Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А67-3757/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

процессуального кодекса Российской Федерации представило отзыв на апелляционные жалобы, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалоб.

Ответчик считает не основанным на нормах права довод жалобы об отсутствии у общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" права пользования земельным участком, занятым спорным объектом, в том числе в целях восстановления спорного объекта в связи с его разрушением.

ООО «Агроторг» по договору купли-продажи от 22.01.2010 приобрел спорный объект недвижимости, по акту приема-передачи от 22.10.2010 продавцом спорный объект передан покупателю. Переход права собственности на спорный объект зарегистрирован 29.04.2013 на основании заявления продавца ООО «Агро-Альянс» (л. 134 т.2) по завершении рассмотрении двух споров в рамках дела № А67-7593/2010. При этом в соответствии с договором купли-продажи от 22.01.2010, актом приема-передачи от 22.01.2010, одновременно со спорным объектом продавцом передавалось в пользование часть земельного участка необходимая для использования спорного объекта.

В рамках указанного дела судом устанавливалось состояние спорного объекта, а именно то, что на момент купли-продажи и передачи спорного объекта он находился в разрушенном состоянии после пожара. Также судом указывалось на обследование спорного объекта с целью его восстановления (дефектные ведомости), что в свою очередь указывает на наличие сохранившихся после пожара конструктивных частей спорного объекта.

Считает правомерным вывод суда первой инстанции о недоказанности гибели либо прекращения существования спорного объекта до начала проведения ответчиком работ по его восстановлению на основании представленного истцом Акта сноса от 17.01.2013, Акта обследования от 04.02.2013.

Полагает, отнесение объекта капитального строительства к объектам пониженного уровня ответственности, исходя из технических характеристик объекта, не означает отсутствие у объекта капитального строительства признаков недвижимой вещи по смыслу норм ст.ст.130, 131 ГК РФ. Спорный объект имеет связь с землей, т.е. признаки недвижимой вещи определенные в ч.1 ст. 130 ГК РФ, с учетом непрерывной регистрации прав и перехода права собственности на спорный объект с момента приватизации. При этом между сторонами отсутствовал спор относительно наличия у спорного объекта технических характеристик, согласно которых объект следует относить к объектам пониженного уровня ответственности.

Объекты капитального строительства вспомогательного назначения/использования относятся к объектам недвижимости, соответственно, являются объектами государственной регистрации прав собственности, если а) такие объекты могут быть объектами сделок, предполагающих передачу права их использования по их основному (вспомогательному) назначению независимо от других объектов, б) являются вспомогательными не по отношению к земельному участку, а по отношению к другим (главным) объектам капитального строительства (постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2013 №Ф09-11457/13 по делу №А76-6458/2013). Правая позиция о признании объектов капитального строительства вспомогательного назначения пониженного уровня ответственности объектами недвижимости, создаваемыми в отсутствие установленной законом обязанности по получению разрешения на строительство, и, соответственно, подлежащими государственной регистрации правами собственности на подобные объекты изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.11.2014 N Ф05-12435/2014 по делу N А41-13672/14.

Полагает, что Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска в письме исх. № 0101-19/1611 от 15.02.2013 правомерно указал на отсутствие для ответчика необходимости в получении разрешения на восстановление объекта.

Считает несостоятельным довод жалобы об отсутствии права ответчика на восстановление объекта на земельном участке, не отведенном для целей строительства.  Указанные аргументы не основаны на положениях нормы ст. 39 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), согласно которым при разрушении (сносе) объекта, в том числе третьими лицами, его собственник в течение 3-х летнего срока сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на земельный участок.

В договоре аренды земельного участка №020903:10 не имеется условий о досрочном прекращении арендных прав в случае разрушения или повреждения объекта недвижимого имущества, расположенного на арендованном земельном участке.

Истец - муниципальное образования «Город Томск» никогда не обращалась с подобными требованиями к собственнику спорного объекта недвижимости.

