Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2012 по делу n А70-9850/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно подпункту 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Как врено указал суд первой инстанции, доказательств того, что произведенная ООО «Магнум» перепланировка помещений подпадает под действие нормы подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и не требует разрешения на ее проведение, сторонами не представлено.

Из материалов дела также следует, и подтверждается позициями сторон, что ни арендатор, ни арендодатель не обращались к организациям или индивидуальным предпринимателям, имеющим государственную лицензию на проектирование, для получения проекта перепланированных помещений в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, СНиПов и других действующих нормативных и правовых актов, и не обращались за получением разрешения уполномоченных органов на основании этих проектов.

Поскольку площадь помещения должна была быть увеличена, то для проведения перепланировки ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» в силу договора обязано было за свой счет изготовить проект перепланировки, а также согласовать перепланировку у полномочного органа.

В силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В силу указанного доводы ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень», приведенные как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, о том, что помещение не было готово к передаче в пользование под медицинский центр по состоянию на 01 августа 2010 года и на 20 октября 2010 года не могут повлиять на выводы при рассмотрении требований ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» о расторжении договора.

Суд первой инстанции правильно указала, что, арендатором не представлено доказательственных обоснований того обстоятельства, что арендодателем не были исполнены его обязательства по подготовке помещения к использованию по назначению в той степени, что привело к невозможности осуществления лицензируемой деятельности арендатора.

Из представленной в материалы дела переписки сторон следует, что на момент 20 октября 2010 года арендатор не утратил интерес к использованию помещений арендодателя в своей деятельности.

Изучив акт от 20 октября 2010 года, представленный ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень», суд первой инстанции верно установил, что акт подписан Богдановым С.В. (допрошенный в качестве свидетеля) и заинтересованными лицами ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» - генеральным директором и старшей медсестрой ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень». Из этого акта следует, что 20 октября 2010 года в 17.00 для приемки помещения после его подготовки к эксплуатации не явились представители арендодателя. Из акта, представленного ООО «Магнум», следует, что представители арендатора не явились 20 октября 2010 года в назначенное время.

Опрошенный в судебном заседании суда первой инстанции, в качестве свидетеля Богданов С.В., принимавший участие в подписании акта, представленного ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень», пояснил, что точное время составления акта в силу давности события указать затрудняется. С учетом этого у суда первой инстанции не имелось возможности положить в основу своих выводов указанные доказательства, содержащие противоречивые сведения.

С учетом пояснений относительно содержания акта ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень», данных свидетелем Богдановым С.В., суд первой инстанции обоснованно отметил, что ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» не представлено доказательств того, что использование помещения по назначению при имевшихся недостатках после произведенных ООО «Магнум» ремонтных работ не было возможным. Отклонения при ремонте от согласованного сторонами плана не выявлено.

Доказательств обращения арендатора к арендодателю с требованиями об устранении замечаний к ремонту либо доказательств того, что своими средствами эти недостатки арендатор устранить не имел возможности также не представлено.

При этом после составления акта, представленного ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень», письмом о согласии на расторжение договора арендатор обратился к ООО «Магнум» только в конце августа 2011 года.

Кроме того, после повторного предложения ООО «Магнум» принять перепланированные помещения (20 октября 2010 года) ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» больше не обращалось к ООО «Магнум» с требованием о предоставлении ему этого имущества, и в течение продолжительного периода (с 20 октября 2010 года по 29 августа 2011 года) не интересовалось помещениями, а, напротив, 29 августа 2011 года потребовало от ООО «Магнум» при расторжении договора возвратить уплаченные денежные средства, а на момент принятия судом первой инстанции решения по спору ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» подтвердило, что пользуется другим помещением для размещения медицинского центра.

ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» считает, что помещения, подлежащие передаче ему в пользование, по состоянию на 20 октября 2010 года не имели энергоснабжения, ссылаясь на показания допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля Богданова С.В. и свой акт осмотра помещений от 20 октября 2010 года, полагая, что тем самым ООО «Магнум» нарушило положения пункта 4.1.4. договора.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Как верно указал суд первой инстанции, материалы дела содержат два противоречащих друг другу акта: датированные 20 октября 2010 года, изготовленные каждой из сторон, подписанные без участия своего контрагента, содержащие противоречащие друг другу сведения.

