Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу n А45-7879/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

применения цен по сделкам между ООО «Колорлон» и ООО «Контекс».

В ходе проверки Инспекцией направлен запрос в Новосибирскую торгово-промышленную палату. При сопоставлении полученной по запросу информации с условиями договоров между ООО «Колорлон» и ООО «Контекс» установлено значительное отклонение цен на услугу по предоставлению в аренду одного квадратного метра помещений по сделкам между указанными организациями по сравнению со среднеобластными ценами на такую услугу в проверяемом периоде (в 2009 году – 509 руб., в 2010 году – 534 руб., в 2011 году – 543 руб.). Кроме того, Инспекция 25.06.2013 направила в адрес ООО «Колорлон» письмо с предложением представить доказательство рыночности цен по заключенным с ООО «Контекс» сделкам.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки для целей налогообложения Инспекция 12.08.2013 г. заключила договор № 088/Н/13 с ООО «Агентство «Эксперт-Консультант» (далее – Оценщик). Результаты проведенной Оценщиком работы отражены в отчетах от 26.08.2013 № № 088-1/Н/13 – 088-18/Н/13 и приведены на стр. 12 – 13 обжалуемого решения. Согласно результатам оценки средняя цена передачи на условиях договоров аренды права пользования одним квадратным метром нежилых помещений на установленные отчетами даты оценки составила от 355 – 437 рублей.

На основании полученных данных налоговый орган пришел к выводу о завышении Обществом арендной платы за пользование нежилыми помещениями, что повлекло завышение расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль и налоговых вычетов по НДС.

По мнению налогоплательщика, Инспекцией факт оказания ему ООО «Контекс» услуг по передаче в аренду имущества не опровергается, фактические затраты на аренду признаны, претензии к полноте представленных на проверку документов не предъявлялись.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства, оценив установленные налоговым органом в ходе проверки факты,  с учётом положений ст. 40 НК РФ пришел к обоснованному выводу о несостоятельности позиции  Инспекции.

Так, пунктом 11 статьи 40 НК РФ предусмотрено, что при определении и признании рыночной цены товара используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары.

При этом Налоговым кодексом РФ не определен перечень официальных источников информации о рыночных ценах.

Письмом Министерства финансов Российской Федерации от 31.12.2009 г. № 03-02-08-95 к официальным источникам относятся официальные издания уполномоченных органов в области статистики и ценообразования.

Договоры аренды, полученные из неофициальных источников, не могут быть применены для определения рыночной стоимости, так как не обладают вышеуказанными признаками.

Таким образом, рыночная цена, определенная отчетами с № 088-1/Н/13 по № 088-18/Н/13 (далее – отчеты), выполненными оценщиком ООО «Агентство «Эксперт-Консультант», признана судом недостоверной, так как информация об объектах-аналогах получена из неофициальных источников.

В указанной части позиция апелляционной жалобы признается судом апелляционной инстанции необоснованной.

Представитель ООО «Агентство «Эксперт-Консультант» в суде первой инстанции пояснил, что информацию и договоры аренды предприятий-аналогов (ООО «Ковровый двор», ООО «Домоцентр-Розница», ООО Холдинговая компания «Домоцентр»), использованные в отчетах оценщика, предоставлены ему заказчиком – налоговым органом. Данный факт правомерно вопреки доводам апеллянта позволил суду усомниться в независимости и объективности оценщика.

Кроме того, для определения рыночной цены оценщиком использовались журналы: «Коммерческая недвижимость» (объявления арендодателей: Андрей, Мария, Погосян З.А. с указанием телефонов). Данные журналы также не относятся к официальным источникам информации. Кроме того, в журналах указана цена предложения, а не цена реализации, которые могут существенно различаться.

При этом, рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 - 11 настоящей статьи.

Согласно п. 8 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты таких сделок.

Между тем, во всех отчетах использованы договоры аренды, заключенные между ООО «Ковровый двор», ООО «Домоцентр-Розница», ООО Холдинговая компания «Домоцентр», которые являются взаимозависимыми лицами.

Доводы налогового органа о том, что это обстоятельство не оказало влияния на цену аренды в договорах, заключенных между ними, опровергнуты доказательствами, представленными заявителем.

