Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу n А46-14935/2011. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

И.В. ссылалась на следующие обстоятельства.

02 ноября 2007 года между Гринберг И.В. (продавец) и ООО «МИГ-21 век» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (лист дела 58), по условиям которого продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

- офис, гараж – одноэтажное кирпичное здание с тремя одноэтажными кирпичными пристройками, общей площадью 413,8 кв.м, литеры В, В1, В2, В3, расположенное по адресу: город Омск, улица Герцена, 240;

- земельный участок площадью 1 037 кв.м с кадастровым номером 55:36:07 04 02:0091, расположенный по адресу: город Омск, ул. Герцена, 240.

Пунктом 2.1 указанного договора стороны установили, что его ценой является стоимость недвижимого имущества в размере 20 000 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.1. договора продавец передает указанное выше недвижимое имущество по передаточным актам в течение трех дней от даты подписания сторонами договора.

Покупатель оплачивает приобретаемое имущество денежными средствами в течение двух месяцев от даты подписания договора (пункт 3.2. договора).

В материалы дела представлен акт приема-передачи недвижимого имущества от 02 ноября 2007 года (лист дела 59), согласно которому ООО «МИГ-21 век» в лице директора Титова В.В. приняло недвижимое имущество:

- офис, гараж – одноэтажное кирпичное здание с тремя одноэтажными кирпичными пристройками, общей площадью 413,8 кв.м, литеры В, В1, В2, В3, расположенное по адресу: город Омск, улица Герцена, 240;

- земельный участок площадью 1 037 кв.м с кадастровым номером55:36:07 04 02:0091, расположенный по адресу: город Омск, ул. Герцена, 240.

Пунктом 2 названного акта приема-передачи недвижимого имущества стороны установили, что условия по расчету за указанное недвижимое имущество ООО «МИГ-21 век» исполнены, претензий по расчетам не имеется.

Далее, в 2008 и 2009 годах между ООО «МИГ-21 век» (застройщик) и Гринберг И.В. (участник долевого строительства) были заключены 5 договоров участия в долевом строительстве, в том числе, № 08-04/02-10 от 28 апреля 2008 года (листы дела 60-62), предметом которого явилось участие участника долевого строительства в возведении многоквартирного кирпичного жилого дома по адресу: город Омск, улица Герцена, 246. Застройщик принял на себя обязательство в срок до 31 декабря 2008 года передать в собственность участника долевого строительства следующий объект долевого строительства: квартира свободной планировки, условный номер 4, общей площадью 83,45 кв.м, площадь летних помещений 14,05 кв.м, площадь квартиры с летними помещениями 97,5 кв.м, расположенная на третьем этаже. Общий размер взноса составляет 3 166 800 рублей 00 копеек, который подлежит внесению на расчетный счет застройщика или иным не противоречащим законам РФ способом в день подписания настоящего договора.

Размер взносов Визнович И.В. по всем пяти договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «МИГ-21 век» составил 16 534 560 рублей 00 копеек.

По утверждению Гринберг И.В., оплата за переданную ООО «МИГ-21 век» недвижимость не произведена должником, в связи с чем, она обратилась к последнему с заявлением о прекращении встречных однородных обязательств зачетом, которое принято директором ООО «МИГ-21 век» Титовым В.В. (лист дела 57).

Полагая, что её обязательства по внесению оплаты по договорам долевого участия в строительстве, в том числе, по договору № 08-04/02-10 от 28 апреля 2008 года в сумме 3 166 800 рублей исполнены путем зачета, Гринберг И.В. обратилась в арбитражный суд с требованием о передаче жилого помещения.

Повторно проверив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания обоснованным требования Гринберг И.В. учитывая следующее.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Омска от 27 июня 2011 года по делу № 2-1830/2011 в удовлетворении исковых требований Гринберг И.В. о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте (квартиру – условный номер 4, площадью 97,50 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 246), и исковых требований Визнович В.И. к Гринберг И.В. о признании договора расторгнутым и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте, отказано. В указанном решении суд общей юрисдикции установил, что у ООО «МИГ-21 век» отсутствовало право распоряжаться спорным жилым помещением (квартирой 4, площадью 97,50 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 246) путем заключения договора участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года с Визнович В.И. Кроме того, судом установлено, что Визнович  В.И. оплата в кассу ООО «МИГ-21 век» фактически не вносилась, произведен зачет сумм, уплаченных по ранее заключенным договорам долевого участия, которые были расторгнуты по соглашению сторон.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Омска от 07 сентября 2011 года по делу № 2-2893/2011 исковые требования Гринберг И.В. к ООО «МИГ-21 век» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (в том числе, квартиру – условный номер 4, площадью 97,50 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 246), оставлены без удовлетворения.

При этом судом общей юрисдикции установлено, что объекты недвижимости, являвшиеся предметом купли-продажи по договору от 02 ноября 2007 года, остались в собственности Гринберг И.В., а потому зачет как способ прекращения обязательств в спорных правоотношениях не применим. В связи с этим в признании права Гринберг И.В. на квартиру с условным номером 4, площадью 97,50 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: г. Омск, ул. Герцена, д. 246, отказано.

Оставляя без удовлетворения исковые требования Гринберг И.В. к ООО «МИГ-21 век» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, суд также исходил из того, что упомянутый договор купли-продажи от 02 ноября 2007 года не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оценивая доводы апелляционной жалобы Гринберг И.В., суд апелляционной инстанции полагает, что отсутсвуют основания для вывода о том, что договор купли-продажи от 02 ноября 2007 года подлежал государственной регистрации.

Как указывалось выше, предметом названного договора являются нежилые помещения (гараж, офис) и земельный участок.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу положений пункта 2 статьи 25, статьи 37 Земельного кодекса РФ, статьи 549, 550, 551 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора купли-продажи недвижимого имущества от 02 ноября 2007 года не требовалась.

Действующее законодательство предусматривает две формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним (статьи 4 и 14 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Федеральными законами не установлены требования о государственной регистрации договора купли-продажи нежилого помещения (здания) или земельного участка.

По договору купли продажи от 02 ноября 2007 года, как следует из пояснений участвующих в деле лиц, не произведена государственная регистрации перехода права собственности на покупателя.

Вместе с тем, суд Арбитражный суд Омской области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для включения требования Гринберг И.В. в реестр требований  ООО «МИГ-21 век» о передаче жилых помещений с учетом следующих обстоятельств.

По условиям пункта 5.2 договора участия в долевом строительстве № 08-04/02-10 от 28 апреля 2008 года участник долевого строительства вносит денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру на расчётный счёт застройщика или иным, не противоречащим законом РФ способом в день подписания договора.

По мнению Гринберг И.В., расчёт между сторонами осуществлен путем зачета.

Между тем, требование о передаче жилых помещений не может быть установлено без доказательств факта внесения участником долевого строительства денежных средств или иного имущества в счет оплаты в целях строительства многоквартирного дома, поскольку это противоречит существу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Из смысла названной нормы следует, что зачет не предусматривает фактическую передачу денежных средств как в наличной, так и в безналичной форме.

Оценивая доводы Гринберг И.В., суд апелляционной инстанции также учитывает следующее.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 января 2011 года в отношении ООО «МИГ-21 век» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утверждена Лясман А.Э.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 94 Закона о банкротстве с даты введения внешнего управления прекращаются полномочия руководителя должника, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего.

Таким образом, с момента введения процедуры внешнего управления в отношении должника (19 января 2011 года) от имени должника вправе выступать только внешний управляющий. Следовательно, с указанной даты представителем ООО «МИГ-21 век» являлась внешний управляющий Лясман А.Э.

Из материалов дела следует, что довод о направлении в адрес ООО «МИГ-21 век» заявления о зачете впервые приведен Гринберг И.В. при рассмотрении её искового заявления в Первомайском районном суде города Омска о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства 07 сентября 2011 года.

Из содержания имеющегося в материалах дела заявления о зачете невозможно проверить ни реальную дату его составления, ни дату его получения Титовым В.В.

При таких обстоятельствах, Гринберг И.В. не доказала, что заявление о зачете направлено должнику и принято уполномоченным представителем должника. Поскольку с 19.01.2011 года заявление о зачете могла получать только внешний управляющий ООО «МИГ-21 век» Лясман А.Э., а не директор Титов В.В., либо уполномоченное ею лицо.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что представленное в материалы дела заявление о зачете с отметкой Титова В.В. о получении, не содержит подписи самой Гринберг И.В. Неподписанное заявление, не может расцениваться в качестве документа, удостоверяющего волеизъявление лица.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание и то обстоятельство, что основанием для отказа требований Гринберг И.В. к ООО «МИГ-21 век» о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте в рамках рассмотрения гражданского дела № 2-1830/2011 явилось отсутствие надлежащих доказательств оплаты стоимости объекта долевого строительства. При этом как следует из содержания решения Первомайского суда города Омска от 27 июня 2011 года, истцу судом предлагалось представить подлинные платежные документы, подтверждающие оплату, однако такое требование Гринберг И.В. не было исполнено, также при рассмотрении данного дела Гринберг И.В. и не ссылалась на наличие зачета.

При оценке заявления о зачете, суд апелляционной инстанции учитывает еще и то обстоятельство, что при составлении акта приема-передачи недвижимого имущества стороны непосредственно в акте в 2007 году указали на то, что оплата за объекты уже произведена. На 2007 год договор долевого участия в строительстве от 28.04.2008 года еще заключен не был, следовательно, обязательство по нему еще не возникло.

При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии доказательств факта внесения Гринберг И.В. денежных средств или иного имущества в счет оплаты в целях строительства многоквартирного дома.

Следовательно, заявитель не доказала, что она является участником строительства в том смысле, который ему придается в статье 201.1 Закона о банкротстве, в связи с чем требование Гринберг И.В. о передаче жилых помещений не может быть удовлетворено в порядке статьи 201.6 Закона о банкротстве.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для включения требования Гринберг И.В. в реестр требований о передаче жилых помещений.

2.  Визнович В.И. свое требование о передаче жилых помещений основывает на договоре участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года.

По условиям названного договора ООО «МИГ-21 век» (застройщик) принял на себя обязательства в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить многоквартирный кирпичный жилой дом, расположенный по адресу: город Омск, улица Герцена, 246 и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект  долевого строительства участнику долевого строительства, а Визнович В.И. (участник долевого строительства) обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Объектом долевого строительства в соответствии с договором является квартира  свободной планировки, условный номер 4, общей площадью 83,45 кв.м, площадь летних помещений 14,05 кв.м, площадь квартиры с летними помещениями 97,5 кв.м, расположенная на третьем этаже.

Застройщик принял на себя обязательство в срок до 31 декабря 2010 года передать квартиру в собственность участника долевого строительства (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 5.1. договора общий размер вноса участника строительства составляет сумму 1 267 208 рублей 00 копеек.

В качестве доказательств оплаты по указанному договору в материалы дела Визнович В.И. представил справку ООО «МИГ-21 век» от 10 декабря 2010 года, квитанцию к приходному кассовому ордеру № 31 от 10 декабря 2010 года на сумму 1 267 208 руб.

Рассмотрев требование Визнович В.И., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для включения их в реестр требований должника о передаче жилых помещений в связи с отсутствием у ООО «МИГ-21 век» полномочий на заключение договора об участии в долевом строительстве на жилое помещение - квартиру № 4, площадью 97,5 кв.м., расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Омск, ул. Герцена,