Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 по делу n А46-273/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

года общим собранием дольщиков (собственников) жилья в жилом доме по адресу: г. Омск, ул. 20-го Партсъезда, д. 34а, принято решение о создании ТСЖ «Дом», председателем правления избрана Мирошниченко Н. А. (протокол от 21.12.2005 б/н).

Право собственности ЗАО «Строительная фирма «Трест №6» на нежилые помещения 1П (номера на поэтажном плане 1-18, 20, 25, 27-33, 35-38), общей площадью 702,90 кв. метров, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 20-го Партсъезда, д. 34а, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.10.2006 за № 55-55-01/126/2006-677.

При этом в общей долевой собственности с 18.04.2007 (номер регистрации 55-55-01/048/2007-315) ЗАО «Строительная фирма «Трест №6» (86/100) и Аржанникова В. В. (14/100) находятся нежилые помещения номера на поэтажном плане подвала 21, 23, 24, 26, общей площадью 32 кв. метров, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 20-го Партсъезда, д. 34а (свидетельство о государственной регистрации права от 10.03.2011 серии 55-АА № 272511).

Ссылаясь на отсутствие оплаты ответчиком по первоначальному иску оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома за период с 01 января 2008 года по 31 декабря 2010 года, ТСЖ «Дом» обратилось с настоящим иском в суд.

Основаниями предъявления встречного искового заявления явились обстоятельства пользования за период с 01 февраля 2006 года по 27 марта 2011 года ТСЖ «Дом» принадлежащим ЗАО «Строительная фирма «Трест №6» на праве собственности нежилым помещением номер на поэтажном плане 17, общей площадью 23,60 кв. метров, расположенным по адресу: г. Омск, ул. 20-го Партсъезда, д. 34а, в отсутствие к тому правовых оснований.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, со ссылкой на статьи 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 137, 138, пункты 1, 2 статьи 153, пункт 2 статьи 154, часть 6 статьи 155, пункты 1, 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункты 28, 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, суд первой инстанции исходил из того, что  действующим гражданским и жилищным законодательством предусмотрена обязанность собственника нежилого помещения по его содержанию и при этом отсутствуют установленные законом основания для освобождения от несения указанного бремени. Ответчик по первоначальному иску в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил доказательств, опровергающих факт оказания ТСЖ «Дом» услуг по эксплуатационному обслуживанию многоквартирного жилого дома, в котором расположены принадлежащие ответчику на праве собственности нежилые помещения, либо подтверждающих факт выполнения соответствующих работ собственными силами. Отсутствие договора на техническое обслуживание и ремонт общего имущества не освобождает ответчика от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением многоквартирным домом в целях его содержания и эксплуатации. Установив, что задолженность ответчика, рассчитанная по утвержденным истцом тарифам исходя из приходящейся на ответчика доли в праве общей собственности, за период с 2008 по 2010 года составляет 236 655 руб. 36 коп., суд первой инстанции удовлетворил первоначальные исковые требований в указанной сумме.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции посчитал недоказанным наличие обстоятельств, позволяющих с достоверностью констатировать факт пользования ТСЖ «Дом» принадлежащим истцу помещением в указанный в исковом заявлении период. На момент подписания акта от 01.02.2006 право собственности ЗАО «Строительная фирма «Трест №6» на нежилые помещения, расположенные в указанном жилом доме, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было, что, в силу статей 8, 131, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельствует об отсутствии у ЗАО «Строительная фирма «Трест №6» правовых оснований для распоряжения данным имуществом. В связи с чем оснований для удовлетворения встречного иска о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами суд не усмотрел.

Суд апелляционной инстанции считает, что, удовлетворив первоначальные исковые требования ТСЖ «Дом» в части взыскания задолженности в сумме 236 655 руб. 36 коп., суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6» об отсутствии у него обязанности по уплате истцу предъявленных ко взысканию сумм судом апелляционной инстанции отклонены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

 Плата за помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

 При этом из пункта 1 статьи 37, пунктов 1,2 статьи 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

 Таким образом, закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

В силу пунктов 2-4 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Из материалов дела усматривается, что ТСЖ «Дом» оказывало услуги по содержанию дома № 34А по ул. 20 Партсъезда в городе Омске, в котором расположены принадлежащие ответчику нежилые помещения, поэтому ответчик как владелец нежилых помещений в названном доме согласно вышеуказанным нормам должен был оплачивать эти услуги пропорционально размеру занимаемой площади.

Как утверждает ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6» в апелляционной жалобе, принадлежащие ему помещения ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6» содержит самостоятельно. В материалы дела им представлены гражданско-правовые договоры, заключенные ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6» с ОАО «ТГК-11», ОАО «Омская энергосбытовая компания», на основании которых данными организациями ответчику оказывались коммунальные услуги (подача тепловой и электрической энергии). Оплата энергии ответчиком производилась напрямую энергоснабжающим организациям. 

Между тем, то обстоятельство, что договоры на подачу тепловой и электрической энергии ответчик заключал самостоятельно, факт неоказания истцом услуг, равно как и факт их некачественного оказания, не подтверждает.

Ответчиком не доказано, что расходы в рамках договорных обязательств понесены именно на содержание общего имущества, а не собственно нежилых помещений, принадлежащих ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6».

Напротив, из содержания апелляционной жалобы ответчика прямо усматривается, что он обеспечивает коммунальными услугами лишь принадлежавшие ему нежилые помещения.

Доводы подателя жалобы об отсутствии у него обязанности по оплате коммунальных услуг мотивированы тем, что обеспечение коммунальными услугами его помещений осуществляется самостоятельно. Между тем в процессе эксплуатации многоквартирного жилого дома возникает необходимость обеспечивать коммунальными услугами не только отдельные помещения в доме, но и места общего пользования. В последнем случае речь идет о содержании мест общего пользования.

Доводы подателя жалобы о неопределенности предмета и основания первоначального иска (содержание мест общего пользования или коммунальные услуги) являются необоснованными.

В настоящем деле ТСЖ «Дом» обратилось с требованием о взыскании задолженности за содержание мест общего пользование. Коммунальные услуги, поставляемые в места общего пользования, предъявлены к оплате в составе платы за содержание общего имущества.

Обязательство ответчика по содержанию мест общего пользования в многоквартирном жилом доме вытекает из требований статей 39, 153, 155, 158 ЖК РФ.

То обстоятельство, что ответчик производил реконструкцию (являлся застройщиком) жилого дома, в котором находятся его помещения, от бремени содержания общего имущества его не освобождает.

Сведения о том, что в 2008-2010 годах истец технического обслуживания жилого дома не осуществлял, в материалах дела не имеется. В частности, претензий относительного неисполнения или ненадлежащего исполнения таких обязательств со стороны истца ответчик не предъявлял.

Осуществление истцом содержания и технического обслуживания многоквартирного жилого дома расценивается судом апелляционной инстанции в качестве оказания собственникам помещений соответствующих услуг.

Гражданско-правовые договоры, заключенные ТСЖ «Дом» с обслуживающими организациями, в материалы дела представлены (т. 1 л.д. 27-31, т. 2 л.д. 25-61).  

В материалах дела также имеются трудовые договоры, заключенные ТСЖ «Дом», из условий которых усматривается прием на работу лиц на должность слесаря-сантехника, бухгалтера, электрика, дворника, уборщицы (т. 2 л.д. 62-66).

Сам факт заключения указанных гражданско-правовых и трудовых договоров свидетельствует о том, что услуги по обслуживанию и содержанию жилого дома истцом оказывались.

Исходя из положений главы 39 ГК РФ, достаточным основанием для оплаты услуг выступает именно сам факт их оказания заказчиком и принятия исполнителем.

Обратное означало бы пользование ответчиком оказанными исполнителем услугами без предоставления встречного эквивалентного исполнения, что недопустимо между организациями в силу общих начал и принципов гражданского законодательства.

Того обстоятельства, что спорные услуги истцом фактически оказаны не были, ссылаясь на это в апелляционной жалобе, ответчик не подтвердил.

Расчет задолженности произведен истцом исходя из тарифа на обслуживание 1 кв.м в 2008 году – 7 руб. (протокол от 21.11.2007 б/н), в 2009-2010 годах – 10 руб. (протокол от 22.11.2008 б/н).

В апелляционной жалобе ЗАО «Строительная фирма «Трест №6» оспаривает обоснованность применения истцом тарифа в размере 10 руб. за обслуживание 1 кв.м помещений в 2009-2010 годах, ссылаясь на то, что содержание протокола от 22.11.2008 б/н об установлении этого тарифа недостоверно.

Недостоверность протокола ответчик мотивирует тем, что в протоколах общих собраний от 21.11.2007, 22.11.2008, 04.11.2009 содержится противоречивая информация о присутствующих на собраниях членах ТСЖ. Кроме того, о том, что среди собственников помещений есть юридическое лицо – ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6», обладающее 730,42 кв.м площади нежилых помещений, а также гражданин Аржанников В.В., владеющий 28,28 кв.м нежилых помещений, в протоколе не указывается.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ товариществу собственников жилья предоставлено право определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.

Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Высшим органом управления товарищества является общее собрание. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется настоящим Кодексом и уставом товарищества (статья 145 Кодекса).

По смыслу содержания пункта 1 статьи 137, пункта 2 статьи 145 и пункта 8 статьи 156 ЖК РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ относится к исключительной компетенции общего собрания товарищества собственников жилья. Размер обязательных платежей и (или) взносов определяется на основе утвержденной указанными органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных    постановлением    Правительства     Российской     Федерации    от     13.08.2006 № 491, предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

В обоснование тарифов, примененных при расчете платы за оказанные услуги, ТСЖ «Дом» представило протоколы общих собраний ТСЖ «Дом» от 21.11.2007, 22.11.2008, 04.11.2009.

Тот факт, что ЗАО «Строительная фирма «Трест № 6» и Аржанников В.В., не являющиеся членами товарищества, участия в общем собрании не принимали