Тот факт, что арендодатель - ООО «Ковровый двор» и арендаторы - ООО «Домоцентр-Розница» и ООО Холдинговая компания «Домоцентр» - являются взаимозависимыми лицами и это отразилось на цене аренды в договорах, заключенных между ними, подтверждается сделками субаренды, заключенными арендатором - ООО «Домоцентр-Розница» с субарендаторами – посторонними лицами, не являющимися взаимозависимыми с арендатором и арендодателем.

Доказательств того, что взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты сделок налоговым органом не представлено.

Доводы налогового органа о том, что суд не учел в договорах субаренды переменную часть арендной платы, которая определяется сторонами ежемесячно на основании потребленных арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, отопление, водоснабжение, канализация)  опровергаются материалами дела.

В договорах субаренды № 1 от 03.12.2007, № 2 от 03.12.2007 г., № 4 от 25.01.2008 ( том 25 л.д. 2-12), в пункте 4.2. указано, что в арендную плату включаются расходы на коммунальные услуги, теплоснабжение и электроснабжение. В случае увеличения тарифов на эти услуги соразмерно увеличивается арендная плата.

Пунктом 4.1. каждого договора субаренды определен размер арендной платы за 1 кв.м. с учетом НДС - 1500 руб., 1250 руб., 1250 руб.

В договорах аренды № 23/07-КД-А от 05.12.2007 и № 3/07-КД-А от 01.01.2007 между взаимозависимыми лицами, в пункте 2.2 каждого договора указано, что расходы на коммунальные услуги, теплоснабжение и электроснабжение и услуги связи включаются в арендную плату. Арендная плата установлена пунктом 2.1. каждого договора - 100 руб., 420 руб.

Таким образом, в договоре субаренды и в договоре аренды коммунальные платежи включены в арендную плату.

Довод Инспекции о том, что чем меньше сдаваемая в субаренду площадь, тем выше стоимость аренды одного квадратного метра, ничем не подтверждается.

Пропорциональный расчет, приведенный в апелляционной жалобе, не имеет нормативного обоснования.

Определенный налоговым органом показатель площади, сдаваемой в субаренду, - 0,72% от общей площади аренды, является искаженным, так как в материалах дела отсутствуют данные обо всех договорах субаренды, заключенных ООО «Домоцентр-Розница».

В соответствии с пунктом 4 ст. 40 НК РФ рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки. При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться (п. 6 ст. 40 НК РФ).

Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми. При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения (п. 7 ст. 40 НК РФ).

Анализ отчетов оценщика показал, что во всех Отчетах оценщик указывает, что ему неизвестно техническое состояние как объекта оценки, так и объектов-аналогов, неизвестны технические характеристики ни объекта оценки, ни объектов-аналогов.

При таких обстоятельствах, нарушается принцип идентичности и однородности товаров (работ, услуг).

Судом установлено, что технические характеристики зданий и помещений, физические свойства, этажность, внутренний объем (высота потолков) зданий, обеспеченность современными системами вентиляции и кондиционирования, наличие пожарно-охранной сигнализации, наличие парковочной зоны в отношении объектов оценки и объектов-аналогов существенно различны и это различие никак не учтено ни налоговым органом, ни оценщиком в отчетах оценки.

Доводы налогового органа о том, что технические и качественные характеристики как объекта оценки, так и объектов-аналогов, не имеют существенного значения для определения рыночной цены, противоречат нормам материального права.

Доводы инспекции о том, что «потенциальные арендаторы при выборе арендуемых помещений предъявляют максимальные требования к данным помещениям и если обеспеченность коммуникациями, средствами пожарной безопасности не отвечает требованиям рынка, то объекты не сдаются в аренду» являются ошибочными.

В пункте 3.2. Договора аренды от 01.08.2007 года, заключенного между ЗАО «Автотранспортное предприятие № 1» и арендатором ООО «Сибсервис» на помещения по ул. Никитина 112 «а», указано, что арендатор обязан производить капитальный ремонт помещений с согласия арендодателя, затраты в этом случае возмещаются арендодателем (п. 3.2.12), производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений (п. 3.2.10), иметь средства пожаротушения (п.3.2.8), страховать арендованные помещения в течение срока аренды за свой счет (п.3.2.13) -том 19 л.д. 4-7.

