Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 по делу n А70-9850/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

для составления акта приема-передачи нежилого помещения по договору; направил исполнительную документацию на проведенные электромонтажные работы, копию технического паспорта и свидетельства о собственности помещения, переданного в черновой отделке, сообщил, что изменение схемы внутренней разводки системы отопления не производилось, в связи с чем исполнительная документация на изменение схемы внутренней разводки теплоносителя и акты на скрытые работы не представлены; арендодателем предпринимаются все необходимые и зависящие от арендодателя действия для обеспечения нормального использования помещения сданного в аренду: в связи с тем, что обслуживающая организация чинит препятствия к подаче электроэнергии в помещение, арендодателем подано заявление в прокуратуру о возбуждении уголовного дела по факту самоуправных действий.

Письмом от 18 октября 2010 года № 211/юр арендодатель повторно пригласил арендатора принять помещения по акту после завершения строительных работ и перепланировки, назначил дату и время - 20 октября 2010 года, 17:00 (л.д. 29).

19 октября 2010 года арендодатель направил арендатору претензию № 6/10 с требованием объяснить причины не заключения договора на предоставление коммунальных услуг, объяснить наличие задолженности перед ТСЖ, сообщил о подготовке иска (л.д. 33).

В материалах дела имеется представленный ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» акт осмотра помещения, датированный 20 октября 2010 года, составленный истцом по первоначальному иску, подписанный представителями ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» и председателем ТСЖ Богдановым С.В., в котором указано об отсутствии представителей ООО «Магнум» при осмотре помещений 20 октября 2010 года в 17.00 (л.д. 30, 31, 32).

ООО «Магнум» также представило в материалы дела акт, датированный 20 октября 2010 года, согласно которому в период времени с 16 часов 55 минут до 17 часов 20 минут по адресу: Водопроводная, 6/10 представители ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» на приемку работ и для подписания актов не явились, генеральный директор ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» на телефон не отвечает (л.д. 111).

Письмом от 08 июня 2011 года № 16 арендодатель предложил арендатору подписать соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи (л.д. 34, 112, 113, 114).

Заявлением от 29 августа 2011 года арендатор сообщил, что арендатор намерен расторгнуть договор, поскольку фактически не пользовался помещением, для своей деятельности использует другие площади, предложил арендодателю одновременно с подписанием соглашения о расторжении договора возвратить обеспечительный взнос в размере 1 028 800 рублей (л.д. 35).

Письмом от 31 августа 2011 года № 57 арендодатель повторно предложил подписать соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи (л.д. 36). Письмом от 02 сентября 2011 года № 58 арендодатель уведомил арендатора о наличии задолженности арендатора перед арендодателем по арендной плате по договору, предложил оплатить долг, указал на расторжение договора в случае его неоплаты (л.д. 37).

07 сентября 2011 года арендатор направил арендодателю заявление, в котором предложил расторгнуть договор, вернуть сумму страхового депозита, после возврата суммы страхового депозита арендатору расчеты будут произведены в полном объеме (л.д. 58, 59).

Претензией от 09 сентября 2011 года № 61 (ошибочность указания в реквизитах претензии на 09 августа 2011 года следует из содержания самой претензии) арендодатель ответил на письмо арендатора от 29 августа 2011 года и письмо, направленное арендодателю 07 сентября 2011 года, предложив подписать соглашение о расторжении договора, оплатить долг по арендной плате, передать помещение свободным от имущества арендатора, передать арендодателю необходимые документы для регистрации расторжения договора, отказался возвратить арендную плату (л.д. 38-39).

Полагая свои права нарушенными, арендатор и арендодатель обратились в Арбитражный суд Тюменской области с исками.

07.02.2012 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое решение.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность и обоснованность решения суда первой инстанции, не находит оснований для его отмены, а доводы апелляционной жалобы не принимает как необоснованные, исходя из следующего.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из материалов дела следует, что в соответствии с пунктом 1.3. договора по акту приема-передачи от 25 мая 2010 года помещение передано арендодателем арендатору (л.д. 77). Данный документ не содержит указаний на наличие у арендатора претензий к состоянию передаваемых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно позиции ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень», изложенной и в апелляционной жалобе, по состоянию на 01 августа 2010 года в помещении не были полностью выполнены перепланировка и внутренняя отделка, помещение не было передано арендатору в состоянии, согласованном сторонами в пункте 2.4. договора, в связи с чем ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» просит расторгнуть договор.

