Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2011 по делу n А46-15640/2009. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

от 30.06.2009, принятого в рамках дела № А46-14397/2009, на основании которого признано недействительным распоряжение департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 29.02.2008 № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска», указывает на то, что в данном случае не был надлежащим образом согласован предмет рассматриваемого договора, поскольку отсутствие границ земельного участка, означает невозможность определения его как объекта таковых правоотношений.

Исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  материалы дела, оценив доводы сторон и лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что основания для признания договора аренды от 31.03.2008 № ДГУ-Ц-34-60 недействительным отсутствуют.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации   в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно договору аренды от 31.03.2008 ДГУ-Ц-34-600  ГУЗР Омской области в соответствии с распоряжением от 28.03.2008 № 1467-р «О предоставлении закрытому акционерному обществу «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» в аренду земельного участка для строительства детского сада» предоставляет в аренду заявителю сроком на три года находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1 761 кв.м, в границах в соответствии с приложением № 1 к договору (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 1.2. данного договора кадастровый номер участка, передаваемого в аренду 55:36:09 01 07:1547 с местоположением, установленным 12 м севернее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Центральный АО, г. Омск, ул. Масленникова, д. 9 (пункт 1.3). Целевым назначением для предоставляемого участка, в соответствии с пунктом 1.4 договора аренды от 31.03.2008, явилось строительство детского сада.

Учитывая указанное, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что исходя из материалов дела, нельзя признать обоснованным довод ТСЖ «Дом со шпилем» относительно того, что сторонами, а именно – ЗАО «Деловые встречи» и  ГУЗР Омской области, не согласован предмет аренды.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, земельный участок, передаваемый Арендодателем (Главным Управлением по земельным ресурсам Омской области) Арендатору (ЗАО «Деловые встречи»), поставлен на государственный кадастровый учет в соответствии с нормами действующего законодательства, а именно Федеральным законом от 04.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Исходя из положений статьи 6 Земельного кодекса Российской  Федерации, а также с учетом государственной регистрации, которая не была оспорена в предусмотренном законом порядке, предмет рассматриваемого договора аренды можно признать согласованным сторонами в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, следуя из пункта 1.1 договора аренды от 31.03.2008 № ДГУ-Ц-34- 600, он заключен в соответствии с распоряжением ГУЗР Омской области от 28.03.2008 № 1467-р «О предоставлении закрытому акционерному обществу «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» в аренду земельного участка для строительства детского сада», которое не было признано недействительным.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, обстоятельства постановки рассматриваемого земельного участка на кадастровый учет рассматривались судом в рамках дела А46-12926/2010 и вступившим в законную силу решением суда от 30.12.2010 по данному делу не были признаны не законными.

При таких обстоятельствах, требования ТСЖ «Дом со шпилем» о признании недействительным договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от 31.03.2008 № ДГУ-Ц-34-600  правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Как было указано выше, ЗАО «Деловые встречи»  было заявлено требование о признании недействительным  распоряжения от 11.03.2008 № 1997-р.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действий (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Проанализировав материалы дела, апелляционный суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что распоряжение от 11.03.2008 № 1997-р на момент его вынесения вступало в противоречие с распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 29.02.2008 № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе г. Омска».

Противоречие оспариваемого распоряжения  распоряжению  департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 29.02.2008 № 221-р «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска», заключается в том, что последним распоряжением  ранее, до принятия распоряжения от 11.03.2008 № 1997-р  уже был утвержден предполагаемый проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 1 761 кв.м для строительства детского сада. При этом границы земельных участков, предусмотренные указанными распоряжениями, имеют пересечения, что подтверждается материалами дела, а именно, решением об отказе в осуществлении кадастрового учета от 04.05.2008 № Ф36/08-927, принятого Территориальным отделом № 1 Управления Федерального агентства кадастра объектов

недвижимости по Омской области (т. 2, стр. 147-148).

Как правильно установлено судом первой инстанции, распоряжение от 29.02.2008 № 221-р было признано недействительным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу № А46-14397/2008. Однако, указанное решение принято судом 30.06.2009 и вступило в силу 09.10.2009, то есть значительно позднее даты вынесения оспариваемого распоряжения.

Учитывая указанное,  является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что распоряжение от 11.03.2008 № 1997-р на момент его вынесения уполномоченным органом было принято и противоречило действующему распоряжению департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска от 29.02.2008 № 221-р.

Также судом первой инстанции обоснованно отмечено, что право ЗАО «Деловые встречи» как арендатора земельного участка сформировано на основании распоряжения Главного Управления по земельным ресурсам «О предоставлении закрытому акционерному обществу «Производственный комплекс общественного питания «Деловые встречи» в аренду земельного участка под строительство детского сада» от 28.03.2008 № 1467-р, а также договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске от 31.03.2008 № ДГУ-Ц-34-600.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, указанные распоряжения и договор изданы после вынесения департаментом имущественных отношений распоряжения оспариваемого, однако, в настоящий момент принадлежащее ЗАО «Деловые встречи» право осуществлять предпринимательскую деятельность на арендованном земельном участке существенным образом данным распоряжением от 11.03.2008 № 1997-р нарушено, поскольку заявитель в существующей ситуации свое право пользование данной землей в соответствии с целевым назначением, установленным в договоре аренды, как арендатор осуществлять не имеет возможности.

Таким образом, учитывая законность заключенного между заявителем и Главным Управлением по земельным ресурсам Омской области договора аренды от 31.03.2008, распоряжение от 11.03.2008 № 1997-р нарушает права и законные интересы ЗАО «Деловые встречи» как арендатора земельного участка, являющегося предметом спорного договора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал распоряжение от 11.03.2008 № 1997-р  недействительным.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса предусмотрено, что для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (часть 7 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как усматривается  из материалов дела, 21.11.2005 собственники помещений многоквартирного дома расположенного по адресу: г. Омск, проспект К. Маркса, 29, обратились в Департамент недвижимости  администрации  г.  Омска  с  заявлением  о  приобретении  прав  на фактически занимаемый домом и используемый для хозяйственных нужд земельный участок и определении его границ и размеров в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

 Распоряжением Департамента недвижимости администрации г. Омска от 30.10.2006 № 4314-р был утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельных участков, относящихся к категории земель поселений, а именно земельный участок площадью 3 856 кв.м, для жилищных нужд и общественно деловых целей под строение, местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: проспект К. Маркса, 29 в Центральном административном округе г. Омска и земельный участок площадью 325 кв.м для общественно-деловых целей; местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: проспект К. Маркса, 29 в Центральном административном округе г. Омска.

 Таким образом, изначально в 2006 году был сформирован земельный участок площадью 3 856 кв.м, местоположение  которого установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: проспект К. Маркса, 29 в Центральном административном округе г. Омска, для жилищных нужд и общественно деловых целей под строение.

Целевое назначение земельного участка площадью 325 кв.м было определено как для  общественно-деловых целей.

Земельный участок площадью 4 181 кв.м, проекты границ которого утверждены  распоряжением департамента имущественных отношений Администрации г. Омска «Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка по проспекту К.Маркса, дом 29 в Центральном административном округе г. Омска» от 11.03.2008 № 1997-р, сформирован из вышеуказанных земельных участков площадью 3 856 кв.м и 325 кв.м, что подтверждается материалами настоящего дела, а также было установлено судебными актами по делу № А46- 14397/2008.

В апелляционной жалобе  ТСЖ «Дом со шпилем» указывает на наличие у него преимущественного права на оформление спорного земельного участка в собственность.

Данный довод, по мнению апелляционного суда, является обоснованным, поскольку в силу прямого указания закона земельный участок, на котором расположены жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Однако, в материалах дела имеется заключение специалиста № 453/09, составленного на основании исследования, проводившегося ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр» в период с 11.11.2009 по 26.11.2009 (т.3 л.д. 66-80), котором указано следующее:

- пересечения проектных границ земельного участка площадью 3 856 кв.м по проекту территориального землеустройства, утвержденному распоряжением Департамента недвижимости администрации