Как следует из Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07, в период восстановления разрушенного объекта недвижимости собственник разрушенного объекта не утрачивает право пользования частью участка, необходимого для восстановления объекта недвижимости, право собственности на который не признано отсутствующим.

Полагает, что арбитражным судом обоснованно определено назначение спорного объекта в качестве вспомогательного, для строительства которого не требуется получение разрешения на строительство.

Спорный ангар до настоящего времени выполняет обслуживающую функцию в отношении основного здания и нежилых помещений, принадлежащих ответчику.

Поскольку производилось восстановление объекта путем его реконструкции, в состояние, тождественное ранее существовавшему объекту, при этом произведенные изменения не затронули основные конструктивные и другие характеристики объекта, снижающие его надежность и безопасность, произведенные ответчиком работы не изменили вспомогательного назначения объекта.

Полагают также не нашедшего своего подтверждения утверждения о том, что при восстановлении спорного объекта не использовались сохранившиеся элементы разрушенного пожаром ангара. Наличие фундаментных блоков подтверждается, в том числе, пояснениями лиц, участвовавших в комиссионном обследовании по Акту сноса от 17.03.2013, а также представленными фотографиями, чертежом абриса ангара. Существующий ангар также имеет составной частью фундамента фундаментные блоки, устроенные на бетонной подготовке, заглубленной на 0-15 см., что подтверждено заключением эксперта.

Подробно доводы изложены в отзыве.

Определением апелляционного суда от 20 апреля 2015 года судебное разбирательство по делу было отложено на 20 мая 2015 года в 15 час.00 мин.

Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс" предложено представить письменные пояснения, в чем именно выражается нарушения его прав и законных интересов обжалуемым актом.

Администрации г. Томска предложено представить письменные пояснения по договору аренды земельного участка со ссылкой на нормы права и условия договора, почему не перешли права арендатора к ответчику. Представить письменные пояснения по вопросам задаваемых ответчику.

Обществу с ограниченной ответственностью "Агроторг" предложено представить письменные пояснения в отношении того, какой объект куплен 22.01.2010, учитывая, что в 2002 году спорный объект был уничтожен (поврежден) пожаром; требуется ли разрешение на реконструкцию в том случае, если объект является вспомогательным объектом обслуживания; когда перешло право аренды на земельный участок от продавца к покупателю под спорным объектом, учитывая, что на момент совершения сделки купли-продажи указанный объект находился в разрушенном состоянии в связи с произошедшим пожаром в 2002 году.

18 мая 2015 года ООО «Агроторг» представило дополнительные посинения во исполнение определения суда от 20 апреля 2015 года, согласно которым спорный объект поврежден пожаром согласно справке №3-28-4-97 от 09.04.2002. Однако объект не был уничтожен в результате пожара.

Указывает, что согласно пункту 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Возможность осуществлять строительство объектов и сооружений капитального строительства вспомогательного использования без получения разрешения на строительство законодатель связывает с их особым назначением (вспомогательным). Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.11.2014 N Ф09-7098/14 по делу NА76-2340/2013.

Полагает, что право аренды земельным участком кадастровым номером 70:21:0100019:10 в части, необходимой для использования спорного объекта перешло к ответчику при заключении договора купли-продажи от 22.01.2010 при последующей государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект (в том числе по заявлению продавца) по завершении рассмотрении споров по требованиям продавца о признании недействительным договора купли-продажи по делу № А67- 7593/2010. При этом, согласно договора купли-продажи от 22.01.2010, Акта приема-передачи от 22.01.2010, одновременно со спорным объектом продавцом передавалось в пользование часть земельного участка необходимая для использования спорного объекта.

Доказательств полной гибели спорного объекта истцом и третьим лицом до заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности на спорный объект к ответчику в материалы дела не представлено.

Подробнее позиция изложена в пояснениях.