В пункте 2.9. Договора аренды № 1783/11 от 01.05.2011, заключенного между ЗАО «Автотранспортное предприятие № 1» и арендатором ООО «Посуда-Центр-сервис» на помещения по ул. Никитина 112 «а», указано, что арендатор обязан выполнить собственными или привлеченными средствами и за свой счет проект электроснабжения арендуемого помещения, выполнить электромонтажные работы силами привлеченной организации (т.д. 19 л.д. 105-111).

Данные факты свидетельствуют о том, что, несмотря на необходимость проведения капитального ремонта помещений и полной замены системы электроснабжения помещения, арендаторы заключали договоры аренды и сами производили эти работы. Очевидно, что стоимость аренды таких помещений ниже, чем стоимость аренды помещений, не требующих ремонта. Доводы Инспекции в этой части являются несостоятельными.

На основании пунктов 4, 6, 7 ст. 40 НК РФ, подпункта б пункта 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), судом правильно установлено, что технические характеристики, физические свойства, этажность, внутренний объем (высота потолков) зданий, обеспеченность современными системами вентиляции и кондиционирования, наличие пожарно-охранной сигнализации, наличие парковочной зоны в отношении объектов оценки и объектов-аналогов существенно различаются и это различие никак не учтено ни налоговым органом, ни оценщиком в Отчетах оценки.

Судом также правильно установлено, что при определении рыночной цены аренды с НДС и коммунальными платежами, ни налоговым органом, ни оценщиком в Отчетах не учтено, что в размер 1 кв.м. арендной платы в договорах аренды между ООО Компания «Колорлон» - ООО «Контекс», помимо коммунальных платежей (электроснабжение, теплоснабжение, вода и канализация), включены аренда земельного участка, эксплуатационные расходы и услуги связи: абонентская плата за телефон, уборка и освещение общей территории, обслуживание пожарно-охранной сигнализации, охрана общественного порядка на территории комплекса ( пункт 1.6 Договоров аренды – т.д. 4 л.д. 1 - 44).

Кроме того, определяя рыночную стоимость аренды налоговый орган не учел, что условия договоров объектов-аналогов по ул. Никитина 112а между ЗАО «Автотранспортное предприятие № 1» и ООО «Сибсервис», ООО «Посуда-Центр-сервис» существенно отличаются от договоров аренды налогоплательщика.

Согласно п. 2. ст. 614 ГК РФ арендная плата за арендуемое имущество, помимо твердой суммы, вносимой периодически или единовременно может быть установлена в виде: предоставления арендатором определенных услуг; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Размер арендной платы, уплачиваемой ООО Компания «Колорлон», соответствует рыночным ценам, так как соответствует размеру арендной платы, уплачиваемой иными арендаторами этого же здания арендодателю – ООО «Контекс», что подтверждается договорами аренды с такими арендаторами (т.д. 23 л.д. 139-149, т.д. 6 л.д. 1-156, т.д 7 л.д. 1-97).

Кроме того, оценщиком и налоговым органом не принято во внимание, что условия договоров аренды объекта, арендованного ООО Компанией «КОЛОРЛОН» существенно отличаются от условий аренды объектов-аналогов, а в некоторых случаях (Отчеты № 15, 16, 17, 18) из журналов «Коммерческая недвижимость» и от физических лиц (арендодатели - Андрей, Мария, Погосян З.) условия аренды не известны.

 Условия договоров аренды не были учтены оценщиком и налоговым органом при сравнительном анализе условий аренды объекта оценки и объектов-аналогов.

Согласно ст. 65 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Инспекция не доказала несоответствие величины арендной платы, установленной договорами, заключенными Обществом и ООО «Контекс», уровню рыночных цен идентичных (однородных) услуг. Вопрос о проведении судебной экспертизы по данному вопросу налоговым органом не поставлен, напротив, налоговый орган возражал против ее проведения.

На основании изложенного, суд пришел к правильному выводу о несоответствии оспариваемого решения в части правильности определения рыночной цены по аренде нежилых помещений и уменьшении на этом основании заявленных в декларациях расходов налогоплательщика по налогу на прибыль и налоговых вычетов по НДС.

Кроме того, суд обоснованно принял во внимание, что суммы арендной платы (в том числе НДС), полученные от ООО «КОЛОРЛОН», включены арендодателем (ООО «КОНТЕКС») в налоговые декларации за соответствующие налоговые периоды и с них исчислены соответствующие налоги, перечисленные в бюджет, таким образом, бюджет не пострадал.

Доказательств обратного налоговым органом не представлено, доводы, приведенные