Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2013 по делу n А46-8936/2010. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

            Предметом рассматриваемого договора цессии является: 1) передача ООО «Сибстрой»  - ООО «СХ «Полёт и К» своих  обязательств по договору подряда (пункт 1.1. договора цессии), 2) уступка ООО «Сибстрой» - ООО «СХ «Полёт и К» в полном объёме прав и обязанностей заказчика (застройщика) по договору подряда (пункт 1.2. договора цессии).

            То есть по договору цессии ООО «Сибстрой» уступил ООО «СХ «Полёт и К» права (требования) и передал одновременно свои обязательства, вытекающие из договора подряда.

            Вследствие чего, как правильно указал суд первой инстанции, по оспариваемому договору уступлены как права требования, так и переведены долговые обязательства ООО «Сибстрой», что свидетельствует о смешанном характере данного договора.

При этом следует отметить, что по условиям договора цессии необходимо согласие кредиторов  для действительного перевода должником своих обязательств другому лицу – ООО «СХ «Полёт и К».

   В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

 Согласно пункту 1 статьи 391 ГК РФ перевод долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Договор перевода долга представляет собой соглашение между первоначальным должником и новым должником.

 Согласие (несогласие) кредитора в таком случае представляет собой одностороннее волеизъявление кредитора, адресованное первоначальному должнику или обоим вместе.

            Однако кредиторы ООО «Сибстрой» (участники долевого строительства) не давали своего согласия на перевод  должником ООО «Сибстрой» долга (обязательств перед участниками долевого строительства в правоотношениях по строительству многоквартирного жилого дома)  на другое лицо (ООО «СХ «Полёт и К»).

            Поскольку такое согласие никем из участников долевого строительства не давалось, то отсутствие данного согласия свидетельствует о несоответствии сделки требованиям закона и в силу положений статьи 168 ГК РФ о её ничтожности.

 В соответствии с названной нормой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

            Поэтому суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о признании договора цессии недействительным по признаку ничтожности.

            Доводы жалобы ООО «СХ «Полёт и К» о том, что согласия дольщиков на заключение оспариваемого договора цессии по закону и условиям самого договора не требуется, являются необоснованными по вышеизложенным основаниям.

            Кроме этого, суд апелляционной инстанции  в отношении доводов жалобы о том, что в соответствии с условиями договора цессии произошла передача прав и обязанностей по договору подряда, а не по договорам участия в долевом строительстве, в связи с чем согласия участников долевого строительства на уступку прав и перевод долга по договору подряда, сторонами которого они не являются, в силу норм действующего законодательства не требуется, отмечает следующее.

            Действительно, участники долевого строительства не являются непосредственными сторонами договора подряда, по которому уступлены права и осуществлён перевод обязательств.

            Вместе с тем, заявитель жалобы не учитывает следующего.

По указанному договору подряда ООО «Сибстрой», исходя из определения понятия застройщика, данного в Законе о банкротстве,  является застройщиком жилого дома по ул. Конева, 8, в котором участники долевого строительства на основании заключённых с ООО «Сибстрой» должны от последнего получить жилые помещения (квартиры).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. (пункт 4)

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 4 Постановления).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

В материалы дела представлены договоры долевого участия заключённые именно ООО «Сибстрой» как застройщиком, с заявителями как участниками долевого строительства жилого дома, которые не расторгнуты (т. 1 л.д. 44-46, 49-51, 56-59, 62-64, 70-75, 79-81, 83-85, 88-90, 93-95).

Учитывая условия договоров долевого участия, содержащих условия об обязанности застройщика построить дом в соответствии с проектно-сметной документацией (раздел 5 договоров)  и передаче в собственность дольщиков квартир, после ввода дома в эксплуатацию, суд апелляционной инстанции полагает, что договоры являются договорами купли-продажи будущей недвижимой вещи, которую должен создать застройщик (ООО «Сибстрой»).

При этом суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Согласно пункту 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Кодекса, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (пункт 1 постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, с учетом условий договоров долевого участия основной обязанностью ООО «Сибстрой» по названным договорам являлось строительство дома и передача в собственность участников строительства определенных сторонами жилых помещений.

При этом, в пункте 5.2.1 договоров определено, что застройщик вправе передать свои права и обязанности по договору третьим лицам только с письменного согласия дольщика.

   ООО «Сибстрой» является банкротом и при проведении в отношении него проводится процедура банкротства с применением специальных правил о банкротстве застройщика Закона о банкротстве.

   Передача должником прав и обязательств застройщика жилого дома ООО «СХ «Полёт и К», оформленная договором цессии, по сути означает перевод на последнего обязательств перед гражданами-участниками долевого строительства по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома.

   В отсутствие одобрения участниками долевого строительства на замену первоначального должника ООО «Сибстрой» на ООО «СХ «Полёт и К» договор цессии не может быть признан действительным.

   Недействительный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена изначально воля сторон этой сделки (ООО «Сибстрой» и ООО «СХ «Полёт и К»).

   Следовательно, по договору цессии, по которому  участники долевого строительства не давали своего согласия на перевод обязательств, и только и при наличии которого считается фактически осуществлённым перевод этих обязательств, ООО «СХ «Полёт и К» в любом случае не может быть признан застройщиком жилого дома вместо ООО «Сибстрой».

   2. Относительно оспаривания договора от 11.01.2011 и соглашения о замене стороны в обязательстве к договору от 11.01.2011.

   Как указывалось выше, 11.01.2011  между ООО «Сибстрой» (арендатор) и ООО «СХ «Полёт и К» (новый арендатор) заключён договор о передаче прав и обязанностей арендатора ООО «СХ «Полёт и К» по договору аренды № ДГУ-К-32-77 от 16.02.2007 находящегося в государственной собственности земельного участка.

   В дальнейшем, ООО «СХ «Полёт и К» по соглашению передало ООО «СФ «Полёт и К» права и обязанности, вытекающие из договора от 11.01.2011.

   Суд первой инстанции обоснованно признал оспариваемые договор и соглашения недействительными исходя из следующего.

   В силу пункта 1 статьи 61.1. Закона о банкротстве сделки, совершённые должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

            Согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей: каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц.

Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 10 Постановления от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32), исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершённая до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Таким образом, для признания сделки недействительной по основанию статьи 10 ГК РФ необходимо установить, что такая сделка направлена на нарушение прав и законных интересов кредиторов.

            Предметом оспариваемой сделки является  право аренды земельного участка, на котором ООО «Сибстрой» как застройщик обязался перед участниками долевого строительства построить жилой дом и передать каждому участнику в указанном доме жилое помещение, на получение которого застройщиком с участниками заключены соответствующие договоры участия в долевом строительстве.

            Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

До 15.08.2011 в Законе о банкротстве не было предусмотрено отдельных особенностей погашения требований участников строительства путём передачи объекта незавершённого строительства.

15 августа 2011 года вступил в силу Федеральный закон  от 12.07.2010, определивший особенности банкротства застройщиков.

Данным Федеральным законом, в частности, регламентирован порядок передачи в результате банкротства застройщика участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме либо объекта незавершённого строительства. Продажа объектов незавершённого строительства возможна с установлением обременения, определяющего сохранение всех обязательств перед участниками долевого строительства у нового владельца.

Положения Федерального закона № 210-ФЗ направлены на стимулирование завершения строительства объекта в целях максимального удовлетворения требований инвесторов.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данными в пунктах 66-67 совместного Постановления № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). Если земельный участок не сформирован