Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2012 по делу n А46-14123/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

номер 55-01/24-4/2002-7582.

В пункте 3.1 договора стороны указали, что арендная плата устанавливается в сумме понесенных затрат арендатором на проведение ремонтно-восстановительных работ, согласованных с Арендодателем на основании утвержденных смет и актов выполненных работ (смета прилагавется). Размер арендной платы составляет 220 697 руб.

Нежилое помещение было передано предпринимателю по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2002.

В ходе реализации закона Омской области от 14.05.2007 №882-ОЗ «О разграничении имущества, находящегося в муниципальной собственности, между Омским муниципальным районом Омской области и входящими в его состав поселениями Омской области» здание бани, кадастровый (или условный номер) 55-24-3120674 передано в собственность Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омкой области.

В порядке, установленном пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), 15.06.2011 ИП Мордовина Е.Г. обратилась в Администрацию Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района Омкой области с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого имущества.

Письмом от 03.11.2011 №39/02-20 Администрация отказала ИП Мордовиной Е.Г. в приобретении арендуемого муниципального имущества и вернула заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Отказ в приобретении арендуемого муниципального имущества, изложенный в письме от 03.11.2011 №39/02-20 мотивирован отсутствием в Администрации информации об оплате арендной платы по договору аренды № 6 от 01.01.2002, а именно оплате затрат на проведение ремонтно- восстановительных работ согласно утвержденной смете в сумме 220 697 руб. В связи с тем, что не установлено отсутствие задолженности по арендной плате Администрация просила предпринимателя направить в ее адрес имеющиеся акты выполненных работ или иные документы, подтверждающие оплату по договору аренды № 6 от 01.01.2002;

Кроме того, в письме от 03.11.2011 №39/02-20 Администрация также указала, что при условии полного соответствия ИА Мордвиновой Е.Г. установленным требованиям законодательства, при которых возможна реализация преимущественного права на приобретение муниципального имущества, Администрацией было принято решение сохранить право муниципальной собственности Ростовкинского сельского поселения Омского муниципального района на объект – Баню, расположенную по адресу: Омская область. Омский район, п. Ростовка, 26., в связи с необходимостью сохранения инфраструктуры в сфере оказания бытовых услуг населению п. Ростовка.

Индивидуальный предприниматель Мордовина Е.Г, считая отказ Администрации несоответствующим закону и нарушающим права заявителя в сфере экономической деятельности, обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании его незаконным.

24.01.2012 Арбитражный суд Омской области вынес решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вступившим в силу с 05.08.2008.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из правового анализа статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Положениями статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендованного имущества, согласно которому орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

При этом статья 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусматривает, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как усматривается из материалов дела, ИП Мордвинова Е.Г. по своей инициативе в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратилась 15.06.2011 в Администрацию с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение по рыночной стоимости арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами права на Администрацию возложена обязанность совершения определенных действий, связанных с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества, направленного на реализацию преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества, и с направлением определенных документов. Данные действия выполняются в том случае, если субъект, обладающий указанным правом, соответствует условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ предполагает самостоятельное выявление уполномоченным органом сведений, которые бы позволяли установить наличие или отсутствие указанных условий для реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

В рассматриваемом случае, Администрация, установив несоответствие предпринимателя условиям, необходимым для реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, по мотиву отсутствия информации об оплате арендной платы по договору аренды № 6 от 01.01.2002, не обоснованно не учла следующее.

Согласно пунктам 1.2 и 3.1 договора № 6 от 01.01.2002 арендная плата за период его действия с 01.01.2002 по 01.12.2011 установлена сторонами в сумме понесенных затрат арендатором на проведение ремонтно-восстановительных работ, согласованных с Арендодателем на основании утвержденных смет и актов выполненных работ. Размер арендной платы составляет 220 697 руб.

Надлежащее выполнение ИП Мордвиновой Е.Г своих обязательств по уплате арендной платы по договору № 6 от 01.01.2002 и факт несения арендатором затрат на проведение ремонтно-восстановительных работ подтверждается актом о приемке выполненных работ, составленным 31.10.2003 за отчетный период с 01.05.2003 по 31.10.2003 на сумму 290 946 руб.

В связи с тем, что в материалы дела представлена копия акта о приемке выполненных работ (т. 1 л.д. 55- 59), на обозрение суда апелляционной инстанции был представлен подлинник указанного акта, прошитый, пронумерованный и скрепленный печатью Комитета по управлению муниципальным имуществом Омского муниципального образования.

Таким образом, акт о приемке выполненных работ от 31.10.2003 на сумму 290 946 руб. был заверен самим арендодателем, что свидетельствует о согласовании ремонтно-восстановительных работ с арендодателем в соответствии с пунктом 7.1 договора.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание отсутствие в материалах дала доказательств предъявления к предпринимателю каких – либо претензий по неуплате арендных платежей за весь период действия договора № 6 от 01.01.2002, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у ИП Мордвиновой Е.Г. задолженности по арендной плате за спорное арендованное имущество.

Администрация, оспаривая наличие у предпринимателя преимущественного права на приобретение спорного имущества, в нарушение части 1 статьи 65 , части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представила в материалы дела доказательств, подтверждающих наличие у заявителя задолженности по договору аренды № 6 от 01.01.2001, и размер имеющейся у предпринимателя задолженности.

В этой связи доводы, приведенные подателем апелляционной жалобы в обоснование правомерности отказа ИП Мордовиной Е.Г. в приобретении арендуемого муниципального имущества, по мотиву отсутствия информации об оплате арендной платы по договору аренды № 6 от 01.01.2002, не могут являться основаниями для вывода о несоответствии заявителя требованиям пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, поскольку отсутствие у Администрации информации об оплате арендной платы по договору аренды № 6 от 01.01.2002 не могут изменять понятия отсутствия задолженность по арендной плате за испрашиваемое имущество, установленного в данной норме Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Как усматривается из материалов дела и апелляционной жалобы, Администрация в обоснование правомерности оспариваемого отказа и позиции об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при которых предприниматель как субъект малого предпринимательства может воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого им объекта, указывает на то, что спорный объект - Баня, является объектом социального назначения и предназначен для решения установленных Федеральным законом от 06.10.2003 № 131- ФЗ вопросов местного