Учитывая эти обстоятельства, а также имеющиеся в материалах дела акт от 14 сентября 2010 года о показаниях электросчетчика, акт сдачи-приемки электромонтажных работ от 08 сентября 2010 года, а также невозможность проведения ремонтных работ в помещениях без электроэнергии, в отсутствие других доказательств, и с учетом возражений представителей ООО «Магнум», суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что факт отсутствия в помещениях электроснабжения по состоянию на 20 октября 2010 года не подтвержден допустимыми доказательствами. Каких-либо ходатайств к суду о содействии в получении доказательств по делу от электроснабжающей организации не заявлялось.

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделом 3 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно выплачивать арендную плату, в размерах и сроки, указанные в договоре.

Пунктом 3.1. договора стороны согласовали, что арендная плата, подлежащая уплате арендатором арендодателю за владение арендуемым помещением, по соглашению сторон установлена в размере 514 400 руб. за каждый полный календарный месяц аренды помещения (НДС не предусмотрен согласно пункту 2 статьи 346.11 НК РФ).

ООО «Магнум» арендатор (ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень») за период пользования с момента принятия помещения по акту от 25 мая 2010 года по 01 октября 2011 года должно было уплатить 8 346 554 руб. 84 коп.; с учетом уплаченного двукратного размера арендной платы ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» имеет перед ООО «Магнум» долг в размере 7 317 754 руб. 84 коп.

Обстоятельства неоплаты за пользование помещениями, за исключением 1 028 800 руб., и расчет долга ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» не оспорило, контррасчет не представило ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции.

Помещения приняты ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» по акту от 25 мая 2010 года, обязанность по подготовке проектной документации арендатором не исполнена, при этом помещения отремонтированы ООО «Магнум» по плану, согласованному арендатором с арендодателем в соответствии с целями деятельности арендатора. Доказательств невозможности использования помещений в силу существенных недостатков в ремонте не представлено.

Материалы дела не содержат доказательств оплаты арендатором за пользование арендованным имуществом в полном объеме.

Таким образом, требования ООО «Магнум» о взыскании с ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» арендной платы подлежали удовлетворению.

ООО «Магнум» в свою очередь, также просило о расторжении договора на основании статьи 450, пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт невнесения платы за пользование арендованными помещениями в размере, предусмотренном договором, установлен судом первой инстанции и подтверждается материалами дела.

Абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Письмом ООО «Магнум» от 02 сентября 2011 года № 58 (л.д. 37) и претензией № 61 (л.д. 38-39) подтверждается предложение арендодателем арендатору уплатить денежные средства за пользование арендованным имуществом.

ООО «Магнум» письмом от 08 июня 2011 года № 16 предложило подписать соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи для последующей передачи в регистрационный орган (л.д. 34). Письмом от 31 августа 2011 года № 57 (л.д. 36) и претензией № 61 ООО «Магнум» также предлагало расторгнуть договор.

Поскольку в течение 30 дней ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» не ответило на предложение о расторжении договора, суд полагает, что ООО «Магнум» соблюден досудебный порядок расторжения договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» существенно нарушило договор, требование ООО «Магнум» о расторжении договора подлежали удовлетворению.

Согласно абзацу 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалы дела не содержат доказательств возвращения ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» имущества ООО «Магнум» по акту на момент рассмотрения спора.

Учитывая обоснованность требований ООО «Магнум» о расторжении договора, суд первой инстанции правомерно обязал ООО «ММЦ Медикал Он Груп-Тюмень» передать ООО «Магнум» в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения, помещение площадью 643 кв.м. по адресу: город Тюмень, улица Водопроводная, 6/10.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 (270), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение   Арбитражного суда Тюменской области от  07.02.2012 г. по делу № А70-9850/2011-оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Ю. Рыжиков

Судьи

Н.Е. Иванова

Ю.Н. Киричёк