Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2011 по делу n А75-1487/2011. Изменить решение

аренды.

Как арендодатель, так и арендатор в момент осуществления рассматриваемой переписки исходили из прекращения действия договора аренды от 04.06.1996 № 453.

Тем более, что 21.11.2007 между сторонами заключен договор аренды № 545 в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:01 01 247:0012, площадью 13 955 кв.м, сроком по 01.12.2055. В состав этого земельного участка вошла части ранее арендованного ответчиком земельного участка.

Следовательно, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о продлении срока действия договора, истекшего 02.12.2006.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности возобновления арендных правоотношений при наличии явно выраженного намерения одной из сторон на их прекращение.

Кроме того, в пункте 1.1 договора от 04.06.1996 № 453 прямо указано, что использование земельного участка по истечении срока данного договора допускается только после заключения нового договора.

Так, согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В связи с чем договор, не относящийся к договорам, подлежащим заключению в обязательном порядке, может быть заключен лишь при наличии согласия сторон.

В отсутствие же таких условий как свобода волеизъявления сторон и свобода собственника распоряжаться своим имуществом договор нельзя считать заключенным.

Как разъяснено в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Следовательно, к возобновляемому договору применимы общие нормы о заключении договоров.

Положения статьи 621 ГК РФ и пункта 1.1 договора не лишают арендодателя права отказаться от продолжения арендных отношений, напротив, указывая, что продление срока действия аренды возможно исключительно по обоюдному согласию сторон.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство, в числе прочего,  основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции исходит из того, что рассматриваемый договор прекратил свое действие 02.12.2006.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество своевременно и в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако после окончания срока действия договора аренды обязательство по возвращению арендодателю спорного земельного участка, возложенное на ОАО «Завод промстройдеталей» статьей 622 ГК РФ и пунктом 3.2 договора, ответчик не исполнил.

Наличие каких-либо правовых оснований для использования ответчиком земельного участка,  ранее предоставленного ему на основании договора аренды от 04.06.1996 № 453, вплоть до 18.04.2009 (дата государственной регистрации права собственности ответчика на этот земельный участок) из материалов дела не усматривается.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных принципов земельного законодательства указан принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку плата за пользование земельным участком в спорный период ответчиком не уплачивалась, к отношениям сторон настоящего спора подлежат применению положения главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами и сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, на основании пункта 1 статьи 1102, пункта 2 статьи 1105 ГК РФ истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (или сбереженное) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причем за счет умаления второго.

Рассматривая требование о взыскании суммы неосновательного обогащения, суд апелляционной инстанции исходит из того, что неосновательным обогащением является сбереженная ответчиком арендная плата за указанный период, которая подлежала бы оплате за использование спорного земельного участка.

То есть, формой возмещения стоимости пользования является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей в то время и в том месте, когда и где происходило пользование (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В настоящем деле истец предъявил ко взысканию с ответчика 12 115 040 руб. 82 коп. неосновательного обогащения, рассчитанного из суммы арендных платежей, подлежащих уплате в период с 03.12.2006 по 17.04.2009.

Доказательств внесения ответчиком платы за пользование земельным участком в указанный период судам первой и апелляционной инстанции представлено не было.

До принятия решения по делу ответчик заявил ходатайство о пропуске истцом срока давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения (т. 1 л.д. 109).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 4, 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 15 от 12.11.2001, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 18 от 15.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре (пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Как разъяснено пунктом 26 указанного Постановления, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 15 от 12.11.2001, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 18 от 15.11.2001 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», применяемых в данном случае по аналогии, течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Из материалов дела следует, что на момент обращения Администрации города Сургута с иском (согласно почтовому штемпелю на конверте 28.02.2011) срок исковой давности по требованию о взыскании неосновательного обогащения истек за период с 03.12.2006 по 27.02.2008.

При таких обстоятельствах, взысканию с ответчика подлежит сумма неосновательного обогащения в размере арендных платежей, срок уплаты которых приходится не более чем за три года, предшествующих предъявлению иска. 

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Неосновательное обогащение рассчитано истцом на основании Постановлений Администрации города Сургута от 28.12.2005 № 271 «Об установлении арендной платы за землю на территории города», от 24.07.2006 № 1689 «О несение изменений в постановление администрации города Сургута от 28.12.2005 № 271 «Об установлении арендной платы за землю на территории города»», Приказа Департамента государственной собственности ХМАО-Югры от 30.12.2008 № 3-нп «Об арендной плате за земельные участки», постановления Администрации города Сургута от 10.04.2009 № 1245 «О коэффициенте переходного периода в отношении земельных участков, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственности на которые не разграничена».

Исчисление арендной платы таким образом в суде апелляционной инстанции ответчик признал правомерным.

Суду апелляционной инстанции ОАО «Завод промстройдеталей» представило контррасчет исковых требований с учетом пропуска срока исковой давности, согласно которому согласно предложенной истцом методике за период с 28.02.2008 по 17.04.2009 размер неосновательного обогащения составляет 4 848 748 руб. 26 коп.

Неосновательное обогащение рассчитано ответчиком за период с 28.02.2008 по 10.01.2009 исходя из площади земельного участка, занятого зданиями и сооружениями ответчика, - 7,25 Га (как указано в договоре аренды от 04.06.1996 № 453), начиная с 11.01.2009 – 7,1191 Га (согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11.01.2009).

Расчет неосновательного обогащения из такой площади земельного участка является правомерным.

На основании договора от 04.06.1996 № 453 ответчику в аренду сроком на 10 лет был передан земельный участок в Восточном промрайоне, площадью 8,28 га, в том числе 7,25 га - для размещения зданий и сооружений завода, 0,29 га - под площадки складирования материалов, 0,74 га - для размещения ж/д тупиков (пункт 1.1 договора).

Вместе с тем, 21.11.2007 между сторонами настоящего спора был заключен договор аренды № 545, на основании которого Администрация города Сургута (арендодатель) передала, а ОАО «Завод промстройдеталей» (арендатор) приняло в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, город Сургут, в восточном промрайоне по ул. Промышленной, 12, в территориальной зоне П.1-7, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер участка – 86:10:01 247:0012, площадью 13 955 кв.м (пункт 1.1 договора). Согласно пункту 1.4 договора участок предоставляется под подъездные пути № 2 с площадкой для выгрузки и складирования материалов, срок аренды в пункте 1.5 договора установлен с 02.12.2006 по 01.12.2055.

 Сопоставив положения пункта 1.1 договора от 04.06.1996 № 453 и пунктов 1.1, 1.5 договора от 21.11.2007 № 545, суд апелляционной инстанции установил, что предмет аренды по договору  от 21.11.2007 № 545 (земельный участок с кадастровым номером 86:10:01 247:0012, площадью 13 955 кв.м) сформирован из частей земельного участка площадью 0,29 га - под площадки складирования материалов, 0,74 га - для размещения ж/д тупиков, ранее предоставленных ответчику по договору от 04.06.1996 № 453. Площадь указанных земельных участков в расчет заявленной суммы неосновательного обогащения истец включил необоснованно.

В отношении земельного участка площадью 7,25 га под зданиями и сооружениями ответчика после прекращения договора от 04.06.1996 № 453 новый договор аренды не заключался.

Следовательно, начиная с 03.12.2006, неосновательное пользование ответчик осуществлял только в отношении земельного участка площадью 7,25 га, на котором находились принадлежащие ему здания и сооружения. Земельный участок под площадкой складирования материалов и для размещения ж/д тупиков предоставлен ему в пользование со 02.12.2006 на основании договора от 21.11.2007 № 545.

Поэтому с 03.12.2006 неосновательное обогащение следует рассчитывать из площади земельного участка - 7,25 га вплоть до 10.01.2009.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 11.01.2009 под зданиями и сооружениями ответчика сформирован земельный участок 7,1191 Га. Следовательно, с момента формирования нового земельного участка неосновательное обогащение в размере невнесенных арендных платежей следует рассчитывать из этой площади.

Начиная с 01.02.2009 расчет арендной платы истцом произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка, площадью 71 191 кв.м, - 154 428 941 руб. 02 коп. по ставке арендной платы – 3% от кадастровой стоимости, коэффициент переходного периода – 0,5. Возражений в этой части от ответчика не поступило.

Проверив представленный ответчиком контррасчет, суд апелляционной инстанции с ним согласился.

Взысканию с ответчика в пользу истца подлежит неосновательное обогащение в размере арендной платы за период с 28.02.2008 по 17.04.2009 за фактическое пользование земельным участком в общей сумме 4 848 748 руб. 26 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

При рассмотрении споров, возникающих в связи с неосновательным обогащением одного лица за счет другого лица (глава 60 Кодекса), судам следует