Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2014 по делу n А67-4275/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

момента передачи объектов покупателю и до его оплаты согласно графику платежей указанные в приложении 1 к договору объекты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по их оплате (пункт 5.2 договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено: учитывая, что оплата по договору производится с рассрочкой платежа, залог объектов, указанных в приложении 1 к договору, как обременение имущества возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на указанное имущество.

07.12.2007 Управлением Росреестра по Томской области (отдел по г. Северску) был зарегистрирован переход права собственности к ООО «СМК» на указанное имущество.

В счет оплаты приобретенного имущества ООО «СМК» перечислило денежные средства по платежному поручению от 27.12.2007 № 461 в размере 1 000 000 руб., по платежному поручению от 28.03.2008 № 146 в размере 2 000 000 руб., по платежному поручению от 01.04.2008 № 161 в размере 1 000 000 руб., по платежному поручению от 07.05.2008 № 285 в размере 1 000 000 руб., всего 5 000 000 руб. (л.д. 29-32 т. 6).

В связи просрочкой очередного платежа истец письмом от 02.09.2008 № 8 уведомил ответчика об отказе от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 на основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ. Указанное письмо получено ответчиком 08.09.2008 (л.д. 28, 33, 34 т. 6).

15.09.2008 ОАО СПК обратилось с иском к ООО «СМК» об обязании возвратить имущество, полученное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007.

Решением Арбитражного суда Томской области 15.10.2010 по делу № А67-4243/2008 требования ОАО СПК удовлетворены, на ООО «СМК» возложена обязанность возвратить в пользу ОАО СПК недвижимое имущество (11 объектов недвижимости), полученное по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2010 решение суда первой инстанции отменено, производство по делу № А67-4243/08 прекращено в связи с принятием судом апелляционной инстанции отказа ОАО СПК от иска. Отказ от иска от имени ОАО СПК был подан конкурсным управляющим Ковтуном И.В., в качестве основания для отказа от иска было указано на внесение ООО «СМК» денежных средств в размере выкупной стоимости спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 на депозитный счет нотариуса (л.д. 125 т. 5).

В материалы дела представлены документы, подтверждающие фактическое перечисление ООО «СМК» в депозит нотариуса 18 937 910 руб. (л.д. 137-138 т. 4).

28.12.2010 конкурсным управляющим Ковтуном И.В. дано согласие на возврат с депозита нотариуса денежных средств в размере 18 937 910 руб., внесенных ООО «СМК» в качестве оплаты выкупной стоимости 11 объектов недвижимости во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 (справка о совершении нотариального действия, выданная нотариусом Илли Е.Г. от 26.04.2011 № 59/2011). Денежные средства с депозита нотариуса были возвращены ООО «СМК» (л.д. 136-141 т. 4).

24.12.2010 на основании заявлений от 24.12.2010 ОАО СПК (залогодержатель) и ООО «СМК» (л.д. 143-146), подписанных Никифоровым А.В., действовавшим, в том числе и от имени ОАО СПК (залогодержатель) в лице конкурсного управляющего Ковтуна И.В., на основании доверенности от 24.12.2010, зарегистрированной за №10359, выданной нотариусом Илли Е.Г., были сняты обременения в отношении объектов недвижимости, являвшихся предметом договора купли - продажи от 05.12.2007, в связи с полным исполнением обязательств.

Определением суда от 02.03.2012 по делу № А67-4135/2008 действия арбитражного управляющего Ковтуна И.В., исполнявшего обязанности конкурсного управляющего ОАО СПК, по прекращению обременений (залога в силу закона) в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договора купли-продажи от 05.12.2007, заключенного ОАО СПК и ООО «СМК», признаны незаконными (л.д. 23-28 т. 1).

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.07.2011 по делу № А67-6772/2008 с ООО «СМК» в пользу ОАО СПК взыскано 18 987 910 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 (л.д. 57-61 т. 5).

Между ООО «СМК» (продавец) и ООО «САУНА» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 31.01.11 от 31.01.2011 (л.д. 29-32 т. 5), в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора недвижимое имущество, обозначенное в приложении № 1 к договору, расположенное по адресу: Томская область, г. Северск, ул. Предзаводская, 14а и 14б (пункт 1.1 договора).

Общая продажная цена объектов по договору составляет 29 500 000 руб.

В соответствии с условиями договора ООО «СМК» передало в пользу ООО «САУНА» по акту приема-передачи от 31.01.2011 (л.д. 33 т. 5) следующее недвижимое имущество: нежилое 1-этажное здание проходной молокозавода и пивзавода, обшей площадью 55,8 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 11; нежилое 1 -этажное здание материального склада молокозавода, общей площадью 2929,9 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 12; нежилое 2-этажное здание главного корпуса пивзавода, общей площадью 2616,8 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 2; нежилое 1-этажное здание главного корпуса цеха фруктовых вод, общей площадью 1175,3 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 3; нежилое 2-этажное здание с подвалом и антресолью - здание производственного корпуса молокозавода, общей площадью 3893,7 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., ул. Предзаводская, дом 14а, строение 1; нежилое 1 -этажное здание - пристройка к цеху фруктовых вод, общей площадью 183,1 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 5; нежилое 1 -этажное здание склада углекислоты, общей площадью 23,2 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 8; нежилое 1 -этажное здание материального склада из профильного железа, общей площадью 522,4 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 6; нежилое 1-этажное здание проходной диспетчерской, общей площадью 8,1 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 3а; нежилое 1-этажное здание склада ГСМ, 1 этажное, общей площадью 23,7 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 9; нежилое 2-этажное здание холодильно-компрессорной станции с эстакадой, общей площадью 2298,7 кв.м., расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 4.

