Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу n А70-11720/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

возмещать арендодателю расходы, связанные с содержанием помещения и мест общего пользования МФК «Калинка» (том 1 л. 17-24).

Согласно пункту 1.4 договора аренды № 10 от 17.03.2010 помещение будет использоваться арендатором для осуществления следующих видов деятельности: магазин детской одежды «BORN».

Арендодатель передает, а арендатор принимает помещение по акту приема-передачи в срок не позднее 01 июня 2011 года либо в иной определённый в соответствии с настоящим договором срок (пункт 2.1 договора аренды № 10).

Из пункта 5.1 договора аренды № 10 от 17.03.2010 следует, что арендатор обязан в срок до 5 числа каждого месяца уплачивать арендодателю арендную плату, авансом за текущий месяц (за пользование помещениями с первого по последнее число следующего месяца), а также компенсировать фактические расходы на содержание помещения и мест общего пользования МФК «Калинка» в соответствии с приложением № 5 к настоящему договору. Арендатор производит оплату по счёту на оплату, выставленному арендодателем, а в случае отсутствия счёта по настоящему договору. Общий размер арендной платы в месяц составляет 154 400 руб., в том числе НДС.

Согласно пункту 5.2 договора аренды № 10 от 17.03.2010 арендатор в течение трех дней от даты заключения настоящего договора, но не позднее дня подписания акта приема-передачи вносит авансовый платеж равный размеру арендной платы за один месяц.

На основании пункта 5.3 договора аренды № 10 от 17.03.2010 в целях обеспечения исполнения своих обязательств по настоящему договору арендатор в течение трех дней от даты заключения настоящего договора, но не позднее дня подписания акта приёма-передачи вносит арендодателю гарантийный депозит в размере арендной платы за один месяц, который не является арендной платой, а является мерой обеспечения обязательств арендатора по настоящему договору, не предусмотренной действующим законодательством.

Пунктом 5.4 договора аренды № 10 от 17.03.2010 предусмотрено, что при досрочном расторжении договора гарантийный депозит возврату не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 7.6, 7.7 настоящего договора.

В пункте 6.1 договора аренды № 10 от 17.03.2010 указан срок действия договора, который устанавливается с 01 июня 2011 года по 31 декабря 2011 года включительно (либо с момента подписания акта приема-передачи помещения).

В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды № 10 от 17.03.2010 договор считается заключенным с момента подписания его сторонами. Ответственность за неисполнение обязательств возникает с момента заключения договора. Условия договора в части начисления арендной платы применяются с момента фактической передачи помещения по акту приёма-передачи помещения либо с момента начала арендатором фактического пользования помещения для целей, установленных договором.

Согласно пункту 7.6 договора аренды № 10 от 17.03.2010 арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем (внесудебном) порядке при нарушении арендодателем пункта 2.1 настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за 5 (пять) дней, после этого договор будет считаться расторгнутым по истечении пятидневного срока с момента получения уведомления арендодателем. При этом арендодатель обязан вернуть авансовый платеж, полученный в соответствии с пунктом 5.2 настоящего договора и сумму гарантийного депозита, полученного в соответствии с пунктом 5.3 настоящего договора в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента расторжения договора.

Платежным поручением № 161 от 11.04.2011 ООО «Малыш» перечислило на расчётный счёт ООО «УК «Калинка» 308 000 руб., назначение платежа: «Арендная плата по договору аренды № 10 от 17.03.2011, гарантийный депозит по договору аренды № 10 от 17.03.2011, счета № 3, 4 от 01.04.2011, в том числе НДС 23 491 руб. 53 коп. (том 1 л. 40).

В материалы дела представлена доверенность № 12 от 01.02.2009 согласно которой ООО «ОФИС-2009» уполномочило ООО «УК «Калинка» в том числе принимать платежи по договорам аренды торговых и офисных помещений МФК «Калинка» (том 3 л. 113).

