Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу n А45-7095/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить полностью

одного помещения, а потому в силу п/п 1 пункта 1 статьи 36 ЖК РФ являются общим имуществом собственников помещений в здании.

Кроме того, лестничные клетки не могут являться помещениями, предназначенными (сформированными, учтенными) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания в силу СП 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы, утв. Приказом МЧС РФ от 25.03.2009 № 171, на что обоснованно указал в судебном заседании эксперт.

Коридоры №9 (78,1 кв. м), №14 (4,2 кв. м), №15 (11,9 кв. м), №17 (24,1 кв. м) на 4 этаже также не могут быть отнесены к индивидуальной собственности ответчика, поскольку по своему назначению являются проходами к нежилым помещениям, а кроме того, эвакуационными выходами.

Поскольку в отношении помещений АТС №№22, 23, в связи с исследованием данных помещений в рамках экспертизы №22-10/13-А от 03.12.2013 вопросы на разрешение ООО АМ «Тектоника» не ставились, выводы, содержащиеся в заключении эксперта №06-15-Т3.НП от 20.01.2015 в данной части апелляционным судом не принимаются в качестве доказательства по делу.

Согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ) (пункт 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом.

Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

С учетом изложенных норм права, учитывая, что отвечая на поставленные на разрешение вопросы, эксперт давал правовую оценку, что следует из исследовательской части заключения эксперта №06-15-Т3.НП от 20.01.2015 (л.д. 32 – 34 т. 8), что входит в компетенцию суда, а также принимая во внимание пояснения эксперта, изложенные в судебном заседании, позицию сторон по указанному вопросу, апелляционный суд приходит к выводу о недостоверности выводов данного экспертного заключения в части противоречия изложенным выше обстоятельствам. В данной части выводы эксперта основывались на ошибочном понимании им режима «помещений общего пользования», в соответствии с которым критерием для отнесения нежилых помещений к общей или индивидуальной собственности послужило не их предназначение, а техническая связь с нежилыми помещениями истца или ответчика.

В этой связи апелляционный суд соглашается с позицией истца, выводами заключения эксперта №22-10/13-А от 03.12.2013, согласно которым критерием для отнесения того или иного помещения к помещениям, предназначенными (сформированными, учтенными) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, определено функциональное назначение помещения, обусловливающее необходимость общего доступа к ним всех собственников помещений в здании, а не непосредственная близость или техническая связь с нежилыми помещениями истца или ответчика.

По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы истца о том, что спорные помещения имеют общедолевой режим в силу их функционального назначения, подтвержден выводами заключений экспертов: №22-10/13-А от 03.12.2013, №06-15-Т3.НП от 20.01.2015, пояснениями экспертов, другими лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Общая площадь здания «Центральный универсальный магазин», расположенного по адресу: г. Новосибирск, пр. Димитрова, д. 5, в соответствии с техническим паспортом здания (строения), составленным Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвенаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 05.08.2008 составляет 13282,9 кв. м.

По данным технического плана здания, составленного кадастровым инженером Литвиновым Д.А. 05.06.2014 общая площадь здания составляет 13290,7 кв. м.

Согласно экспертному заключению №06-15-Т3.НП от 20.01.2015 имеющаяся в данном случае погрешность в размере 0,06% является в данном случае допустимой при использовании современной измерительной методики (в соответствии с пунктом 3.6 раздела 3 «Инструкции о проведении учета жилого фонда в Российской Федерации», утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен). Учитывая несущественную разницу значений, размеры площадей целесообразно принимать по данным Технического паспорта здания (строения), составленного Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвенаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 05.08.2008 - 13282,9 кв. м.

В заявлении об уточнении исковых требований (л.д. 22 – 27 т. 5) ООО «ЦУМ-Финансы и Менеджмент» приводит формулу расчета, согласно которой доля общества в праве общей долевой собственности на общее имущество здания составляет 6288/11028, определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений: 628,8 * 10 / 13282,9 – 2207,6 – 47,3) * 10, где 13282,9 – общая площадь нежилых помещений здания; 2207,6 – общая площадь нежилых помещений, на которые признается право общей долевой собственности (спорные помещения); 47,3 – помещения, предназначенные для самостоятельного использования согласно экспертному заключению №22-10/13-А от 03.12.2013.

Поскольку требования истца в данной части подтверждены документально, не оспорены надлежащими доказательствами иными лицами, участвующими в деле, апелляционный суд находит их подлежащими удовлетворению.

При этом апелляционный суд не усматривает основания для приостановления производства по делу до вступления в законную силу решения суда по арбитражному делу №А45-21343/2013 по иску ОАО «УРАЛСИБ» к ЗАО «СИИНТО» и ООО «ЦУМ - Финансы и Менеджмент» о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 28.09.2010, заключенного между ответчиками о продаже недвижимого имущества, общей площадью 628,9 кв. м, кадастровый (условный) номер 54-54-01/463/2010-327, расположенного на 4-м этаже здания по адресу: г. Новосибирск, пр. Димитрова, 5 и применении последствий недействительности сделки.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Исходя из положений статьи 143 АПК РФ невозможность рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, означает, что, если производство по рассматриваемому делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к незаконности судебного решения, неправильным выводам суда или даже к вынесению противоречащих судебных актов.

Как следует из материалов дела, исковые требования в рамках арбитражного дела №А45-21343/2013 мотивированы нарушением прав банка как залогодержателя всего здания, часть помещений в котором проданы обществу без согласия залогодержателя.

Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно пункту 1 статьи 37 Закона N 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Из содержания статьи 39 Закона N 102-ФЗ следует, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права и вправе потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Таким образом, исходя из приведенных норм, следует, что сделка по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенная при отсутствии согласия залогодержателя, является оспоримой, а не ничтожной.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 28.09.2010 является оспоримой сделкой.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 311 АПК РФ новым обстоятельством, в частности, является признанная вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда или суда общей юрисдикции недействительной сделка, которая повлекла за собой принятие незаконного или необоснованного судебного акта по данному делу.

С учетом изложенного, в случае признания заключенного между ЗАО «СИИНТО» и ООО «ЦУМ - Финансы и Менеджмент» договора купли-продажи от 28.09.2010 недействительным, заинтересованные лица вправе защитить свои интересы путем обращения с заявлением о пересмотре судебного акта по новым обстоятельствам.

Апелляционный суд также учитывает длительность рассмотрения настоящего дела (с мая 2013 года), в связи с чем, приостановление производства по настоящему делу не будет отвечать задаче арбитражного судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству в разумный срок (пункт 3 статьи 2 АПК РФ). Кроме того, производство по настоящему делу уже приостанавливалось. Конкурсный управляющий ответчика договор купли-продажи от 28.09.2010 оспаривает также в рамках дела А45-13517/2013 о банкротстве ЗАО «СИИНТО». Более того, все заинтересованные лица не лишены возможности обращаться с исками об оспаривании данного договора по иным основаниям. Приостановление производства по настоящему делу до разрешения таких споров повлечет нарушение прав истца как законного владельца нежилых помещений в связи с длительной неопределенностью в отношении правового режима помещений, не являющихся предназначенными (сформированными, учтенными) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания.

Поскольку договор купли-продажи от 28.09.2010 по указанным ответчиком основаниям является оспоримой сделкой, то есть недействительным может быть признан только по решению суда, встречные исковые требования о признании данного договора недействительным в настоящем деле не рассматриваются, апелляционный суд лишен возможности давать соответствующую оценку данному договору в соответствии с разъяснениями пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», согласно которому  арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Рассмотрев требования истца об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования), расположенных в здании по адресу: г. Новосибирск, проспект Димитрова, 5, апелляционный суд также пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Настоящие исковые требования об истребовании из чужого незаконного владения ответчика доли в нежилых помещениях (местах общего пользования), расположенных в здании по адресу: г. Новосибирск, проспект Димитрова, 5, соединенные с требованием о признании права общей долевой собственности, мотивированы тем, что ответчик – ЗАО «СИИНТО» фактически владеет и лишает истца - ООО «ЦУМ - Финансы и Менеджмент» доступа в помещения общего пользования, имеющих в силу закона режим общей долевой собственности.

Данные обстоятельства подтверждены истцом документально, а именно, письма от 10.09.2012, от 28.11.2012, от 03.02.2013, от 18.03.2013 (л.д. 65 – 68 т. 1), из которых следует, что на неоднократные требования ООО «ЦУМ - Финансы и Менеджмент» о предоставлении доступа в закрытые ответчиком спорные помещения, ЗАО «СИИНТО» отвечало отказом.

Доказательства того, что в настоящее спорные помещения являются открытыми для доступа истца, лица, участвующие в деле, в материалы дела по правилам части 1 статьи 65