Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2011 по делу n А70-349/2011. Изменить решение

РФ вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки в размере одной трехсотой действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы неисполненного или ненадлежащим образом исполненного обязательства. Неустойка начисляется за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного государственным контрактом, начиная со дня,  следующего после дня истечения установленного контрактом срока исполнения обязательства.

В настоящем деле истец предъявил ко взысканию с ответчика 1 325 992 руб. 97 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательства по государственным контрактам № 756/0737, 769/0680, 770/0667, 771/0697, 772/0661, 776/0685, 777/0726, 778/0692, 787/0681, 791/0724, 794/0721, 796/0663, 798/0722, 799/0682 на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан, в том числе:

343 472 руб. 85 коп. – за несвоевременный ввод многоквартирного дома в эксплуатацию,

397 293 руб. 82 коп. – за просрочку исполнения обязательства по государственной регистрации права собственности застройщика на объекты,

281 294 руб. 08 коп. – за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения,

303 932 руб. 22 коп. – за просрочку исполнения обязательства по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение.

Как указывалось выше, согласно пункту 2.1.1 контрактов застройщик обязался завершить строительство многоквартирного дома и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на объекты не позднее шести месяцев с даты заключения контрактов в соответствии с планом-графиком работ по завершению строительства многоквартирного дома согласно приложению № 2 к контрактам.

В плане-графике работ (приложение № 2), являющемся неотъемлемой частью контрактов, указана дата ввода объектов в эксплуатацию – 30.09.2009.

При подписании контрактов в плане-графике производства работ стороны указали степень строительной готовности МКД к 30.08.2009 – 100%.

Сведений и доказательств того, что при такой степени готовности для завершения строительства объекта застройщику требовалось шесть месяцев с момента заключения контрактов, вследствие чего стороны согласовали именно такой срок ввода объекта в эксплуатацию, ответчиком не представлено.

Проанализировав условия пункта 2.1.1 контрактов во взаимосвязи с планом-графиком производства работ (приложение № 2) в порядке статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным согласиться с доводом истца о том, что обязанность по вводу объекта в эксплуатацию должна была быть исполнена ответчиком, а объекты введены в эксплуатацию 30.09.2009.

Однако к указанному сроку объект в эксплуатацию не введен.

Таким образом, обязательства, возложенные на ответчика пунктом 2.1.1 контрактов (по завершению строительства) им исполнены ненадлежащим образом.

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию №№ RU72304000-253-рв, RU7230400-254-рв, RU7230400-255-рв ввод многоквартирных домов по адресам: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье, 14; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 14/1; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 14/2; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 14/3; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 16; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 16/1; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 16/2; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 16/3; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 16/4; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье,16/5; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 16/6; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 12; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 12/1; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 12/2; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 12/3; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 12/4; ул. Ю. – Р.Г. Эрвье, 12/5 (строительный адрес: г. Тюмень, ул. Муравленко – Ю.-Р.Г.Эрвье), осуществлен 29.12.2009.

В связи с чем, просрочка ответчика составила 90 дней (с 01.10.2009 по 29.12.2009).

В порядке пункта 5.1 контрактов расчет неустойки за период с 01.10.2009 по 29.12.2009 произведен истцом исходя из стоимости подлежащих передаче квартир (пункт 3.1 контрактов) в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 процентов готовых. Общая сумма неустойки за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию составила 343 472 руб. 85 коп. (том 1, л.д. 10).

Проверив представленный истцом расчет, суд апелляционной инстанции установил его обоснованность.

Сумму неустойки в указанном размере ответчик не оспорил, контррасчет неустойки не представил.

В связи с нарушением срока государственной регистрации права собственности застройщика на объект истец в соответствии с пунктом 2.1.1 контрактов начислил ответчику неустойку за период с 22.10.2009 по 01.02.2010 / 02.02.2010 / 03.02.2010/ 04.02.2010 исходя из стоимости подлежащих передаче квартир (пункт 3.1 контрактов) в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 процентов годовых. Общая сумма неустойки составила 397 293 руб. 82 коп. (том 1 л.д. 10).

Начисление неустойки с 22.10.2009 истец мотивировал тем, что, получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 30.09.2009, документы, необходимые для регистрации права собственности застройщика и связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с учетом пунктов 2.1.1, 2.1.3 контрактов, ответчик должен был предоставить до 21.10.2009.

Между тем, буквальное толкование пункта 2.1.3 контрактов свидетельствует, что в течение 10 рабочих дней после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию ответчик должен был только представить в регистрирующие органы необходимые документы. Обязанности осуществить государственную регистрацию в какой-либо срок (помимо установленного пунктом 2.1.1 – в течение 6 месяцев после заключения контрактов) условия контрактов не содержат.

При этом, проверяя обоснованность периода начисления неустойки исполнения ответчиком обязательства по обеспечению государственной регистрации права застройщика на спорные объекты, суд апелляционной инстанции учел следующее.

Вышеуказанные государственные контракты на приобретение жилого помещения в многоквартирном доме для переселения граждан в силу статьи 164 ГК РФ как сделки с недвижимостью полежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента проведения такой регистрации.

Как усматривается из материалов дела, государственная регистрация указанных контрактов произведена 26.05.2009, в связи  с чем сделки считаются заключенными именно с этой даты.

Таким образом, ответчик должен был обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на объекты в срок по 26.11.2009 (6-месячный срок с момента заключения государственных контрактов).

Следовательно, с 27.11.2009 ООО «Парнер-Инвест» считается просрочившим исполнение обязательства по обеспечению государственной регистрации права собственности застройщика на спорные объекты.

Между тем, государственная регистрация права собственности застройщика на объекты в многоквартирном доме по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Ю.-Р.Г. Эрвье, 14; ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,14/1 ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,14/2, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,14/3; ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,16, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье.16/1, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,16/2, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,16/3, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,16/4, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,16/5, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,16/6, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,12 ул. Ю.- Р.Г. Эрвье.12/1, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,12/2, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,12/3, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,12/4, ул. Ю.- Р.Г. Эрвье,12/5 произведена 01.02.2010, 02.02.2010, 03.02.2010, 04.04.2010, что свидетельствует о просрочке ответчиком исполнения обязательства по обеспечению государственной регистрации права собственности застройщика на спорные объекты именно с  27.11.2009.

Проверяя обоснованность определения истцом окончании периода просрочки исполнения данного обязательства, суд апелляционной инстанции учитывает, что на основании пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 22.12.2008 № 264-ФЗ) государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений - не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Иных сроков государственной регистрации права застройщика на возведенный его силами объект недвижимости не установлено.

С учетом установленного пунктом 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ месячного срока государственной регистрации права собственности, в отсутствие доказательств осуществления государственной регистрации в иной срок, суд апелляционной инстанции считает, что необходимые документы ответчик должен был представить не ранее 01.01.2010 / 02.01.2010 / 03.01.2010 / 04.01.2010, а через месяц – 01.02.2010 / 02.02.2010 / 03.02.2010 / 04.02.2010 его право собственности на объект было зарегистрировано.

Ссылка истца на часть 10.5 статьи 65 Федерального закона от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», согласно которой, в случаях, предусмотренных частями 10.1 и 10.3 настоящей статьи, государственная регистрация государственного контракта на приобретение жилых помещений, а также перехода права собственности на такие жилые помещения осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, судом апелляционной инстанции отклонена.

К отношениям по государственной регистрации застройщиком права собственности на возведенный им объект данная норма не применяется, регулируя порядок государственной регистрации права государственной собственности на объект, являющийся предметом государственного контракта. 

В такой ситуации суд апелляционной инстанции считает обоснованным начисление неустойки за нарушение сроков предоставления необходимых документов и государственной регистрации права собственности застройщика, начиная с 27.11.2009 по 01.01.2010 / 02.01.2010 / 03.01.2010 / 04.01.2010.

Довод ответчика о том, что до 27.11.2009 документы на государственную регистрацию права собственности застройщика не могли быть поданы, поскольку отсутствовал технический паспорт на объект недвижимости, судом апелляционной инстанции отклонен. Заключая контракт и принимая на себя выполнение определенных обязанностей в сроки, установленные контрактом, стороны действовали в соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ. Кроме того, доказательств того, какие меры ответчиком были предприняты для своевременного выполнения обязательств, ООО «Партнер-Инвест» в материалы дела не представило, равно как не представило доказательств того, что нарушение сроков допущено не по его вине.

Неустойка за период с 27.11.2009 по 01.01.2010 / 02.01.2010 / 03.01.2010 / 04.01.2010 исходя из стоимости подлежащих передаче 14 квартир (пункт 3.1 контрактов) в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации – 7,75 процентов годовых рассчитана судом апелляционной инстанции следующим образом, учитывая пределы заявленных исковых требований:

1.      В отношении квартиры № 15, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 756/0737) за период с 27.11.2009 по 04.01.2010: 1 241 646 руб. х 39 дней просрочки х 7,75% / 300 = 12 509 руб. 59 коп.,

2.      В отношении квартиры № 77, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 776/0685) за период с 27.11.2009 по 04.01.2010: 1 234 690 руб. х 39 дней просрочки х 7,75% / 300 = 12 439 руб. 51 коп.,

3.      В отношении квартиры № 112, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 787/0681) за период с 27.11.2009 по 04.01.2010: 1 234 690 руб. х 39 дней просрочки х 7,75% / 300 = 12 439 руб. 51 коп.,

4.      В отношении квартиры № 53, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 794/0721) за период с 27.11.2009 по 03.01.2010: 1 234 690 руб. х 38 дней просрочки х 7,75% / 300 = 12 120 руб. 54 коп.,

5.      В отношении квартиры № 31, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 798/0722) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 231 212 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 768 руб. 34 коп.,

6.      В отношении квартиры № 35, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 770/0667) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 231 212 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 768 руб. 34 коп.,

7.      В отношении квартиры № 40, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 778/0692) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 231 212 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 768 руб. 34 коп.,

8.      В отношении квартиры № 95, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 791/0724) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 227 734 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 735 руб. 09 коп.,

9.      В отношении квартиры № 93, дом № 12 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 799/0682) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 185 998 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 336 руб. 17 коп.,

10.  В отношении квартиры № 46, дом № 14 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 771/0697) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 220 778 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 668 руб. 61 коп.,

11.  В отношении квартиры № 103, дом № 14 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 772/0661) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 185 998 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 336 руб. 17 коп.,

12.  В отношении квартиры № 40, дом № 16 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 777/0726) за период с 27.11.2009 по 02.01.2010: 1 231 212 руб. х 37 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 768 руб. 34 коп.,

13.  В отношении квартиры № 19, дом № 14 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 769/0680) за период с 27.11.2009 по 01.01.2010: 1 213 822 руб. х 36 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 288 руб. 55 коп.,

14.  В отношении квартиры № 20, дом № 14 по ул. Ю.-Р.Г.Эрвье в г. Тюмени Тюменской области (контракт № 796/0663) за период с 27.11.2009 по 01.01.2010: 1 220 778 руб. х 36 дней просрочки х 7,75% / 300 = 11 353 руб. 24 коп.

Итого, общая сумма неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по обеспечению регистрации права собственности застройщика на спорные объекты, в установленный пунктом 2.1.1 контрактов срок, обоснованно заявлена ко взысканию и составляет 165 300 руб. 34 коп.

В настоящем деле истец также заявил о взыскании с ответчика 281 294 руб. 08 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче жилого помещения, 303 932 руб. 22 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательства по регистрации права собственности Тюменской области на жилое помещение.

Согласно