Пунктом 6.6. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке в случае существенного нарушения арендодателем условий договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Письмами от 29 августа 2011 года (л.д. 35), от 07 сентября 2011 года (л.д. 58, 59) подтверждается соблюдение арендатором досудебного порядка расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как верно указал суд первой инстанции, в качестве существенного нарушения договора ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» указало на нарушение ООО «Магнум» условий пунктов 2.4., 4.1.1., 4.1.4., 4.1.5., 4.1.7. договора.

Из пункта 2.4. договора следует, что помещение передается арендатору в черновой отделке, при этом арендодатель обязан до 01 августа 2010 года по схеме, утвержденной сторонами договора (приложение № 2 к договору), за своей счет осуществить: перепланировку, внутреннюю отделку помещений, разводку сетей горячего и холодного водоснабжения, установить счетчики воды, водоотведение (канализация), электроосвещение, электроснабжение, телефонную и компьютерную сети, пожарную сигнализацию, приточно-вытяжную вентиляцию и передать по передаточному акту арендуемое помещение арендатору в эксплуатацию в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для коммерческих целей. Облицовку стен умывальников арендодатель должен выполнить по проекту арендатора из материалов арендатора. Стоимость установленных арендодателем роль-ставен должна быть возмещена в размере 50% арендатором.

Суд первой инстанции из договора, позиций сторон установил, что помещение, согласованное сторонами для передачи в пользование арендатору для использования под медицинский центр, должно быть перепланировано арендодателем по согласованию с арендодатором.

В материалах дела имеется приложение № 2 к договору, подписанное представителями арендодателя и арендатора, в котором стороны описали схематичное расположение помещений для медицинского центра (л.д. 98).

Ознакомившись с планом перепланировки помещений, согласованным сторонами, суд первой инстанции верно отметил, что стороны при согласовании плана увеличили площадь помещений на 5,51 кв.м. (с 643 кв.м. (согласно свидетельству о регистрации права) до 648,51 кв.м.). Других документов, касающихся изменений помещений в результате перепланировки материалы дела не содержат.

Стороны при этом не оспаривали тот факт, что ООО «Магнум» произвело перепланировку помещений в соответствии с согласованным сторонами планом.

Истец в апелляционной жалобе указывает на то, что договор является незаключенным так как исходя из выводов суда первой инстанции следует, что объект имеет разную площадь, то есть является не согласованным, судом апелляционной инстанции данное довод во внимание не при7нмиается, так как объект передаваемый указан в приложении № 1, в приложении № 2 указа объект с перепланировкой, что предусмотрено договором.

В свою очередь, пунктом 4.3.7. договора предусмотрено, что арендатор обязан самостоятельно и за свой счет получить в установленном порядке все разрешения и согласования, необходимые для использования арендуемого помещения в соответствии с заявленным назначением (в случае необходимости), а также paзpaботать и согласовать с арендодателем соответствующий проект (проекты) в случае осуществления перепланировки (переоборудования) помещения и при первоначальном оборудовании помещения. Таким образом, из данного пункта договора следует, что обязанность разработать соответствующий проект перепланировки возложена на арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации в область градостроительных отношений попадают отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (регулирование указанных отношений осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством).

Порядок проектирования и строительства объектов, получения разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию регламентирован Градостроительным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются, в том числе, на принципах осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 2 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с пунктом 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Пунктом 7 Приказа Федеральной регистрационной службы от 08 июня 2007 года № 113 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества» установлено, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности в соответствии с пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации относятся, в том числе выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов.

Под реконструкцией, согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Принимая во внимание согласованное сторонами в договоре намерение после проведения перепланировки увеличить площадь помещений, в отсутствие доказательств обратного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что стороны определили необходимость проведения реконструкции помещений.

По мнению ООО «ММЦ Медикал Он Групп-Тюмень», суд первой инстанции ошибочно сделал вывод о проведении реконструкции здания, так как расхождение в площади объекта в приложении № 2 обусловлено тем, что замер был произведен сторонами путем самостоятельных замеров, суд апелляционной инстанции данную ссылку отклоняет, так как доказательств в ее обоснование не представлено, кроме того не приведено, в связи с чем приложение № « не могло составлять на основании данных технического паспорта БТИ.

Согласно пункту 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением