Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу n 07АП-10496/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

кв. м (номера на поэтажном плане 2014-2018, 2021, 2022) согласно техническому паспорту № 069:401/2008-2662801 по состоянию на 09.01.2008, рыночной стоимостью 11 226 000 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости помещений; в собственность ООО «Бизнес Центр Кристалл» - помещения общей площадью 1 485,9 кв. м (номера на поэтажном плане 1001, 1003-1004, 1007-1012, 2001-2013, 2019, 2020, 2023-2042, 3002-3002, а001) согласно техническому паспорту № 069:401/2008-2662801 по состоянию на 09.01.2008.

ООО «Бизнес Центр Кристалл» для регистрации права на переходящие ему в собственность помещения по адресу: г. Томск пр. Ленина, 82б, обратилось 12.12.2008 в УФРС по Томской области с заявлением о регистрации права.  С заявлением общество представило:

- инвестиционный договор от 29.09.2003 № 79/03 с дополнительными соглашениями к нему от 20.09.2004, 25.02.2005, 01.11.2006, 15.12.2006, 14.11.2007, 02.10.2008;

- акт раздела объектов недвижимости от 02.04.2008;

- акт обследования строения от 01.06.2001 № 2206100;

- выписки из реестра федерального имущества от 06.05.2006 № ТУ-1603;

- выписку из технического паспорта на сооружение от 17.05.2002;

- выписку из технического паспорта от 09.01.2008 № 069:401/2008-2662801;

- выписку из кадастрового паспорта помещения от 31.03.2008;

- разрешение на ввод в эксплуатацию № RU 70301000-141-Л/08 от 25.11.2008 и разрешение на строительство № RU 70301000-289-Л/08, выданных Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Томска;

- разрешение на производство реставрационных работ от 27.07.2006 № 10/1-06;

- акт комиссии по приемке работ по сохранению объекта культурного наследия Торговый дом «Михайлов и Малышев» по адресу: г. Томск. пр. Ленина, 82Б (по паспорту памятника пр. Ленина, 84) от 01.11.2008;

- охранное обязательство № 38/06-21 от 24.11.2008, выданное Департаментом по культуре Томской области;

- распоряжение № 109 от 16.03.2007, выданное Росимуществом по Томской области «О предоставлении находящегося в федеральной собственности земельного участка в аренду»;

-договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 07/018 от 16.03.2007 с дополнительным соглашением от 14.11.2007;

- кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) № 21/07-7-1332 от 26.09.2007, выданный Управлением Роснедвижимости по Томской области.

УФРС по Томской области, рассмотрев указанные документы, уведомлением от 30.12.2008 № 01/232/2008-447 известило ООО «Бизнес Центр Кристалл» о приостановлении государственной регистрации права собственности на срок до 30.01.2009 в связи с сомнениями, возникшими у государственного регистратора в наличии оснований для государственной регистрации права, для разрешения которых были направлены запросы в уполномоченные органы с целью получения дополнительной информации. Также       государственная регистрация права собственности приостанавливалась согласно уведомлению УФРС по Томской области от 02.02.2009 № 01/232/2008-447 на срок до 02.05.2009 по заявлению представителя ООО «Бизнес Центр Кристалл» от 02.02.2009.

Сообщением от 19.05.2009 № 01/232/2008-447 УФРС по Томской области отказало ООО «Бизнес Центр Кристалл» в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 1 485,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Томск пр. Ленина, 82б, по следующим причинам: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон О государственной регистрации) для государственной регистрации прав.

ООО «Бизнес Центр Кристалл» посчитав отказ УФРС по Томской области в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение не соответствующим законодательству Российской Федерации и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным требованием.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на недоказанность УФРС по Томской области наличия оснований для отказа в государственной регистрации права собственности, предусмотренных ст. 20 О государственной регистрации и указанных в сообщении от 19.05.2009 № 01/232/2008-447.

