Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2010 по делу n 07АП-460/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

или уточнения площади земельного участка (далее Методические указания №222).

Кадастровая стоимость земельных участков в случаях образования нового земельного участка; изменения площади земельного участка при упорядочении его границы; изменения вида разрешенного использования земельного участка; перевода земельного участка из одной категории в другую или отнесения земельного участка к определенной категории земель; выявлении ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи определяется Земельной кадастровой палатой по соответствующему субъекту Российской Федерации, уполномоченной на обеспечение ведения государственного реестра земель кадастрового района  (пункты 1.2, 1.3 Методических указаний №222).

В соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний №222  в случае образования нового или выявлении ранее учтенного земельного участка в  границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется  путем умножения   удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

При этом, в целях разъяснения положений Методических указаний Роснедвижимостью разработаны и утверждены Приказом от 29.06.2007 №П/0152 Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов и специальное программное обеспечение расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов (далее Технические рекомендации).

Комплекс работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов проведен Управлением Роснедвижимости на территории Кемеровской области  с учетом положений Перечня основных  мероприятий подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2008 годы)», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 13.09.2005 №560 по проведению работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель (л.д.33, т.2); Приказов Роснедвижимости от 06.02.2007 №П/0017 «Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2007 году», которым  утвержден Перечень мероприятий по государственной кадастровой оценке земель на 2007 год;  от 29.06.2007г. №П/0152 «Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных  пунктов» (далее Технические рекомендации); акта органа исполнительной власти Администрации Кемеровской области от 04.06.2007г. №627-р  «О государственной оценке земель населенных пунктов Кемеровской области в 2007году» (л.д.22, т.2). 

В соответствии с п. 2.1  Технических рекомендаций (приказ Роснедвижимости  №П/0152) исходный перечень земельных участков (ответственный – Управление Роснедвижимости по Кемеровской области) формируется на основании кадастровых планов территорий  (КПТ) по состоянию на 1 января проведения работ  по ГКОЗ НП  (государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов).

С ФГУП ФКЦ «Земля» заключен государственный контракт выполнения работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов в Кемеровской  области №140 от 29.06.2007г.; во исполнение которого, ФГУП ФКЦ «Земля» осуществлено проведение государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кемеровской области с составлением отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков (далее отчет).

В силу п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки  государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Согласно п. 1.4 Методических указаний от 15.02.2007г. №39 определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, указанных в  пункте 1.2 Методический указаний, в числе которых, согласно п. 1.2.9 перечислены и земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок осуществляется в следующем порядке: формирование Перечня земельных участков в составе населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В соответствии с п. 2.2.1  Методический указаний от 15.02.2007г. №39 расчет кадастровой стоимости  земельных участков в составе вида разрешенного использования, в частности, указанного в подпункте 1.2.9 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов;

-   группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Таким образом, расчет кадастровой стоимости земельных участков осуществляется на основе построения статистических моделей.

Земельный участок с кадастровым номером 42:30:0207053:0003  с разрешенным использованием «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» вошел в перечень объектов оценки и отнесен к 9 виду разрешенного использования для населенного пункта г.Новокузнецк  (далее 9 ВРИ).

С учетом примерного перечня факторов стоимости, представленного в Технических рекомендациях, исполнителем работ – ФГУП ФКЦ «Земля» был сформирован Перечень факторов стоимости земельных участков для каждого вида разрешенного использования земельных участков.

Состав факторов стоимости земельных участков  в составе 9 ВРИ земель утвержден Протоколом заседания областной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель  населенных пунктов Кемеровской области от 31.10.2008г.    

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков  осуществлялся из следующих источников информации, содержащих сведения доказательственного значения: Управления Роснедвижимости  по Кемеровской области; Территориального отдела №17 Управления Роснедвижимости по Кемеровской области; Центра градостроительства и землеустройства г. Новокузнецк;  Управления дорожно-коммунального хозяйства и благоустройства г.Новокузнецка; Управления по земельным ресурсам и землеустройству  г.Новокузнецк. Управления по торговле и бытовым услугам г. Новокузнецк; Управления культуры г.Новокузнецк; Управления по транспорту и связи г.Новокузнецк, Управления здравоохранения администрации г. Новокузнецк, данных  специализированных справочных изданий применительно к кадастровому кварталу по всем земельным участкам 9 ВРИ, что соответствует 2.2.3 Методических указаний №39.

Собранный объем рыночной информации был признан достаточным для применения статистической модели.

Для определения кадастровой стоимости  или удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков каждой сформированной группы могут использоваться регрессионные модели, в том числе, экспоненциальная модель (п. 3.2.6.2.   Технических рекомендаций).

Для расчета удельного показателя кадастровой стоимости была построена экспоненциальная модель.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:0003 осуществлялся с использованием специального программного обеспечения (СПО), являющегося составной частью автоматизированной подсистемы кадастровой оценки объектов недвижимости.

При этом, в специальном программном обеспечении заложены допустимые критерии качества рыночной информации и пороговые значения всех статистических показателей, при несоответствии которым расчет кадастровой стоимости участков не осуществляется.

Инструментарий статистического анализа рыночной информации, заложенный в СПО, позволяет осуществлять в автоматическом режиме проверку непротиворечивости рыночной информации, проверку репрезентативности факторов, удаление выбросов - данных о рыночных ценах объектов-аналогов, имеющих значительное отклонение от средних значений цен объектов, характеризующихся близкими показателями основных факторов стоимости.

В инструментарии СПО расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов заложены все требования к исходной рыночной информации и критерии статистической значимости построенных моделей, определенные Методическими указаниями и Техническими рекомендациями; точные значения коэффициентов  уравнения, расчета удельного показателя кадастровой  стоимости определяются путем формирования средствами СПО «Расчет КС ЗУ НП» отчета Параметры выбранных для расчета моделей».

Таким образом, получить результаты кадастровой стоимости земельных участков в СПО возможно только при условии соответствия исходной рыночной информации и построенной на ее основе статистической модели предъявляемым Методическими указаниями и Техническими рекомендациями требованиям. В случае же, если построенная статистическая модель не удовлетворяет хотя бы одному статистическому критерию, заложенному в СПО, расчет кадастровой стоимости участков программой не осуществляется.

Описание полученной статистической  модели и расчет удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка заявителя и пояснения методики определения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:0003 исполнителем ФГУП ФКЦ «Земля» письмом от 06.11.2008г. №1-09/2340-К направлен руководителю Управления Роснедвижимости по Кемеровской области; отчет о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Кемеровской области прошел экспертизу в Роснедвижимости (письмо от 24.11.2008г. №МП/0242 «О проведении проверки» на соответствие требованиям Методических указаний), что соответствует п. 9.5. Административного регламента «Организации проведения ГКОЗ», утвержденного  Приказом Минэкономразвития РФ от  28.06.2007г. №215, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации производит проверку представленного исполнителем работ Отчета на соответствие его состава условиям технического задания; отчеты, составленные по результатам работ, выполненных за счет средств федерального бюджета, проверяются на соответствие его состава условиям технического задания, являющегося неотъемлемой частью конкурсной документации на проведение работ за счет средств федерального бюджета; отчеты, составленные по результатам работ, выполненных за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, проверяются на соответствие его состава условиям технического задания, являющегося неотъемлемой частью конкурсной документации на проведение работ по определению кадастровой стоимости земельных участков, выполняемых за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель Кемеровской области утверждены  и введены в действие с 01.01.2009 Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области №520 от 27.11.2008 «О государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области», удельный показатель кадастровой стоимости для земельного участка с кадастровым номером 42:30:0207052:0003 составил 6551, 20 руб. (л.д.114-118, т.1); Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.11.2008г. №519 «Об утверждении средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам)» утверждены  средние уровни кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам),  применяемые  с 01.01.2009г.; средний уровень  кадастровой стоимости  земельных участков  в кадастровом квартале 42:30:0207052 по 9 виду разрешенного использования составил 6 496, 29 руб. (л.д. 119-121, т.1).     

В Постановлении №519 от 27.11.2008г. приведены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов Кемеровской области.

Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки кадастровых кварталов, в том числе, земельного участка заявителя, являются неотъемлемой составной частью Отчета о выполнении работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов Кемеровской области,  утвержденного исполнителем работ  ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», равно как и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов Кемеровской области.

Сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены Управлением в государственный кадастр недвижимости, в соответствии с п. 11.1 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215.

Следуя, материалам  дела, принадлежащие заявителю пять земельных участков являются вновь образованными из земельного участка с кадастровым номером  42:30:0207052:0003 в феврале 2009г., свидетельства о государственной регистрации  права на земельные участки  42:30:0207052:84, 42:30:0207052:85, 42:30:0207052:86, 42:30:0207052:87, 42:30:0207052:88 от 26.02.2009г. (л.д. 20-24, т.1).

То есть  на момент образования спорных пяти земельных участков, уже были проведены работы по кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области, в том числе и г.Новокузнецка, и  результаты государственной кадастровой оценки были утверждены, в связи с чем,  кадастровая  стоимость подлежала определению путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости  земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок на площадь земельного участка в соответствии  с  пунктом 2.1.3 Методических указаний  по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих