Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу n А67-5812/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и прекратить производство по делу

суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, предприниматель Ромашов В.Г. ссылался на то, что на дату заключения договора аренды от 16.02.2011 сельское поселение не вправе было распоряжаться земельным участком, данный земельный участок не был поставлен на кадастровый учет и договор не зарегистрирован в установленном порядке. В этой связи предприниматель полагал, что до заключения договора от 25.01.2013 он не мог пользоваться земельным участком, который был предоставлен ему неуполномоченным лицом.

Удовлетворяя исковые требования Администрации Зональненского сельского поселения в части взыскания задолженности по договору аренды от 16.02.2011 и неустойки по этому договору, суд первой инстанции руководствовался разъяснениями, содержащимися в пунктах 12, 14, 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление от 17.11.2011 № 73), и исходил из того, что истец передал ответчику земельный участок в пользование, а ответчик принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, в связи с  чем ответчик обязан был вносить арендную плату и не вправе ссылаться на отсутствие у истца прав на переданное в аренду имущество. Суд посчитал, что независимо от отсутствия государственной регистрации договора аренды от 16.02.2011 и позднего кадастрового учета земельного участка у сторон не имелось разногласий относительно того, какой именно участок передан ответчику во владение и пользование, и подписанный сторонами договор связал ответчика обязательствами по внесению истцу платы за пользование участком и по уплате неустойки. При этом суд первой инстанции признал договор аренды от 16.02.2011 недействительным ввиду того, что он заключен в нарушение статьи 15 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) без проведения конкурса.

Судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает наличие двустороннего исполнения обязательств сторонами, при котором обязательство арендатора по уплате арендной платы является встречным по отношению к обязательству арендодателя передать предмет аренды.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При подписании договора аренды от 16.02.2011 стороны установили, что арендуемый земельный участок предоставляется арендатору для определенных целей – строительства и последующей эксплуатации нежилых сооружений.

Следовательно, истец обязан был обеспечить предоставление ответчику земельного участка, на котором ответчик мог приступить к строительству. Участок должен быть пригоден для использования по определенному в договоре аренды назначению. До указанного момента обязательство арендодателя не могло считаться исполненным.

В силу требований статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка.

В этой связи для осуществления строительства на арендованном земельном участке предприниматель Ромашов В.Г. должен был предварительно получить разрешение на строительство, которое, в свою очередь, могло быть выдано ему только при представлении правоустанавливающих документов на земельный участок, в частности, надлежащим образом оформленного заключенного договора аренды.

В соответствии со статьей 26 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее – в редакции, действовавшей на дату подписания соответствующего договора аренды) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса (в том числе право аренды), удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае государственная регистрация договора аренды от 16.02.2011 была необходима не только для окончания процедуры заключения договора, но также и для создания условий для последующего использования арендатором предоставленного ему земельного участка.

Между тем договор аренды от 16.02.2011 не только не был, но и не мог быть зарегистрирован по следующим причинам.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно статьям 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды) земельный участок возникает в качества объекта гражданских прав после установления его границ в соответствии с федеральными законами, то есть после постановки его на кадастровый учет.

Предоставлению земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта должен предшествовать выбор земельного участка для строительства, в связи с чем в силу статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением о выборе, в котором должно быть указано предполагаемое место его размещения, размер участка и испрашиваемое право на земельный участок.

Уполномоченный орган по такому заявлению обеспечивает выбор участка на основании документов государственного кадастра недвижимости (пункт 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правила статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривают, что государственный кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации для принятия решения об образовании земельных участков необходим кадастровый паспорт.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что предоставление в аренду земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, возможно только после кадастрового учета земельного участка.

В абзаце шестом пункта 9 Постановления от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности; заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Материалами дела подтверждается, что на дату подписания договора аренды от 16.02.2011 предоставленный в аренду земельный участок не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет, что исключало возможность государственной регистрации договора аренды такого участка.

Кроме того, как указывалось участвующими в деле лицами и установлено судом, на дату подписания договора аренды от 16.02.2011 муниципальное образование «Зональненское сельское поселение» не вправе было распоряжаться земельным участком, поскольку такими полномочиями в тот период обладала Администрация Томского района. Земельный участок был предоставлен сельскому поселению администрацией района на праве постоянного бессрочного пользования (которое в силу пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации тоже исключало возможность распоряжения участком) только в августе 2012 года, а право собственности сельского поселения на земельный участок оформлено только в октябре 2012 года.

Отсутствие у Администрации Зональненского сельского поселения правомочий на распоряжение земельным участком также делало невозможным государственную регистрацию подписанного сторонами договора аренды от 16.02.2011, а значит, и надлежащее оформление ответчиком правоустанавливающих документов на землю.

Наконец, судом первой инстанции установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что предоставление в аренду земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, без проведения конкурса не соответствовало статье 15 Закона о защите конкуренции, и такое предоставление являлось незаконным.

Из изложенного выше следует, что земельный участок площадью 1 115 кв. м. был предоставлен Администрацией Зональненского сельского поселения ответчику с целым рядом весьма существенных нарушений, а именно: в аренду был предоставлен участок, не сформированный в установленном порядке и не прошедший кадастровый учет; земельный участок предоставлен лицом, не имевшим права им распоряжаться; предоставление земельного участка осуществлено сельским поселением в обход закона, с нарушением процедуры предоставления земли в аренду.

Установив указанные нарушения, суд первой инстанции, тем не менее, посчитал возможным сохранить юридическую силу арендного соглашения сторон, возложив на арендатора обязанность по уплате арендной платы и неустойки.

Однако суд не дал надлежащей оценки возражениям ответчика, основанным, по существу, на том, что до предоставления земельного участка в надлежащем порядке он не мог пользоваться арендованным имуществом для тех целей, в которых заключался договор аренды. Администрация Зональненского сельского поселения при рассмотрении дела не указала, каким образом предприниматель Ромашов В.Г. в действительности мог законно осуществлять строительство на земельном участке, формально переданном ему во владение и пользование, если государственная регистрация договора аренды была невозможна, а без надлежащего оформления правоустанавливающих документов на землю предпринимателю не могло быть выдано разрешение на строительство нежилых помещений.

Указанные нарушения при предоставлении земельного участка в аренду были допущены не арендатором, а арендодателем – Администрацией Зональненского сельского поселения, которая впоследствии потребовала от ответчика уплаты арендной платы, ссылаясь на формальное подписание сторонами договора аренды от 16.02.2011 и считая возможным не учитывать незаконность предоставления участка в аренду и последствия такого предоставления для арендатора.

Однако никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иной подход приведет к фактическому поощрению действий органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок для строительства в обход закона, с существенным нарушением существующих процедур и обязательных требований. 

Нельзя согласиться также с выводами суда первой инстанции о том, что арендатор принял земельный участок во владение и пользование и исполнял договор аренды от 16.02.2011 при отсутствии каких-либо возражений. Следуя материалам дела, предприниматель Ромашов В.Г. после подписания названного договора аренды не приступал к его реальному исполнению, а именно, не уплачивал арендую плату по этому договору, в то время как арендная плата по заключенному позднее договору аренды от 25.01.2013 уплачена им в полном объеме и без каких-либо возражений. Это указывает на то, что предприниматель изначально не считал возможным осуществлять встречное исполнение по договору аренды до предоставления ему истцом земельного участка в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции полагает, что необходимость заключения в 2013 году договора аренды от 25.01.2013 была вызвана именно необходимостью надлежащего оформления правоустанавливающих документов на землю, на основании которых могло бы быть выдано разрешение на строительство. При этом сторонами вновь был подписан передаточный акт, подтверждающий фактическую передачу земельного участка во владение и пользование арендатора. Разрешение на строительство выдано Администрацией Зональненского сельского поселения предпринимателю Ромашову В.Г. после заключения договора аренды от 25.01.2013, а не договора от 16.02.2011.

При  таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при подписании договора аренды от 16.02.2011 истец фактически не исполнил обязанность по предоставлению ответчику земельного участка, на котором могло осуществляться строительство. Такая обязанность исполнена истцом только при заключении договора от 25.01.2013. Вследствие этого у предпринимателя Ромашова В.Г. отсутствовала обязанность уплачивать арендную плату до предоставления ему земельного