Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А67-3757/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

как Здания (реконструкция), так и земельного участка могли осуществляться при условии соблюдения требований, установленных ч. 8 и 9 ст. 36 ГсК РФ.

В соответствии с ч. 8 и 9 ст. 36 ГсК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, определьные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Таким образом, реконструкция Здания в целях использования его в качестве склада могла осуществляться ответчиком только после получения ответчиком разрешения на такой вида использования Земельного участка и Здания как «складские объекты».

Считает, даже допуская факт возникновения у ответчика прав на Земельный участок, принадлежащих ООО «Агро-Альянс» на основании «Договора аренды земельного участка №020903:10» от 02.04.2001 с учетом «Дополнительного соглашения №8» от 24.11.2004 к нему (л. д. 136 т. 4), после приобретения расположенного на нем Здания в свою собственность, его реконструкция осуществлялась с нарушением правил градостроительного зфнирования (ст. 35 - 37 ГсК РФ, ст. 85 ЗК РФ) и ПЗЗ, определяющих вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится Здание (зоны 0-5), т.е. на земельном участке, не отведенном для этих целей.

В свою очередь, осуществление реконструкции объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в силу ст. 222 ГК РФ является самовольной.

Определением от 20 мая 2015 года Седьмого арбитражного апелляционного суда на основании части 3 статьи 18 АПК РФ в связи с отпуском судьи И.И. Терехиной произведена замена указанного судьи на судью О.Б. Нагишеву, судебное разбирательство по делу произведено с самого начала.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 26 мая 2015 года в 14 час. 40 мин.

Истцом представлены письменные пояснения, в которых указывает, что ответчиком не доказано, что Здание предназначено исключительно для обслуживания какого-либо основного здания, и не может использоваться самостоятельно либо для иной деятельности, равно как не обосновал связь Здания с осуществлением строительства или реконструкции какого-либо основного здания. Считает, что Спорное Здание не является объектом вспомогательного назначения по отношению к каким-либо другим строениям и сооружениям, расположенном на земельном участке по ул. Мичурина, 47, в г. Томске, в том числе зданию, расположенному по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, дом № 47, поскольку не связано с ними, но имеет самостоятельное назначение - склад, не относящееся к вспомогательным или обслуживающим функциям.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, пояснений, заслушав представителей явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, по договору аренды земельного участка №020903:10 от 02.04.2001 земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, 47, площадью 47802,4 кв.м, предоставлен в аренду ООО "Агро-Альянс" (л. д. 131-134 т. 4).

Постановлением мэра г. Томска №4139з от 11.12.2002 были образованы: земельный участок по адресу: ул. Мичурина, 47 (учетный номер 70:21:020903:10), площадью 47395,5 кв.м; земельный участок по адресу: ул. Мичурина, 47, стр. 2 (учетный номер: 70:21.020903:24), площадью 406,89 кв.м; участки образованны путем разделения ранее образованного земельного участка по адресу: ул. Мичурина, 47, площадью 47802,4 кв.м (л. д. 130 т. 4).

Дополнительным соглашением №8 от 24.11.2004 к договору аренды №020903:10 от 02.04.2001 стороны конкретизировали, что ООО "Агро-Альянс" приняло земельный участок для эксплуатации нежилых помещений по адресу: ул. Мичурина, 47 (учетный номер 70:21:020903:10), площадью 47395,5 кв.м (л. д. 136 т. 4).

Решением Октябрьского районного суда г. Томска от 30.07.2012 земельный участок, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, 47, площадью 47 395,5 кв.м, кадастровый номер 70:21:0100019:10, разделен, образован в том числе: 10:ЗУЗ земельный участок, площадью 1 920 кв.м, для эксплуатации помещении склада и благоустройства территории, граница проходит по углам поворота: 30, н8, н14. н15, н13, н12, 24-30 (л. д. 142-155 т. 4).

ООО "Агроторг" обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 1920 кв.м с кадастровым номером 70:21:0100019:3478, расположенного по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4 (ранее сложившийся адрес: г. Томск, ул. Мичурина, 47), в размере его рыночной стоимости по состоянию на 23.07.2013г. равной 1 954 560 руб.

