Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2015 по делу n А67-5665/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

при этом осуществлялась на основании иных правоустанавливающих документов – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2010 № RU 705 133-03-10 (т. 1, л.д. 21-23) и соглашения об определении долей в праве собственности от 17.03.2011 (т. 1, л.д. 24-26), в котором стороны определили размеры долей, отличные от указанных ранее в протоколе совещания дольщиков от 26.02.2003.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Редакция указанного Закона, действовавшая в период осуществления сторонами государственной регистрации права общей собственности на здание, не предусматривала особенностей государственной регистрации такого права на вновь создаваемый объект недвижимости. Однако по смыслу статьи 24 Закона в случае отсутствия соглашения всех сособственников об определении долей в праве общей собственности государственная регистрация этого права могла быть невозможна или весьма затруднительна. В настоящее время Закон дополнен статьей 24.2, которая устанавливает, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающему строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества только при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

Исходя из этого, суд апелляционной инстанции полагает, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2010 № RU 705 133-03-10 и подписание соглашения об определении долей в праве собственности от 17.03.2011 осуществлялось сторонами исключительно в целях государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, а не в целях перераспределения помещений в здании или изменения ранее сложившегося порядка пользования помещениями.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что предложенный Департаментом способ выдела в натуре доли в праве общей собственности не учитывает сложившийся порядок пользования общим имуществом, из необходимости соблюдения которого все заинтересованные лица исходили еще при осуществлении строительства административного здания и при последующем определении размеров долей; данный порядок пользования соблюдался всеми сособственниками и не ставился ими под сомнение в течение 7 лет после окончания строительства здания и распределения помещений.

Кроме того, настоящий иск Департамента направлен, по существу, на одностороннее изменение условий обязательств, возникших у Томской области перед правопредшественниками ФГУП «Почта России» и ОАО «Ростелеком» в связи с участием в строительстве административного здания, в то время как данные лица оговаривали характеристики помещений, которые должны быть им выделены по окончании строительства. Тот факт, что участники строительства после ввода объекта в эксплуатацию не посчитали необходимым осуществить раздел в натуре помещений в здании и государственную регистрацию права собственности на конкретные помещения, не может являться достаточным основанием для пересмотра одним из участников строительства ранее достигнутых соглашений о порядке пользования возведенным зданием после исполнения сторонами соответствующего договора на участие в строительстве.

Что касается утверждений Департамента о несоответствии площади фактически занимаемых другими участниками общей собственности помещений их доле в праве общей собственности, то данные утверждения не соответствуют действительности.

В соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом здания (строения) (т. 2, л.д. 140-147) общая площадь административного здания – 1 899,2 кв. м. Доли в зарегистрированном праве общей собственности определены сторонами в виде дроби, исходя из указанной площади здания. Согласно техническому паспорту, ФГУП «Почта России» занимает помещения в здании общей площадью 122,1 кв. м, что соответствует размеру доли Российской Федерации в зарегистрированном праве общей долевой собственности (12212/189920). ОАО «Ростелеком» занимает помещения общей площадью 484,9 кв. м, что также соответствует размеру доли общества в зарегистрированном праве (48487/189920).

Несоответствие занимаемых помещений доле в праве общей собственности имеется только в отношении одного из ответчиков – муниципального образования «Тегульдетский район» (фактически занято 884,6 кв. м, в то время как доля в праве общей собственности составляет 6913/189920). Однако из материалов дела усматривается, что это несоответствие возникло в отсутствие разногласий между публичными собственниками (Томской областью и муниципальным районом), и в ходе рассмотрения настоящего дела муниципальное образование не возражало против любого предложенного истцом способа выдела в натуре доли субъекта Федерации. Между тем Департамент настаивает именно на том способе выдела доли Томской области, который приведет к изменению сложившегося порядка использования помещений ФГУП «Почта России» и ОАО «Ростелеком», необходимости демонтажа технического оборудования или переноса служебных помещений этих лиц на другие этажи здания и т.д.

Тот факт, что указанный в ЕГРП размер долей в праве общей собственности не учитывает наличие помещений, необходимых для использования более чем одного помещения в здании (мест общего пользования), не может являться достаточным основанием для вывода о несоответствии занимаемых сособственниками площадей их долям или о несправедливости сложившегося порядка фактического использования помещений. Размер долей в праве общей собственности, указанный в ЕГРП, определен по соглашению об определении долей в праве собственности от 17.03.2011, подписанному всеми участниками общей собственности, в том числе Томской областью. То есть, сами стороны при государственной регистрации права собственности посчитали возможным определить размер долей исходя из площади фактически занимаемых помещений пропорционально ко всей площади здания, включая места общего пользования.

По этой причине выводы, изложенные в заключении судебной строительно-технической экспертизы от 25.11.2014 и основанные на тезисе о необходимости определения помещений, подлежащих передаче истцу и другим участникам общей собственности, с учетом исключения из состава распределяемых помещений мест общего пользования, противоречит соглашению сторон об определении размера долей. Выявленный экспертом способ распределения помещений между сособственниками при выделе в натуре доли Томской области при конкретных обстоятельствах настоящего спора не может быть признан правильным и положен в основу судебного решения.

Кроме того, из содержания заключения судебной строительно-технической экспертизы от 25.11.2014 следует, что для реализации предложенного порядка выдела в натуре доли Томской области потребуется проведение ряда дополнительных строительных мероприятий, а именно: в подвале потребуется устройство отдельного входа в помещение № 11; на первом этаже потребуется «раскрыть» коридор (помещение № 43) путем разборки части перегородки, отделяющей его от входного холла, потребуется перепланировка и приспособление существующих помещений №№ 40-42 под помещения отделения почтовой связи; на третьем этаже потребуется заделать дверной проем между помещениями №№ 3-4 и устроить вход из общего коридора в помещение № 3.

Заявляя о возможности выдела в натуре доли предложенным им способом, истец фактически основывается на необходимости проведения указанных дополнительных работ. Однако в материалах дела отсутствуют доказательства получения согласия всех сособственников на перепланировку здания, на снос или перемещение перегородок, дверных проемов и т.д.

Таким образом, заключением эксперта, по существу, установлено наличие объективных препятствий для выдела в натуре доли Томской области предложенным истцом способом.

Из материалов дела следует, что в настоящее время работы по перепланировке, которые позволили бы ответчикам пользоваться соответствующими помещениями, не организованы, а выполнение таких работ предположительно возможно в будущем. Следовательно, удовлетворение исковых требований Департамента приведет к тому, что иные участники долевой собственности не будут иметь возможности пользоваться остающимся в общей собственности имуществом до проведения работ по перепланировке.

При этом Департамент не представил доказательства того, что им предпринимались меры к проведению перепланировки, в то время как именно истец проявил инициативу к выделу в натуре доли в общем имуществе.

Заявленные Департаментом требования об обязании его провести перепланировку здания, а также об обязании ответчиков возместить его расходы на перепланировку, не основаны на нормах права. 

Поскольку материалами дела подтверждается, что выдел доли предложенным истцом способом невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (ввиду необходимости перепланировки здания при отсутствии согласия на это всех сособственников), а также поскольку предложенный способ выдела доли существенным образом нарушает сложившийся порядок пользования общим имуществом и имеет своей целью, в сущности, пересмотр имевшихся между участниками общей собственности соглашений о порядке пользования общим имуществом и изменение размера принадлежащих им долей, суд апелляционной инстанции считает правомерным отказ в удовлетворении исковых требований Департамента о выделе доли, об установлении ограничений в отношении помещения № 12 в подвале здания, об обязании истца выполнить перепланировку помещений и об обязании ответчиков возместить расходы на перепланировку.

Вместе с тем Департамент не лишен права обратиться с иском о выделе в натуре доли в праве общей собственности на здание иным способом, учитывающим имевшиеся между сторонами соглашения, сложившийся порядок пользования помещениями и технические характеристики помещений, обусловленные именно предполагавшимся порядком использования помещений. Кроме того, невозможность выдела в натуре доли избранным истцом способом не препятствует Томской области продать или иным образом распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки и правил о порядке отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности.

В отношении требований Департамента об установлении режима общей долевой собственности в отношении мест общего пользования и об установлении размера долей в праве общей долевой собственности на эти помещения суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд обладает лицо, права и законные интересы которого нарушены или оспариваются ответчиком.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное  оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 установлено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм лицо, приобретая право собственности на нежилое помещение в здании, в силу закона становится собственником общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений.

Следуя разъяснениям, содержащимся в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права собственности может быть предъявлен лицом, считающим себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом.

В рассматриваемом случае право общей долевой собственности Томской области и ответчиков зарегистрировано на все административное здание в целом, в том числе на помещения, которые истец считает местами общего пользования. Поскольку в удовлетворении исковых требований о выделе в натуре доли в праве общей собственности отказано, то оснований для возникновения права индивидуальной собственности на отдельные помещения в здании не имеется и государственная регистрация права общей долевой собственности на места общего пользования сохраняется. В этой связи исковые требования Департамента об установлении режима общей долевой собственности и об установлении размера долей в праве общей долевой собственности на помещения общего пользования удовлетворению не подлежат, поскольку такой режим уже установлен в отношении всех помещений в здании. 

Суд апелляционной