Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2010 по делу n А75-4781/2010. Изменить решение,Отменить решение, Принять отказ от иска, Прекратить производство по делу (ст. 49, 150, 151, 269 АПК)

делу № А75-10436/2009, в судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя Бакая С.В. подтвердил, что письменного договора о расторжении договора аренды стороны не составляли, однако арендодатель считает, что стороны расторгли договор и прекратили арендные отношения с 01.06.2009.

На основании изложенного суд первой инстанции при рассмотрении дела № А75-10436/2009 пришел к выводу, что стороны фактически согласовали дату расторжения договора, которой является 01.06.2009.

Указанные обстоятельства установлены в решении Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 10.12.2009 по делу № А75-10436/2009, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 по указанному делу данные обстоятельства подтверждены.

Следовательно, вступившими в законную силу судебными актами установлено, что договор аренды расторгнут сторонами с 01.06.2009.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Податель жалобы считает, что указанными выше письмами стороны согласовали дату расторжения договора не с 01.06.2009, а с 19.06.2009.

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции полагает, что факт расторжения договора с 01.06.2010 во-первых установлен судами первой и апелляционной инстанциями по другому делу, во-вторых в нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ податель жалобы не доказал факт расторжения договора именно с 19.06.2009.

Доказательств того, что арендатор продолжал использовать помещение в период с 01.06.2009 по 19.06.2009, в материалах дела не имеется.

Напротив, из письма индивидуального предпринимателя Лазицкой М.А. от 23.09.2009 (исх. № 24) следует, что она направила в адрес индивидуального предпринимателя Бакая С.В. акт приема-передачи нежилого помещения от 01.06.2009.

07.07.2009 Лазицкая М.А. повторно направляет уведомление (исх. № 23) о досрочном расторжении договора и освобождении арендуемой площади с 01.06.2009, просит вернуть в её адрес экземпляр подписанного дополнительного соглашения на расторжение договора аренды и акт приема-передачи арендуемого помещения.

 В материалах дела имеется письмо Бакая С.В. (исх. № 01-02 от 24.02.2010) в котором он возвращает Лазицкой М.А. акт сверки по договору аренды, претензию и акты № 51, 52, 53, 128. В числе перечня приложения к письму, акт приема-передачи не указан.

Истцом не представлено доказательств возвращения акта ответчику с мотивированными возражениями. Аргументов относительно отказа от подписания акта приема-передачи от 01.06.2009 истец не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.

Из справки индивидуального предпринимателя Лазицкой М.А. от 13.07.2010 № 86 следует, что она неоднократно уведомляла индивидуального предпринимателя Бакая С.В. о досрочном расторжении договора и освобождении арендуемой площади, в связи с тем, что последний отказался подписать акт приема-передачи, Лазицкая М.А. освободила арендуемые помещения с 01.06.2009.

Суд апелляционной инстанции полагает, что акт приема-передачи помещения между сторонами не подписывался, доказательств расторжения договора 19.06.2009 истцом не представлено, ранее (в рамках рассмотрения другого дела) представитель арендодателя подтверждал факт расторжения договора с 01.06.2009.

Оценивая имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды от 24.02.2009 № 002 расторгнут сторонами с 01.06.2009, в связи с чем у арендатора не возникло оснований для оплаты аренды за июнь 2009 года.

С учетом того, что ответчик в ходе рассмотрения иска в суде первой инстанции оплатил задолженность в сумме 180 000 руб., которая зачтена за май 2009 года и того, что оснований для оплаты аренды за июнь 2009 года не имеется, следовательно, обязательств по оплате основного долга у ответчика перед истцом на данный момент не возникло.  

Истец в апелляционной жалобе не согласен с данной позицией, приводит следующий расчет: «За период с 16.03.2009 по 18.06.2009 арендная плата составила 558 000 руб. Ответчик не выполнил свои обязательства по оплате арендных платежей, частично оплатив арендные платежи. Так, ответчиком в счет погашения арендных платежей оплачена сумма в размере 270 000 руб. Таким образом, задолженность по арендным платежам составила 288 000 руб., в том числе 180 000 руб. (2 000 руб. за 1 кв.м. Х 90 кв.м) – арендная плата за май 2009 года; 108 000 руб. (180 000 рублей : 30 дней Х 18 дней) – аренда за июнь 2009 года.».

Суд апелляционной инстанции считает приведенный истцом расчет неверным на основании следующего.

Договорные обязательства по договору аренды от 24.02.2009 № 002 возникли с момента вступления его в силу, в период с 16.03.2009 по 15.04.2009 (пункт 5.1 договора).

В период с 16.03.2009 по 31.03.2009 стороны должны были руководствоваться основным договором аренды (от 24.02.2009 № 002), условиями которого предусматривалась стоимость арендной платы за 1 кв.м. в размере 1 500 руб. (пункт 3.2 договора), сумма арендной платы за месяц составляла 135 000 руб. (пункт 3.2 договора). Оплата за март месяц составила 67 500 руб.

В период оплаты за апрель 2009 года действовало дополнительное соглашение № 1 от 06.04.2009, которым стороны продлили срок действия договора с 16.03.2009 по 15.08.2009 (пункт 5.1 доп. соглашения № 1).

А также 06.04.2009 между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 3, заключение которого и согласование его условий подтверждается сторонами, в том числе арендатором – индивидуальным предпринимателем Лазицкой М.А. Условия дополнительного соглашения № 3 арендатором и арендодателем приняты, в судебном порядке не оспаривались.

Пунктом 3.2 дополнительного соглашения № 3 стороны согласовали стоимость арендной платы, которая составила за 1 кв.м. в месяц 1 500 руб. и 500 руб. зачисляется в счет оплаты цельностекольной перегородки и жалюзи, установленных в ТЦ «Купецъ» нежилое помещение № 5.

В пункте 3.3 дополнительного соглашения № 3 от 06.04.2009 стороны указали, что сумма цельностеклянной перегородки составляет 258 300 руб., сумма жалюзи составляет 30 000 руб. Сумма аренды за период с 16.03.2009 по 18.06.2009 составит 558 000 руб., из них 288 300 руб. зачисляется путем взаимозачета в счет оплаты цельностеклянной перегородки и жалюзи.

Таким образом, стороны установили новые условия оплаты аренды за помещение за весь период действия договора.

Вместе с тем, следует отметить, что пунктом 5.6 договора аренды № 002 от 24.02.2009 в случае расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя, стоимость цельностеклянных перегородок (витрины) будут возмещены арендодателем без учета дополнительного оборудования (рекламы, подсветки и т.д.).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктами 2, 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 10.12.2009 по делу № А75-10436/2009 установлено, что дополнительным соглашением от 06.04.2009 № 3 стороны согласовали условие о необходимости возмещения арендодателем стоимости установленного арендатором в арендуемом помещении оборудования в виде цельностеклянной перегородки и жалюзи.

Учитывая соглашение сторон о возмещении арендодателем стоимости установленного арендатором в арендуемом помещении оборудования в виде цельностеклянной перегородки и жалюзи, арендная плата фактически должна быть уменьшена на стоимость перегородки, но поскольку в судебном порядке арендатору возмещена вся стоимость перегородки, сумма арендной платы должна быть начислена без уменьшения на сумму зачета стоимости перегородки.

Индивидуальный предприниматель Бакай С.В. исполнил решение суда по делу № А75-10436/2009, о чем имеется постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства от 22.06.2010 в связи с исполнением (л.д. 106).

Таким образом, предусмотренные в пункте 3.2 дополнительного соглашения № 3 условия о зачислении 500 руб. в счет оплаты цельностеклянной перегородки и  жалюзи не подлежат исполнению, поскольку уже исполнены, что подтверждается материалами дела. Следовательно, оплата за месяц составит 2 000 руб. за 1 кв. м. без зачета за перегородку и жалюзи.

Возвращаясь к вопросу об оплате за аренду, следует отметить, что оплата в марте и апреле 2009 года, учитывая пункт 3.3 дополнительного соглашения № 3,  составила по 2 000 руб. за 1 кв.м. (180 000 руб. за помещение в месяц), поскольку договор вступил в силу с 16.03.2009, следовательно, оплата аренды помещения в марте 2009 года составила 90 000 руб., а в апреле 2009 года – 180 000 руб.

Оплата в мае регулируется дополнительным соглашением № 2 от 05.05.2009, из которого следует, что стороны договорились об ином порядке арендных платежей. Так пунктом 3.2 предусмотрено, что сумма арендной платы в месяц составляет 117 000 руб., в случае предоплаты до 06.05.2009, в другом случае стоимость арендной платы за 1 кв.м. составляет в месяц 2 000 руб., из них 500 руб. зачисляется путем взаимозачета в счет оплаты цельностеклянной перегородки.

Поскольку до 06.05.2009 предоплаты за май от ответчика не последовало, то необходимо руководствоваться второй частью пункта 3.2 дополнительного соглашения № 2, который предусматривает стоимость арендной платы в другом случае: «…стоимость арендной платы за 1 кв.м. составляет в месяц 2 000 руб., из них 500 руб. зачисляется путем взаимозачета в счет оплаты цельностеклянной перегородки.». Как указывалось выше, за перегородку и жалюзи истец с ответчиком рассчитался, следовательно, арендная плата за май 2009 года составит 2 000 руб. за 1 кв.м., то есть 180 000 руб. за все помещение.

Всего за период аренды помещением ответчику следовало уплатить: за март 2009 года – 90 000 руб., за апрель 2009 года – 180 000 руб., за май 2009 года – 180 000 руб., а всего 450 000 руб.

Фактически оплата осуществлялась следующим образом: 24.02.2009 – 135 000 руб. (90 000 руб. за март, 90 000 руб. за апрель), 07.04.2009 – 135 000 руб. (135 000 руб. за апрель) и 12.07.2010 – 180 000 руб. (180 000 руб. за май), а всего 450 000 руб.

Поскольку ответчик оплатил всю сумму задолженности за период пользования им помещением, следовательно, оснований для её взыскания не имеется.

Ответчик не согласен с вынесенным решением суда, в отзыве на апелляционную жалобу указал, что разделом 3 договора стороны согласовали арендную плату в сумме 135 000 руб. Ответчик внес арендную плату в указанном размере: 67 500 руб. за март, а остаток  67 500 руб. перешел в счет аренды за будущие периоды.

С данным доводом нельзя согласиться, поскольку первоначально стороны действительно установили размер оплаты в сумме 135 000 руб. в месяц, что за март 2009 года (с 16.03.2009 по 31.03.2010) составило бы 67 500 руб.

Однако впоследствии стороны согласовали иные условия договора, что следует из дополнительного соглашения № 3.

Пунктом 3.2 дополнительного соглашения № 3 стороны согласовали стоимость арендной платы, которая составила за 1 кв.м. в месяц 1 500 руб. и 500 руб. зачисляется в счет оплаты цельностекольной перегородки и жалюзи, установленных в ТЦ «Купецъ» нежилое помещение № 5.

В пункте 3.3 соглашения стороны указали, что сумма цельностеклянной перегородки составляет 258 300 руб., сумма жалюзи составляет 30 000 руб. Сумма аренды за период с 16.03.2009 по 18.06.2009 составит 558 000 руб., из них 288 300 руб. зачисляется путем взаимозачета в счет оплаты цельностеклянной перегородки и жалюзи.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ).

Оценив условия пунктов 3.2 и 3.3 дополнительного соглашения № 3, а также пункт 3.2 договора аренды № 002, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что стороны изменили размер арендных платежей, увеличив их до 2 000 руб. за 1 кв. м. в месяц, в том числе и в марте 2009 года.

Оплата ответчиком 135 000 руб. в данном случае не может быть расценена как оплата 67 500 руб. в счет аренды за март 2009 года и 67 500 руб. предоплата за следующий месяц, поскольку в дополнительном соглашении № 3 стороны изменили размер оплаты не только на будущий период, но и на прошедший.

В апреле 2009 года размер арендной платы составил 2 000 руб., что согласовано сторонами тем же дополнительным соглашением, а не 135 000 руб., как ошибочно полагает ответчик.

Таким образом, предоплата, на которую ссылается ответчик, не имела место быть, поскольку вносимые платежи 24.02.2009 и 07.04.2009 шли на погашение текущих платежей и задолженности, а не как предоплата за будущие месяцы аренды. 

Податель жалобы утверждает, что платежным поручением от 12.07.2010 ответчик ошибочно перечислил истцу 180 000 руб., однако из платежного поручения этого не следует, так как в наименовании платежа указано «Возврат арендной платы согласно акту сверку»., т.е. предварительно стороны составили акт сверки, ответчик принял его результат и оплатил. Ошибочность перечисления ответчиком не подтверждена, материалами дела напротив установлено, что ответчик перечислил остаток задолженности, имеющийся перед истцом.

Индивидуальным предпринимателем Бакаем С.В. также предъявлено требование о взыскании с индивидуального предпринимателя Лазицкой М.А. процентов за пользование чужими денежными средствами