Определением Арбитражного суда Томской области от 11.02.2014 по делу №А67-6969/2013 кадастровая стоимость земельного участка (общей площадью 1920 кв.м., местоположение - Томская область, г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4, кадастровый номер 70:21:0100019:3478), установлена в размере, равном его рыночной стоимости, указанной в отчете №1166 от 20.01.2014 об определении рыночной стоимости указанного земельного участка, выполненном ООО "Континет-СП", определенной по состоянию на 01.01.2007, которая составляет 1 760 640 руб. (л. д. 1-4 т. 5).

ООО "Агроторг" (покупателю) на основании договора купли-продажи нежимого имущества от 22.01.2010, заключенного с ООО "Агро-Альянс" (продавец) (л. д. 87-89 т. 1), на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0100019:262, расположенное по адресу: г. Томск ул. С. Лазо, 4/4, общей площадью 444 кв.м, инв №10705, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 70-АВ №452206 (л. д. 90 т. 1). Ранее присвоенный адрес г. Томск, ул. Мичурина, 47, стр. 5 (л. д. 98 т. 1).

На момент совершения сделки купли-продажи указанный объект находился в разрушенном состоянии в связи с произошедшим пожаром.

11.02.2013 ООО "Агроторг" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Томска с заявлением о разъяснении необходимости получения разрешения на проведение ремонтно-восстановительных работ поврежденного во время пожара ангара, расположенного по адресу: г. Томск ул. Мичурина, 47, стр. 5 (л. д. 11 т. 1).

В ответе исх. №0101-19/1611 от 15.02.2013 Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Томска сообщил ООО "Агроторг", что для проведения капитального ремонта объекта недвижимости - нежилого строения расположенного по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, 47, стр. 5, пострадавшего после пожара, разрешение на строительство не требуется, в соответствии с внесенными Федеральным законом №224-ФЗ от 18.07.2011 изменениями в Градостроительный кодекс РФ (л. д. 13 т. 1).

Согласно акту №13342801 от 17.01.2013 проведено обследование объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, 47, стр. 5. Комиссия в ходе обследования выше указанного объекта установила: объект снесен по причине новой застройки (л. д. 53-54 т. 1).

В соответствии с актом обследования здания №13342801 от 29.01.2013, подготовленным в результате выполнения кадастровых работ по заказу ООО "Агро-Альянс" в целях представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0100019:262, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, 47, стр. 5: в результате осмотра места нахождения объекта по адресу: г. Томск, ул. Мичурина, 47, стр. 5, с учетом сведений ГКН и иных документов, подтверждается прекращение существование объекта (л. д. 49-52 т. 1).

23.05.2014 объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4, кадастровый номер 70:21:0100019:262, снят с кадастрового учета, что подтверждается кадастровой выпиской от 06.08.2014г. №7000/301/14-101554 (л. д. 124 т. 1).

25.04.2014 ООО "Альянс" обратилось в Департамент архитектуры и градостроительства комитета строительного и земельного надзора администрации г. Томска с заявлением, в котором поставило в известность о начале незаконного строительства капитального объекта на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4 (кадастровый номер 70:21:0100019:3478) (л. д. 20 т. 1).

14.05.2014 представителем Комитета строительного и земельного контроля Администрации г. Томска составлен акт обследования земельного участка, в котором указано, что на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4 (кадастровый номер 70:21:0100019:3478), установлены фундаментные блоки. На момент проверки проводились строительные работы по креплению фундаментных блоков между собой (л. д. 14-15 т. 1).

20.05.2014 представителем Комитета строительного и земельного контроля администрации г. Томска составлен акт о нарушении в строительстве, в котором указано, что на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4, заказчиком (застройщиком) ООО "Агроторг" ведется строительство здания-ангара с нарушением ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, без разрешения на строительство (л. д. 16-17 т. 1).

20.05.2014 представителем Комитета строительного и земельного контроля администрации г. Томска составлен акт обследования земельного участка, в котором указано, что на земельном участке по адресу: г. Томск, ул. С. Лазо, 4/4 (кадастровый номер 70:21:0100019:3478), установлены фундаментные блоки и металлические конструкции арочного склада; на момент проверки строительные работы не проводились. Ранее при обследовании данного земельного участка металлические конструкции установлены не были, что свидетельствует о проведении строительных работ (л. д. 18-19 т. 1).

Посчитав, что ранее существовавший объект недвижимости уничтожен в результате пожара, а возведенный ООО "Агроторг" объект является вновь созданным объектом, разрешение на возведение которого не выдавалось (самовольной постройкой), созданным на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из содержания п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ является гибель или уничтожение этого имущества.

Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Согласно абз. 4 п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 от 29.04.2010, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления