Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2011 по делу n А46-10563/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в 1220 м. западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д. 12, площадью 1 713 223 кв.м.

Договор № Д-КР-31-7062 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2007.

Полагая, что сторонами не соблюдено условие о предмете договора, так как в соответствии с договором в аренду передается участок без каких-либо обременений, однако фактически на земельном участке имеются сети водоснабжения, принадлежащие Муниципальному образованию город Омск и переданные в аренду ОАО «ОмскВодоканал», а также сети канализации, принадлежащие ООО «НПО «Мостовик», ООО «ФГ «РУСАНТОН» обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007.

ООО «ФГ «РУСАНТОН», ссылаясь на то, что комплексное освоение участка в целях жилищного строительства невозможно ввиду нахождения на нем сетей коммуникаций, обратилось в суд с иском к ОАО «ОмскВодоканал», Администрации города Омска, Департаменту об обязании снести самовольную постройку – водопровод, проходящий по участку площадью 1 713 223 кв.м. с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, а также с иском к ООО «НПО «Мостовик» об обязании снести самовольную постройку – канализацию, проходящую по участку площадью 1 713 223 кв.м. с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает, что заявленные ООО «ФГ «РУСАНТОН» исковые требования удовлетворению не подлежат.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. На основании пункта 2 статьи 465 ГК РФ в случае, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007 содержит все существенные условия.

В пункте 1.1 определено, что предметом договора является право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое покупатель (ООО «ФГ «РУСАНТОН») приобрел по результатам аукциона (протокол о результатах аукциона от 01.10.2007).

В пункте 1.2 договора указано, что покупатель ООО «ФГ «РУСАНТОН» принимает в собственность право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241 сроком на 9 лет, общей площадью 1 713 223 кв.м. для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Местоположение участка установлено в 1220 м западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Волгоградская, д.12, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью. Ограничение земельного участка – комплексное освоение в целях жилищного и иного строительства (пункт 1.4 договора).

В пункте 3.1 договора, извещении о проведении аукциона, протоколе о результатах аукциона от 01.10.2007 указана цена права на заключение договора аренды - 1 100 000 000 руб.

Таким образом, в договоре согласован его предмет, наименование и характеристики товара (площадь, местоположение, целевое использование земельного участка, право на аренду которого продается). В связи с чем, оснований для признания договора купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007 не усматривается.

При этом несостоятельным считает суд апелляционной инстанции довод истца о том, что предмет договора не соответствует земельному участку, существующему в реальности, поскольку существуют обременения, не оговоренные в договоре.

Предметом договора купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007 является право на заключение договора аренды земельного участка, а не непосредственно передача в аренду участка. Приобретенное право было реализовано ООО «ФГ «РУСАНТОН» (арендатор) путем заключения с Департаментом имущественных отношений администрации города Омска (арендодатель) и сроком на 9 лет договора № Д-КР-31-7062 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241.

Суд апелляционной инстанции полагает, что довод истца в большей степени касается вопроса о согласованности предмета договора аренды земельного участка № Д-КР-31-7062, однако ОО «ФГ «РУСАНТОН» заключенность такового не оспаривает. В связи с чем, названный довод не подлежит оценке в рамках заявленных требований.

Как верно указал суд первой инстанции, из материалов дела, напротив, следует, что поведение ООО «ФГ «РУСАНТОН» свидетельствует о признании договора купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007 заключенным. Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 по делу № А46-23485/2009 утверждено мировое соглашения от 11.03.2010, заключенного ООО «ФГ «РУСАНТОН» и Департаментом, на следующих условиях: 1. ООО «ФГ «РУСАНТОН» признало требования Департамента о взыскании основного долга по договору купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 08.10.2007 № 1 в сумме 220 000 000 руб.; 2. Департамент согласился на уменьшение требований к обществу в части взыскания пени за просрочку платежей в размере 4 290 000 руб. и штрафа в размере 11 000 000 руб., установленных решением суда от 14.12.2009, до 1 500 000 руб. и 3 500 000 руб. соответственно; 3. ООО «ФГ «РУСАНТОН» не признало требования Департамента по взысканию пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 № 1 и штрафа в размерах уменьшенных в соответствии с пунктом 2 настоящего мирового соглашения. В ходе рассмотрения указанного дела ООО «ФГ «РУСАНТОН» о незаключенности договора купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007 не заявляло.

Отклоняется довод ООО «ФГ «РУСАНТОН» о том, что на момент проведения аукциона и заключения оспариваемого договора ему не было известно о наличии на указанном земельном участке проложенной канализации и водопровода, а стало известно только в 2010 году.

В силу пункта 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 38.2 ЗК РФ аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 38.2 ЗК РФ установлено, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 – 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны, в частности, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

В соответствии с названными нормами в информации о проведении аукциона, размещенной в печатном средстве массовой информации – газета «Третья столица» от 30.08.2007 № 56 (388), помимо прочего указаны дата, время, порядок осмотра земельного участка на местности с момента опубликования извещения производится в любое время самостоятельно.

Оснований считать, что в отношении ООО «ФГ «РУСАНТОН» как  заинтересованного в получении участка в аренду для комплексного строительства была скрыта информация в отношении земельного участка или иное введение в заблуждение истца о соответствии участка целям осуществления на нем строительства.

В соответствии с заявкой на участие в аукционе (т.1, л.д.91), «с характеристиками земельного участка, его фактическим местоположением, кадастровым планом и другими документами претендент ознакомлен». В имеющемся в деле кадастровом плане (т.2, л.д.34) расположение водопроводных сетей (прохождение их по земельному участку) отмечено, что, как минимум свидетельствует, об осведомленности общества об этом.

Департамент в письменном отзыве на апелляционную жалобу указывает, что истец не только знал о наличии сетей водоснабжения и канализации, но и желал ими воспользоваться.

Согласно пункту 5 статьи 38.2 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Доказательств представления таких документов истцом суду не представлено. В деле нет и свидетельств того, что комплексное строительство предполагалось без использования уже имеющихся сетей водоснабжения и канализации.

Кроме того, указанное обстоятельство не имеет правового значения для правильного разрешения спора по иску ООО «ФГ «РУСАНТОН» о признании незаключенным купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ истец вправе самостоятельно выбрать способ защиты нарушенных прав, в том числе, путем применения последствий недействительности ничтожной сделки

Выбранный способ защиты должен соответствовать характеру нарушения права и создавать возможность его восстановления. С этой точки зрения заявленный иск нельзя считать обоснованным. По мнению суда, истец не обосновал факт нарушения и характер нарушения права.

Оснований для удовлетворения искового требования ООО «ФГ «РУСАНТОН» о признании договора купли-продажи права аренды № 1 от 08.10.2007 незаключенным судом не установлено.

Истец просил суд со ссылкой на статью 222 ГК РФ обязать ОАО «ОмскВодоканал», Администрацию города Омска, Департамент снести самовольную постройку – водопровод, проходящий по участку площадью 1 713 223 кв.м. с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241 и занимающий площадь 58 400 кв.м., а также обязать ООО «НПО «Мостовик» снести самовольную постройку – канализацию, проходящую по тому же участку, и занимающую площадь 19 500 кв.м. При этом иск мотивирован тем, что наличие на участке сетей водопровода и канализации нарушает его права общества как арендатора земельного участка, поскольку коммуникациями занята значительная часть участка, в связи с чем строительство объектов инфраструктуры невозможно.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольным считается строительство объекта недвижимости при наличии любого из перечисленных нарушений: земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; на создание объекта не была получена необходимая разрешительная документация; самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии со статьями 304, 305 ГК РФ собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на предусмотренном законом или договором основании, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 22 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки в суд по общим правилам подведомственности дел вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, истец как арендатор земельного участка должен доказать, что постройки являются самовольными, а также нарушение его прав и законных интересов сохранением таких построек на участке.

Арбитражный суд согласно статье 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Факт самовольного строительства водопроводных и канализационных сетей материалами дела не подтверждается.

Из материалов дела следует, что ОАО «ОмскВодоканал» на основании договора краткосрочной аренды недвижимого имущества водопроводного канализационного хозяйства города Омска № 29601/80 от 31.03.2005 с Департаментом недвижимости администрации города Омска общество приняло во временное владение и пользование недвижимое имущество, относящееся к водопроводно-канализационному хозяйству (т.2, л.д.54-61).

В составе недвижимого имущества, относящегося к водопроводно-канализациошюму хозяйству, ОАО «ОмскВодоканал» переданы магистральные сети городского значения, в том числе и водовод № 11, водовод № 5, водовод № 7, частично проходящие по земельному участку, площадью 1 713 223 кв.м. с кадастровым номером 55:36:13 01 26:3241, местоположение которого установлено в 1220 м. западнее относительно 5-этажного жилого здания, имеющего почтовый адрес: ул. Волгоградская, д. 12 (инв. № 7902502).

Согласно пояснениям ОАО «ОмскВодоканал» водовод № 11 построен в 1986 году (приказ № 95 от 30.01.1986), водовод № 5 построен в 1965 году (приказ № 348 от