Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу n А46-14935/2011. Отменить определение первой инстанции (ст.272 АПК)

246.

Кроме того, суд признал незаключенным договор участия в долевом строительстве от 10 декабря 2010 года № 10-12/02-01 в связи с отсутствием в материалах дела доказательств его государственной регистрации.

Повторно проверив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает, что требования Визновича В.И. о включении в реестр передачи жилых помещений подлежали установлению по следующим основаниям.

Как следует из пояснений Визновича В.И. и материалов дела, 27 июня 2005 года между ООО «МИГ-21 век» и Визнович В.И. был заключен договор № 01-ДУ-05 долевого участия, предметом которого являлась трехкомнатная квартира № 6, общей проектной площадью 88,2 кв.м, расположенная на втором этаже жилого дома в жилом квартале в районе пересечения улиц Герцена – 24 Северная – 27 Северная города Омска.

Соглашением сторон от 18 декабря 2008 года данный договор был расторгнут.

В тот же день, 18 декабря 2008 года между ООО «МИГ-21 век» и Визнович В.И. был заключен договор долевого участия в долевом строительстве № 08-12/02-08, по условиям которого застройщик передает по акту приема-передачи для последующего оформления в собственность участника долевого строительства квартиру № 6 в жилом доме № 246 по улице Герцена в городе Омске, а участник долевого строительства вносит вклад в инвестирование строительства жилого дома в сумме 1 267 208 рублей 00 копеек.

Из пояснений Визнович В.И. следует, что впоследствии, договор на квартиру № 6 был также расторгнут 10 декабря 2010 года с одновременным заключением нового договора на иной объект – квартиру № 4, в этом же доме, так как директор Титов В.В. допустил двойные продажи квартир.

10 декабря 2010 года между ООО «МИГ-21 век» и Визнович В.И. подписан договор участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года, на основании которого заявлено требование Визнович В.И. в рассматриваемом случае.

Указанные выше обстоятельства установлены Первомайским районным судом города Омска в решении от 27 июня 2011 года по делу № 2-1830/2011.

Данные обстоятельства в настоящем деле не оспариваются.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Материалами дела подтверждается, что договор участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года не зарегистрирован в установленном законом порядке.

В материалы дела представлено письмо Управления Росреестра по Омской области от 14 февраля 2011 года № 04/4272, об отказе Визнович В.И. в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года со ссылкой на пункт 2 статьи 64 Закона о банкротстве, а также на то, что договор долевого участия в строительстве с Гринберг И.В. не расторгнут в установленном порядке.

Учитывая препятствия к государственной регистрации договора,  Визнович В.И. обратился в суд общей юрисдикции для защиты своих прав, касающихся объекта договора долевого участия, учитывая обстоятельства отказа в государственной регистрации договора.

Решением Первомайского районного суда города Омска от 27 июня 2011 года по делу № 2-1830/2011 Визнович В.И. отказано в удовлетворении исковых требований к Гринберг И.В. и ООО «МИГ-21 век» о признании договора расторгнутым и признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Визнович В.И. принимались все зависящие от него меры для оформления государственной регистрации договора, в целях соблюдения требований действующего законодательства. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве не состоялась в силу объективных, не зависящих от него причин.

Кроме того, при рассмотрении требования Винзович В.И. судом первой инстанции необоснованно не принят во внимание факт оплаты Винзович В.И. объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года.

В подтверждение факта оплаты по договору № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года Винзович В.И. и финансирования строительства дома, в котором расположен объект договора, представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру № 31 от 10 декабря 2010 года на сумму 1 267 208 рублей.

Статьей 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» предусмотрено, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, а документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать обязательные реквизиты, указанные в статье 9 настоящего Закона.

Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по статистике от 18 августа 1998 года (в ред. Постановления от 03 мая 2000 года № 36) «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации» утверждена унифицированная форма первичной учетной документации с 1 января 1999 года по учету кассовых операций № КО-1 «Приходный кассовый ордер», КО-2 «Расходный кассовый ордер», КО-3 «Журнал регистрации приходных и расходных кассовых документов», КО-4 «Кассовая книга», КО-5 «Книга учета принятых и выданных кассиром денежных средств» (пункт 1.1.).

Утвержденная унифицированная форма N КО-1 «Приходный кассовый ордер» состоит из двух частей приходный кассовый ордер и квитанция к приходному кассовому ордеру.

Согласно указаниям по применению и заполнению форм первичной учетной документации по учету кассовых операций Приходный кассовый ордер (форма № КО-1) применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как в условиях методов ручной обработки данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным.

Квитанция к приходному кассовому ордеру подписывается главным бухгалтером или лицом, на это уполномоченным, и кассиром, заверяется печатью (штампом) кассира и выдается на руки сдавшему деньги.

Представленная Винзович В.И. копия квитанции к приходному кассовому ордеру № 31 от 10 декабря 2010 года о внесении в ООО «МИГ-21 век» по договору участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года подписана главным бухгалтером, заверена печатью должника. Оригинал документа обозревался судом апелляционной инстанции в судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы, оригинал квитанции выдан на руки Визнович В.И.

При оценке доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции принимает во внимание также имеющуюся в материалах дела справку ООО «МИГ-21 век» от 10 декабря 2010 года, в которой должник подтверждает оплату Визнович В.И. оплату в сумме 1 267 208 рублей и указывает на отсутствие претензий к нему по оплате квартиры № 4, общей проектной площадью 90,48 кв.м, расположенной на третьем этаже жилого дома, расположенного по адресу: город Омске, улица Герцена, 246.

Указанные документы (квитанция к приходному кассовому ордеру и справка должника) никем из участвующих в деле лиц не оспорены, о фальсификации документов не заявлено.

При наличии первичных учетных документов (квитанции к приходному кассовому ордеру) о внесении денежных средств в кассу предприятия за долевое участие в строительстве, факт полной оплаты во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору участия в долевом строительстве № 10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года Визнович В.И. подтвержден.

При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, отсутствие регистрации договора участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в установлении требования кредитора в реестр требований о передаче нежилых помещений, так как Визнович В.И. предпринимал меры к оформлению своих прав на объект долевого строительства, а также с учетом положений Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и подпункта 9 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусматривающего, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе, в случае заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Суд апелляционной инстанции в целях установления требования Визновича В.И., расценивает договор №10-12/02-01 от 10 декабря 2010 года, как иную сделку, связанную с передачей денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их в совокупности и взаимосвязи с учетом положений статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что требование Визнович В.И. о передаче жилого помещения является обоснованным и подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «МИГ-21 век».

При этом, суд считает необходимым отметить, что имеет место факт заявления требований двух участников строительства – Гринберг И.В. и Визнович В.И. о передаче одного и того же жилого помещения: квартиры, условный номер 4, площадью 97,50 кв.м, этаж 3, расположенную по адресу: город Омск, улица Герцена, д. 246.

Вместе с тем, согласно пункта 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.

Кроме того, в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, одним из обязательных условий передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства является следующее обстоятельство: после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи).

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, в целях защиты прав лиц, финансировавших строительство жилого дома, Законом о банкротстве  предусмотрена возможность, при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, их включения в реестр требований о передаче жилых помещений.

Положения данных статей суд апелляционной инстанции расценивает как возможность существования  обязательств должника перед разными лицами о передаче одного и того же объекта недвижимости, что по сути исключает выводы суд первой инстанции в той части, что требования Визнович В.И. не могут быть включены в реестр передачи жилых помещений, поскольку имеется другое лицо, заявляющее свои права на один и тот же объект строительства.

Не является препятствием к установлению в реестр требований о передаче жилых помещений требования Визновича В.И. о передаче жилого помещения  и то обстоятельство, что договор подписан после подачи в суд заявления о признании должника банкротом, поскольку по смыслу положений статьи 5, пункта 1 статьи  201.4. Закона о банкротстве, исключение для установления требований в реестр установлено только в отношении текущих платежей по денежным требованиям. Требование о передаче жилого помещения не является денежным требованием.

Данные доводы подтверждаются и положениями статьи 201.13 Закона о банкротстве, предусматривающей порядок включения в реестр требований кредиторов требований участников строительства в случае невозможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений.

Пунктами 1, 2 и 3 статьи 201.13 Закона о банкротстве  установлено, что в случае, если в течение двух месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.10 и пунктом 1 статьи 201.11 настоящего Федерального закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13 настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений, уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в соответствии со статьей 201.5 настоящего Федерального закона.

Требования участников строительства, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, рассматриваются арбитражным судом в судебном заседании, по итогам которого выносится определение о включении указанных требований в реестр требований кредиторов, в порядке, установленном статьей 201.5 настоящего Федерального