19 мая 2015 года от ООО «Альянс» поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе. Третье лицо указывает, что ООО «Альянс» является собственником смежного земельного участка, на котором в непосредственной близи от спорного объекта располагается нежилое здание (с офисными помещениями) принадлежащее ООО «Альянс». Действия ООО «Агроторг» прямым образом затрагивают законные права ООО «Альянс», в том числе права на санитарное благополучие для работников и наличию угрозы для их жизни и здоровью в том числе нормам, предусмотренным в СанПиН 2.2.3.1384-03, в ст. 16, ст. 17 Федерального закона от «30» декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п.7.2., 8.1. СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*.

19 мая 2015 года ООО «Альянс» представило отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором поддержал его доводы, а также поддержало доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе.

20 мая 2015 года от истца поступили пояснения, в которых указывает, что государственная регистрация перехода права собственности на здание проведена 29.04.2013 (л. д. 9 т. 1), следовательно, принимая во внимание разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенные в п. 14 Постановления от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», именно с указанной даты ответчик мог приобрести право пользования земельным участком, занятым Зданием и необходимым для их использования, на праве аренды. Считает, что с учетом акта от 17.01.2013, акта от 04.02.2013 государственная регистрация права собственности ответчика на Здание проведена в отсутствии указанного Здания в натуре. То обстоятельство, что указанные документы не были своевременно использованы в целях, установленных Федеральным законом № 221-ФЗ, не свидетельствует о недостоверности зафиксированных в них фактов.

Указывает, даже допуская тот факт, что ответчик приобрел право пользования Земельным участком, необходимым для эксплуатации Здания, на условиях «Договора аренды земельного участка №020903:10» от 02.04.2001 с учетом «Дополнительного соглашения №8» от 24.11.2004 к нему (л. д. 136 т. 4), заключенных с продавцом Здания (ООО «Агро-Альянс»), с момента получения Здания по акту приема-передачи от 22.01.2010, то, принимая во внимание отсутствие в «Договоре аренды земельного участка №020903:10» ф 02.04.2001 условий сохранения за арендатором прав на земельный участок в случае разрушения Здания, и применяя нормы ч. I ст. 39 ЗК РФ к таким правоотношениям по аналогии (ст. 6 ГК РФ), ответчик утратил право пользования Земельным участком по истечении трех лет, с момента получения в законное владение разрушенного Здания, т.е. с 22.01.2013, так как не предпринимал никаких мер по его восстановлению. Согласно имеющимся в материалах дела видеозаписям, ответчик приступил к выполнению работ по реконструкции Здания с 08.02.2014 (л. д. 67, 69 т. 6).

Здание является вспомогательным, в силу чего для его строительства (реконструкции) и регистрации права собственности в соответствии с п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГсК РФ) не требуется разрешение на строительство, а соответствующая регистрация возможна в порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которой не предъявляются требования к виду разрешенного использования земельного участка, на котором создан такой объект недвижимого имущества.

Между тем суд первой инстанции не дал оценку и не принял во внимание следующие обстоятельства: согласно кадастровым паспортам от 27.02.2013 и от 23.07.2013 спорный объект учитывался в Государственном кадастре недвижимости в качестве здания, право собственности ответчика зарегистрировано на спорный объект, являющийся зданием. В свою очередь, из буквального толкования п. 3 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования. Таким образом, положения п. 3 ч. 17 ст. 51 ГсК РФ применению к спорному объекту не подлежат;

критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. В свою очередь, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих вспомогательный (обслуживающий) характер Здания по отношению к какому-либо другому (основному) принадлежащему ему зданию, расположенному на Земельном участке. При этом наличие в собственности у ответчика помещений таковым доказательством не является;

в силу требований п.п. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, пп. 2 п.1 ст. 40, ст. 41, абз. 2 ст. 42 ЗК РФ, п. 6, 7, 9 ст. 1, ст.ст. 35 - 37 ГсК РФ использование земельных участков должно осуществляться в строгом соответствии с установленным целевым назначением и видами разрешенного использования, которые определяются исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Принимая во внимание то, что Здание первоначально возведено и использовалось в качестве склада до момента утверждения ПЗЗ, а после утверждения ПЗЗ вид его использование не соответствует основным видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом территориальной зоны 0-5, то использование