Седьмой арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом, исходя из установленных фактических обстоятельствах дела и следующих норм права.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены статьей 20 Закона О государственной регистрации, в соответствии с которой в качестве оснований, в том числе, указаны: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Ссылаясь на наличие данных оснований, в сообщении от 19.05.2009 №01/232/2008-447 УФРС по Томской области указывает, что статья 13 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон О приватизации) не предусматривает такой способ приватизации, как совместная инвестиционная деятельность, в результате которой у юридического лица возникает право собственности на недвижимое имущество, в связи с чем инвестиционный договор противоречит положениям закона о приватизации. Такой же довод заявлен и в апелляционной жалобе УФРС по Томской области.

Оценив указанный довод заинтересованного лица, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для применения к спорным отношениям положений Закона О приватизации.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 2 Закона О приватизации государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность физических и (или) юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в государственную или муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится государственное или муниципальное имущество).

Между тем, как обоснованно отметил суд первой инстанции, в данном случае по условиям инвестиционного договора от 29.09.2003 № 79/03 федеральное имущество (сооружение по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 82б,) не отчуждается, денежные средства либо иную плату от ООО «Бизнес Центр Кристалл» Российская Федерация за этот объект не получает; предметом инвестиционного договора является не отчуждение федерального имущества в собственность ООО «Бизнес Центр Кристалл», а создание нового объекта капитального строительства - нежилого здания при сохранении исторического облика памятника архитектуры регионального значения «Торговый дом «Михайлов и Малышев», т.е. воля сторон была направлена на цели, предусмотренные законодательством об инвестиционной деятельности.

Факт создания нового объекта капитального строительства, существенно отличающегося по своим техническим характеристикам от недвижимого имущества, находившегося в федеральной собственности, подтверждается представленными в материалы дела документами и по существу не опровергнут.

Так, из представленных в материалы дела ответов ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на запросы УФРС по Томской области, сооружение 1897 года постройки, площадью застройки 3 116,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 82б, исключено из реестра объектов капитального строительства в связи с проведением реконструкции (реставрации) с приспособлением под административно-торговое здание и вводом в эксплуатацию нежилого здания площадью 1 649,5 кв. м., сооружение находящиеся по адресу г. Томск, пр. Ленина 82б исключено из реестра объектов капитального строительства, на учет поставлен новый объект – нежилое здание по адресу г. Томск, пр. Ленина 82б площадью 1649,5 кв.м.

Совокупность произведенных путем реконструкции изменений, отраженных документально при обследовании объекта уполномоченным органом технической инвентаризации (технический паспорт № 069:401/2008-2662801 по состоянию на 09.01.2008), свидетельствует о том, что в результате инвестиционной деятельности фактически создан новый объект - нежилое здание площадью 1 649,5 кв. м, обладающий качественно иными технико-экономическими характеристиками: изменились конфигурация и площадь (снесены два крыла с западной стороны, выполнены трехэтажная пристройка с лестницей и хозяйственными помещениями), появилась этажность, выполнен монтаж перекрытий, крыши, установлены лестницы, в составе объекта появились нежилые помещения, произведены работы по монтажу внутренних и наружных сетей отопления, водоснабжения, электроснабжения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что право собственности возникло не на федеральное имущество, возмездно переданное в неизменном виде из казны Российской Федерации юридическому лицу, а на новый объект, созданный с использованием средств ООО «Бизнес Центр Кристалл», что свидетельствует об отсутствии оснований для применения к спорным отношениям положений Закона О приватизации.

Довод апелляционной жалобы о том, что создание в результате реставрации нового объекта недвижимости с измененными параметрами противоречит Закону Об объектах культурного наследия, отклоняется.

Из представленных в материалы дела документов: разрешения на строительство от 06.10.2008 № RU 70301000-289-Л/08, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU 70301000-141-Л/08 от 25.11.2008, технического паспорта на сооружение по состоянию на 17.05.2002, технического паспорта на нежилое здание №069:401/2008-4915801 по состоянию на 05.11.2008; кадастрового паспорта на здание от 31.12.2008; акта обследования строения от 01.06.2001 № 2206100 следует, что в результате работ по сохранению объекта культурного наследия, выполненных ООО «Бизнес Центр Кристалл» во исполнение инвестиционного договора № 79/03 от 29.09.2003 произошло существенное изменение основных технических характеристик инвестиционного объекта, в том числе, затрагивающее его конструктивные элементы. Такие изменения квалифицируются    в Градостроительном кодексе РФ как    реконструкция,                повлекшая    создание     нового    объекта. Возможность создания в результате реконструкции нового объекта недвижимости соответствует положениям пункта 14 статьи 1, статье 55 Градостроительного кодекса РФ и подтверждается арбитражной практикой, в том числе, постановлением Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 № 12024/02.

Кроме того, создание нового объекта  подтверждается доказательствами, представленными в материалы дела, свидетельствующими о многократном увеличении рыночной стоимости объекта инвестиционной деятельности.

Суд апелляционной инстанции относительно доводов о нарушении Закона Об объектах культурного наследия считает необходимым отметить, что из толкования статей 17, 33, 40, 43, 44 указанного закона следует, что изменение облика объекта культурного наследия не допускается, если он является предметом охраны, изменение же облика объекта культурного наследия «за пределами» предмета охраны не нарушает принципов государственной охраны объектов культурного наследия и не запрещено законодательством.

Как следует из охранного обязательства от 24.11.2008 № 38/06-21 предмет охраны объекта культурного наследия, расположенного по адресу: г. Томск, пр. Ленина, 82б, определен как объемно-планировочные и конструктивные особенности памятника (кирпичные своды помещений первого этажа), фасады памятника (декоративное оформление фасадов: фигурная кирпичная кладка, рустованные поверхности фасадов, пилястры, арочные и лучковые оконные проемы, профильное обрамление окон, аркатурные пояса фриза и карниз с сухариками (в центре ризалита с модульоном), балконы, ограждения балконов (т. 1, л.д. 78-79).

Материалами дела подтверждается (и на это указывает в отзыве Департамент по культуре Томской области, его представитель в судебном заседании), что предмет охраны - облик памятника культурного наследия вследствие реконструкции изменен не был, что свидетельствует об отсутствии нарушений Закона Об объектах культурного наследия.

Ссылка же апеллянта на то, что применительно к памятникам истории и культуры в Законе Об объектах культурного наследия  предусмотрен такой способ сохранения как реставрация, а не реконструкция (как следует из инвестиционного договора), является неправомерной.

На момент заключения инвестиционного договора №79/03 от 29.09.2003 объект по пр. Ленина, 82б представлял собой разрушенное сооружение (согласно техническому паспорту по состоянию на 17.05.2002).

Согласно статье 4, пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ сооружение является объектом капитального строительства и подпадает под сферу регулирования градостроительного законодательства, следовательно, изменение конструктивных элементов объектов капитального строительства квалифицируется как реконструкция  (понятие дано в части 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ) и осуществляется в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Одновременно  спорный объект недвижимости является объектом культурного наследия регионального значения, в связи с чем в данном случае также подлежит применению Закон Об объектах культурного наследия, в котором содержится  понятие реставрация (статьи 2,3 указанного закона).

Из анализа норм названных законов следует, что понятия реконструкция и реставрация являются аналогичными, если строительные работы в виде реконструкции  осуществляются на объекте капитального строительства, относящегося к объектам культурного наследия. При этом, как правильно указало общество,  необходимо соблюдение строительных норм и правил и наличие разрешительных документов с дополнительной регламентацией действий застройщика, предусмотренной Законом Об объектах культурного наследия в виде осуществления реставрационных работ в соответствии с порядком и условиями, указанными в законе.

По существу же оба этих понятия охватывают один и тот же перечень работ, который определен сторонами в приложении № 4 к инвестиционному договору № 79/03 от 29.09.2003.

Таким образом, применение в представленных на регистрацию документах понятия реконструкция наряду с понятием реставрация не является неправомерным.

Кроме того, материалами дела подтверждается соблюдение инвестором порядка проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, установленного ст. 45 Закона Об объектах