0 на следующих условиях:

- Изложить пункт 2.2.6. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Застраховать Объект в полной его стоимости (см. пункт 3.2. настоящего договора)»;

- Изложить пункт 3.1. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена Объекта определяется согласно заключению эксперта от 18.04.2014 о рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м) в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1, кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001, по состоянию на дату 01.06.2012.

- Изложить пункт 3.2. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Общая стоимость Объекта составляет 5 737 000 (пять миллионов семьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек»;

- Изложить пункт 3.3. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Первоначальный взнос за приобретаемый Объект в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, Покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора Сторонами»;

- Изложить пункт 3.4. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Оставшаяся сумма, в размере 5 587 000 (пять миллионов пятьсот тридцать семь тысяч) рублей 00 копеек, вносится ежемесячно, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора»;

- Изложить пункт 3.5. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Ежемесячный платеж составляет 93 116 (девяносто три тысячи сто шестнадцать) рублей 66 копеек, без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества»;

- Изложить пункт 3.7. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Покупатель обязуется уплатить Продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную пунктом 3.4. и проценты, предусмотренные пунктом 3.6. настоящего договора»;

- Изложить пункт 3.8. Договора купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость Объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором Покупатель обязан перечислять на счет получателя.

«Получатель» МУПВ «Муниципальная недвижимость» к/счет 30101810900000000705 р/счет 40602810300120000001 ОАО «Дальневосточный банк», БИК 04057705; ИНН 2538096952 КПП 254301001 «Назначение платежа»: с указанием «оплата по договору купли-продажи №01/02/13-0 от «01» февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001»;

- Изложить пункт 1 Акта приема-передачи в следующей редакции: «Продавец в соответствии со статьей 556 ГК РФ и Договором купли-продажи №01/02/13-0 от «01» февраля 2013 г. передал Покупателю в собственность Объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Олега Кошевого, 1-б (общей площадью 348,9 кв.м.) в здании (лит.1); номера на поэтажном плане: 1-3, этаж 1; кадастровый (или условный) номер: 25:28:00 00 00:00:04673/1:10001»;

- Изложить пункт 2 Акта приема-передачи в следующей редакции: «Покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение и пользование указанный выше Объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего Акта)»;

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аудиторская компания «ФинЭксперт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» 4 000 (четыре тысячи) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия города Владивостока «Муниципальная недвижимость» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промснабсервис» 6 000 (шесть тысяч) рублей расходов по оплате государственной пошлины по иску и по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына