Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2011 по делу n А75-5859/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

долевого строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство АОЦ получено до вступления в силу Закона № 214-ФЗ, в связи с чем, как обоснованно указано в апелляционной жалобе, к договорам долевого участия от 31.01.2005 и 14.03.2006, заключённым с ЗАО «Компания «Солекс» следует применить нормы Закона № 39-ФЗ.

В соответствии со статьей 1 Закона № 39-ФЗ инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу части 1 статьи 3 Закона № 39-ФЗ объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами.

Согласно статье 4 Закона № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Статьей 8 Закона № 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Как указано выше, 16.06.2008 на основании договоров долевого участия в строительстве от 31.01.2005, от 14.03.2006 № 010-д/у зарегистрированы права собственности ЗАО «Компания Солекс» на нежилые помещения № 1009 общей площадью 813,4 кв.м. и № 1016, общей площадью 924 кв.м. в здании АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, дом 43, г. Радужный, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра.

Доводы МО ХМАО г. Радужный о том, что суд пришёл к ошибочному выводу о распространении на спорные помещения в здании АОЦ правового режима общей долевой собственности собственников помещений в здании АОЦ, поскольку спорные объекты были сформированы как объекты самостоятельного хозяйственного назначения и используются в целях, не связанных с обслуживанием здания АОЦ, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление от 23.07.2009 № 64) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с частью 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 Постановления от 23.07.2009 № 64 собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления от 23.07.2009 № 64).

Из технического паспорта АОЦ от 11.09.2007, справки ФГУП «Ростехинвентаризация» Филиал по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре, Радужнинское подразделение от 29.09.2010 № ф-86-18/01-1241, выписки из документации «Питающая цепь, главная система уравнивания потенциалов. План» (том 5 л. 90, 91), следует, что нежилые помещения по техническому паспорту соответствуют: № 1003 – подвальному помещению № 101, общей площадью 10,30 кв.м., цокольный этаж, литера по плану А2, в помещении предусмотрена установка вводно-распределительного устройства 3 (ВРУ-3); № 1021 – лестничной клетке № 20, общей площадью 32,10 кв.м., второй этаж, литера по плану А; № 1044 – лестничной клетке № 3, общей площадью 36,30 кв.м., второй этаж, литера по плану А; № 1050 – помещению теплового пункта № 67, общей площадью 80,90 кв.м., цокольный этаж, литера по плану А1; № 1051 – тепловому пункту № 93, общей площадью 71,90 кв.м., цокольный этаж, литера по плану А1; часть помещения № 1052 – подвальному помещению № 60, общей площадью 8,30 кв.м., цокольный этаж, литера по плану А1, в помещении предусмотрена установка вводно-распределительного устройства 1 (ВРУ-1); часть помещения № 1054 – лестничной клетке № 1, общей площадью 22,9 кв.м. и коридору № 83, общей площадью 25,90 кв.м., второй этаж, литера по плану А; часть помещения № 1060 – лестничной клетке № 24, общей площадью 32,1 кв.м. и тамбуру № 25, общей площадью 6,30 кв.м., первый этаж, литера по плану А.

С учётом изложенного, вопреки утверждению ответчика, поименованные нежилые помещения (части нежилых помещений) сами по себе не являются объектами самостоятельного хозяйственного назначения и относятся к общему имуществу здания АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, дом 43, г. Радужный, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, поскольку предназначены для обслуживания более одного помещения в данном здании.

Доводы МО ХМАО г. Радужный о том, что истцом не представлены доказательства наличия препятствий со стороны МО ХМАО г. Радужный в осуществлении прав собственности на принадлежащее истцу имущество в здании АОЦ, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (пункт 3 Постановления от 23.07.2009 № 64).

Согласно пункту 9 Постановления от 23.07.2009 № 64 в случае, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Заявленные истцом требование о признании права общей долевой собственности направлено именно на устранение нарушения его права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальных правах МО ХМАО г. Радужный, ООО «Энергосервис», унитарного муниципального предприятия «Радужныйтеплосеть» на спорные помещения.

Удовлетворение требования истца в названной части означает, что индивидуальные права на спорное имущество отсутствуют (не существуют и никогда не существовали). Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальных прав на спорное имущество.

Пояснения представителя МО ХМАО г. Радужный, озвученные в заседании суда апелляционной инстанции 04.10.2011, о том, что в здании административно-общественного центра все помещения распределены между дольщиками в соответствии с договорами о долевом участии в строительстве, общего имущества в здании не имеется, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему гражданскому законодательству.

В силу изложенного заявленные истцом требования о признании его права общей долевой собственности на упомянутые помещения обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Ссылки МО ХМАО г. Радужный на то, что суд вышел за пределы исковых требований и вынес решение в отношении помещений в здании АОЦ, на которые истец требования не заявлял, не принимаются судом апелляционной инстанции.

Как усматривается из искового заявления и заявлений об уточнении исковых требовании, и пояснил в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца, при уточнении исковых требований допущена техническая ошибка в указании этажности помещений, а именно: указано «цокольный этаж», хотя в первоначальных требования спорные помещения обозначены правильно, как помещения на втором этаже.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что спорные объекты верно идентифицированы судом первой инстанции. Указанное свидетельствует о том, что суд при вынесении обжалуемого решения не вышел за пределы исковых требований.

Допущенная судом первой инстанции опечатка в части указания функционального назначения помещения № 1050 по техническому паспорту соответствующее помещению № 67, общей площадью 80,90 кв.м., цокольный этаж, литера по плану А1 как  «тепловой пункт» вместо «трансформаторная подстанция» может быть устранена по инициативе суду либо хо ходатайству лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 179 АПК РФ.

Пунктом 4 Постановления от 23.07.2009 № 64 предусмотрено, что при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

В соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом от 11.09.2007 общая площадь АОЦ, расположенного по адресу: микрорайон 1, дом 43, г. Радужный, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, составляет 18 377,60 кв.м. Истцу как собственнику принадлежат нежилые помещения в АОЦ №№ 1009, 1016, общая площадь которых составляет 1 737,40 кв.м. Определив долю ЗАО «Компания Солекс» в праве общей собственности на общее имущество в размере 945/10000 (1 737,40 кв.м./18 377,60 кв.м.), суд первой инстанции принял правомерное решение.

Предметом иска ЗАО «Компания Солекс» является также оспаривание зарегистрированных за МО ХМАО г. Радужный, ООО «Энергосервис», унитарным муниципальным предприятием «Радужныйтеплосеть» прав на спорные нежилые помещения.

Пунктом 9 Постановления от 23.07.2009 № 64 предусмотрены конкретные способы судебной защиты, установленные гражданским законодательством.

В отношении требования ЗАО «Компания Солекс» о признании отсутствующими зарегистрированных прав на спорные объекты, суд апелляционной инстанции исходит из того, что истцом избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно абзацу второму части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В ГК РФ, Законе № 122-ФЗ, иных законах не предусмотрен такой способ защиты как признание отсутствующим зарегистрированного права. Следовательно, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Способы защиты прав собственников помещений в здании на общее имущество предусмотрены в пункте 9 Постановления от 23.07.2009 № 64.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Поскольку требования о признании права общей долевой собственности, являющиеся с учётом положений Постановлений от 23.07.2009 № 64 и от 29.04.2010 № 10/22 надлежащим способом защиты своих прав участником этого вида собственности, удовлетворены, решение по настоящему делу будет основанием для изменения сведений в ЕГРП, в том числе и для погашения записи об индивидуальных правах на спорные помещения.

Кроме того, судом первой инстанции зарегистрированное право собственности ответчиков незаконно признано недействительным в целом, поскольку суд, установив долю ЗАО «Компания Солекс» в праве собственности на спорные нежилые помещения, в отношении оставшейся доли фактически сделал вывод о полном отсутствии и прекращении в отношении неё прав у ответчиков.

Требования ЗАО «Компания Солекс» о признании зарегистрированных в ЕГРП прав ответчиков на спорные