Платежным поручением от 16.02.2011 № 75 на сумму 29 500 000 руб. подтверждается факт оплаты ООО «САУНА» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31.01.2011 № 31.01.11 (л.д. 63 т. 4).

Согласно представленным выпискам из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.05.2012 № 02/003/2012-692, № 02/003/2012-692, № 02/003/2012-674, № 02/003/2012-676, № 02/003/2012-677, № 02/003/2012-678, № 02/003/2012-680, № 02/003/2012-685, № 02/003/2012-691, № 02/003/2012-694, № 02/003/2012-675 (л.д. 29-39 т. 1), переданные ООО «СМК» по договору от 05.12.2007 объекты недвижимости в настоящее время принадлежат на праве собственности ООО «САУНА», обременения в отношении указанного имущества в пользу ОАО СПК отсутствуют.

Между ООО «Промрегионбанк» (залогодержатель) и ООО «САУНА» (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 25.05.2011 № 16И-11, в соответствии с условиями которого, залогодатель обязался передать в залог залогодержателю недвижимое имущество в обеспечение исполнения обязательств заемщика - ООО «САУНА» и его правопреемников перед ООО «Промрегионбанк» по кредитному договору от 15.02.2011 № 1У16Ю-11 (л.д. 106-108 т. 1). Предметом ипотеки по договору является: нежилое здание, 1 - этажное (подземных этажей 1, общей площадью 2929,9 кв.м., инв. № 69:541:3000:15:00035, лит. А, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 12 (материальный склад молокозавода), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-752; нежилое здание 1 -этажное, обшей площадью 55,8 кв.м., инв. № 69:541:3000:15:00036, лит. А, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 11 (проходная молокозавода и пивзавода), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-753; нежилое здание 2-этажное, общей площадью 3893,7 кв.м., инв. № 69:541:3000:15:00034, лит. А, а,а1, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 1 (производственный корпус молокозавода), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-750; нежилое здание, 2 этажное, общей площадью 2298,7 кв.м., инв. № 69:541:3000:15:00034, лит. А, а,а1, расположенное по адресу: Томская обл., г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14а, строение 4 (холодильно-компрессорная станция), кадастровый (или условный) номер: 70-70-02/072/2005-751; право аренды земельного участка из земель промышленности, предоставленного сроков на 15 лет с 01.07.2009 г. по 30.07.2024 г., площадью 14744 кв.м., расположенного по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, 14а, кадастровый номер 70:22:010702: 0062, находящийся в муниципальной собственности, который принадлежит ООО "САУНА" на праве аренды.

Между ОАО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ООО «САУНА» (залогодатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 04.04.2011 № 116400/0019-7ь, в соответствии с условиями которого залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору № 116400/0019 об открытии кредитной линии, заключенному 04.04.2011 между залогодержателем и ООО «СМК» в г. Томске, передает залогодержателю в залог недвижимое имущество и имущественные права в совокупности (л.д. 95-105 т. 1). Предметом ипотеки по договору является (пункт 3): производственное 2-этажное нежилое здание (главный корпус пивзавода), общей площадью 2616,8 кв.м., 1969 года ввода в эксплуатацию, инв. № 69:541:3000:15:00047, лит. А, А1, кадастровый (или условный) номер 70-70-02/072/2005-843, расположенное по адресу: Томская обл., ЗАТО Северск, г. Северск, ул. Предзаводская, дом 14б, строение 2; право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание.

Указывая, что спорные объекты, являющееся предметами заключенного ОАО СПК и ООО «СМК» договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007, продолжают находиться в залоге ОАО СПК, возникающем в силу закона, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что залог прекратился, так как обязательство ООО «СМК» по уплате выкупной стоимости имущества, обеспеченное залогом, прекратилось с отказом ОАО СПК от исполнения договора и предъявлением требования о возврате переданного имущества.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Согласно пункту 1, 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» судам необходимо учитывать, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (статьи 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы).

По правилам пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункты 2, 4 статьи 453 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются и у покупателя возникает обязанность возвратить продавцу объект недвижимости (статья 453 ГК РФ).

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 ГК РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества становится обязательным для сторон с момента его заключения и соответственно утрачивает силу после его расторжения.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Отказ продавца (ООО СПК) от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.12.2007 на основании пункта 2 статьи 489 ГК РФ подтвержден уведомлением от 02.09.2008 № 8. Указанное письмо получено ответчиком 08.09.2008 (л.д. 28, 33, 34 т. 6).

Таким образом, договор спорный купли-продажи является расторгнутым на основании 3 статьи 450 ГК РФ в связи с односторонним отказом от его исполнения продавцом.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было