Письмом № 1-129/11 от 22.06.2011 ООО «УК «Калинка» уведомило ООО «Малыш» о назначении открытия МФК «Калинка» на 30 июля 2011 года, просило ООО «Малыш» осуществить подготовительные работы до 20 июля 2011 года (том 2 л. 55).

В письме № 01-10 от 12.08.2011 ООО «Малыш» просило ООО «ОФИС-2009» предоставить акт приема-передачи помещения в соответствии с договором аренды № 10  от 17.03.2011 (том 1 л. 41).

Письмом № 1-161/11 от 15.08.2011 ООО «ОФИС-2009» уведомило ООО «Малыш» о том, что оформление акта возможно не ранее момента надлежащего исполнения обязательств, а также ввода МФК «Калинка» в эксплуатацию, поскольку здание является объектом незавершенного строительства, аренда не может начаться ранее окончания подготовительных работ и ввода МФК «Калинка» в эксплуатацию (том 1 л. 42-43). При этом ООО «ОФИС-2009» сообщило, что не возражает против оформления акта, начиная с 30 июля 2011 года, просило по мере готовности предоставить ООО «УК «Калинка» документы о подготовке помещения к аренде.

В письме № 01-10-55 от 19.08.2011 ООО «Малыш» просило указать срок (предварительный или окончательный) получения ООО «ОФИС-2009» акта ввода МФК «Калинка» в эксплуатацию и получения ООО «ОФИС-2009» правоустанавливающих документов (том 1 л. 44-45).

Согласно  письму от 22.08.2011 ООО УК «Калинка» предложило ООО «Малыш» подписать двусторонний акт о фактическом использовании помещения (том 2 л. 59).

19.09.2011 ООО «Малыш» направило ООО «ОФИС-2009» уведомление № 89/11 о прекращении с 24.09.2011 договора аренды № 10 от 17.03.2011  на основании пункта 7.6 указанного договора аренды в связи с неисполнением ООО «ОФИС-2009» пункта 2.1 указанного договора аренды (том 1 л. 46-47).

22.09.2011 ООО «УК «Калинка» направило ООО «Малыш» претензию № 1-186/11, в которой просило оплатить задолженность за фактическое пользование помещением в размере 653 888 руб. 77 коп., предложило явиться 27.09.2011 в 10 часов 00 минут в МФК «Калинка» для подписания акта приема-передачи (возврата) помещения (том 2 л. 36-37).

В письме № 91/11 от 23.09.2011 ООО «Малыш» просило ООО «ОФИС-2009» разрешить вывоз имущества из помещения № 10 (том 1 л. 56).

ООО «Малыш» 23.09.2011 направило в адрес ООО «Офис-2009» претензию № 92/11, в которой предложило на основании пункта 7.6 договора аренды возвратить сумму авансового платежа и гарантийного депозита (том 1 л. 48).

Письмом № 1-185/11 от 23.09.2011 ООО «УК «Калинка» предложило ООО «Малыш» явиться 27.09.2011 в 10 часов 00 минут для подписания акта возврата помещения № 10 с заблаговременным направлением перечисленных в извещении документов (том 2 л. 42).

ООО УК «Калинка» 07.10.2011 направило в адрес ООО «Малыш» претензию № 1-203/11, в которой предложило уплатить компенсационный платеж в размере 463 200 руб. (том 2 л. 32-35).

ООО «Малыш» 10.10.2011 направило в адрес ООО «ОФИС-2009» претензию № 93/11, в которой предложило в течение 10 календарных дней с момента получения претензии возвратить на счет ООО «Малыш» 308 800 руб.  (том 1 л. 57-58).

18 октября 2011 года  ООО «ОФИС-2011» выдано разрешение на ввод объекта, расположенного по адресу: город Тюмень, улица Республики, дом 65 (МФК «Калинка») в эксплуатацию (том 3 л. 108-110).

Административно-торговый корпус, назначение: нежилое здание, 12-этажный (подземных гаражей – 1), общая площадь 17 067,7 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, городской округ город Тюмень, улица Республики, дом 65, Литера А, принадлежит на праве собственности ООО «ОФИС-2011», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 72 НМ 118894 от 25.10.2011, (том 4 л. 28).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Малыш» и ООО «ОФИС-2009» в суд с исками.

Удовлетворение исковых требований ООО «Малыш» в части истребования имущества явилось причиной подачи ООО «ОФИС-2011» апелляционной жалобы.

Взыскание с ООО «Малыш» в пользу ООО «ОФИС-2009» 155 200 руб. задолженности послужило основанием для обращения ООО «Малыш» с апелляционной жалобой.

При оценке доводов апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции учел следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

ГК РФ установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Согласно части 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Так, согласно абзацу первому части 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом в соответствии с абзацем третьим части 1 статьи 655 ГК РФ уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

По смыслу приведенных норм права арендодатель нежилых помещений обязан передать арендованную недвижимость. При этом исполнение арендодателем указанной обязанности означает выполнение совокупности следующих действий: фактическая передача имущества во владение (или пользование) и подписание сторонами документа о приеме-передаче.

Таким образом, отсутствие подписанного акта свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приему-передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Как указано выше, согласно пункту 2.1 договора аренды № 10 от 17.03.2011 арендодатель передает, а арендатор принимает помещение по акту приема-передачи в срок не позднее 01 июня 2011 года либо в иной определенный в соответствии с договором срок. Согласно пункту 4.3.2 договора аренды № 10 от 17.03.2011 арендатор должен принять помещение, пригодное для использования для целей реализации товаров населению (магазин), не позднее 01 июня 2011 года.

Подписанные ООО «ОФИС-2009» и ООО «Малыш» акты приема-передачи помещения являвшегося предметом аренды по договору № 10 от 17.03.2010 в материалах дела отсутствуют.

Согласно части 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В силу частей 2, 4 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Пунктом 7.6 договора аренды № 10 от 17.03.2011 предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем (внесудебном) порядке при нарушении арендодателем пункта 2.1 настоящего договора, письменно уведомив арендодателя за 5 дней, после этого договор будет считаться расторгнутым по истечении пятидневного срока с момента получения уведомления арендодателем. При этом арендодатель обязан вернуть авансовый платеж, полученный в соответствии с пунктом 5.2 настоящего договора и сумму гарантийного депозита, полученного в соответствии с пунктом 5.3. настоящего договора в течение 10 рабочих дней с момента расторжения договора. Сумма гарантийного депозита возвращается арендатору в размере, оставшемся после удержания из неё всех причитающихся арендодателю платежей, штрафов и пеней, сумм причинённых убытков, а также возмещения иных расходов арендодателя, связанных с исполнением настоящего договора.

В силу пункта 7.6 договора аренды от 17 марта 2011 года № 10 договор считается расторгнутым по истечении пятидневного срока с момента получения уведомления арендодателем.

Поскольку уведомление ООО «Малыш» о расторжении договора аренды № 10 от 17.03.2011 получено ООО «ОФИС-2009» 19.09.2011, договор аренды № 10 от 17.03.2011  является расторгнутым с 24.09.2011.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из положений данной нормы следует, что истец по требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения указанных средств ответчиком. Доказыванию подлежит также размер неосновательного обогащения.

Удовлетворение иска возможно при доказанности совокупности фактов, подтверждающих неосновательное приобретение или сбережение ответчиком имущества за счет истца.

Сторонами в обязательстве вследствие неосновательного обогащения являются потерпевший и приобретатель. Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное (или сбереженное) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причем за счет умаления имущества второго.

Отсутствие надлежащего правового основания для обогащения как условие его неосновательности означает, что ни нормы законодательства, ни условия сделки не позволяют обосновать правомерность обогащения.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что материалами дела