Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2013 по делу n А46-4687/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

нежилого помещения и земельного участка от 11.02.2010; договор купли-продажи нежилого помещения от 15.02.2010 признаны недействительными. Судебный акт оставлен без изменения постановлением суда апелляционной инстанции.

Решением Советского районного суда г. Омска от 20.07.2012 по делу № 2-2030/2012, оставленным в силе апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 10.10.2012, исковые требования ООО «Связь Сервис» удовлетворены: истребовано из чужого незаконного владения Маркова Ю.А. в пользу ООО «Связь Сервис» недвижимое имущество: мастерская – двухэтажное здание общей площадью 916,6 кв.м, Литер А., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красноярский тракт, 123, корп. 1. Кадастровый номер 55-55-01/134/2008-231.

На основании данного решения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировано право собственности ООО «Связь Сервис» на указанный объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём сделана запись регистрации № 55-55-01/311/2012-024 и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 55-АА 753430 от 12.02.2013.

В то же время на основании распоряжения от 28.06.2012 № 1385-р между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (продавец) и Богма Н.Я. (покупатель) 28.06.2012 был заключён договор № ДГУ/12-2091-2836/2012-К купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 55:36:050204:3126, местоположение которого установлено относительно мастерской – двухэтажного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Советский административный округ, тракт Красноярский, д. 123, корп. 1, с видом разрешённого использования: для производственных целей под здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, площадью 4980 кв.м.

В пункте 1.2 договора № ДГУ/12-2091-2836/2012-К указано, что согласно представленным документам на земельном участке расположена мастерская, общей площадью 916,6 кв.м, кадастровый (или условный) номер 55-55-01/134/2008-231, принадлежащая покупателю на праве собственности.

            ООО «Связь сервис», полагая, что вышеуказанный договор купли-продажи заключён с нарушением статьи 36 ЗК РФ, так как на переданном Богма Н.Я. земельном участке расположен принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости – мастерская, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворение судом первой инстанции исковых требований послужило основанием для подачи Богма Н.Я. и Департаментом апелляционных жалоб, при рассмотрении которых суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела следует, что обстоятельства наличия здания мастерской в натуре, недействительность в силу ничтожности как первоначальной сделки (договор купли-продажи от 15.02.2010), так и последующих (договоры от 11.08.2010, от 09.09.2011), а также то, что собственником указанного здания (мастерской) является ООО «Связь Сервис», установлены решением Советского районного суда г.Омска от 20.07.2012 по делу № 2-2030/12.

На основании указанного решения суда общей юрисдикции 12.02.2013 ООО «Связь Сервис» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект права: мастерская – двухэтажное здание общей площадью 916,6 кв.м, Литер А., расположенное по адресу: г. Омск, ул. Красноярский тракт, 123, корп. 1. Кадастровый номер 55-55-01/134/2008-231.

По правилам части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные.

Таким образом, выводы суда общей юрисдикции, касающиеся недействительности вышеперечисленных сделок, а также того, что собственником указанного выше здания является ООО «Связь Сервис», имеют преюдициальное значение и не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего спора арбитражным судом.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, а также федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключительное право на приватизацию земельных участков, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами. Данное право является исключительным, то есть никто кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 № 187-О.

Как указано выше, материалами дела подтверждается факт того, что на момент заключения договора № ДГУ/12-2091-2836/2012-К от 28.06.2012 купли-продажи земельного участка, на данном земельном участке располагался объект недвижимости, принадлежащий ООО «Связь Сервис» на праве собственности, мастерская – двухэтажное здание общей площадью 916,6 кв.м, Литер А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 55-АА 753430 от 12.02.2013.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Таким образом, заключение спорного договора купли-продажи между ответчиками в отношении земельного участка, на котором на момент заключения этого договора расположен принадлежащий истцу объект недвижимости – мастерская, не соответствует требованиям статьи 36 ЗК РФ, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что заключённый между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Богма Н.Я. договор № ДГУ/12-2091-2836/2012-К от 28.06.2012 купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой.

Отклоняя доводы Департамента, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие на момент заключения договора купли-продажи регистрации за истцом права собственности на мастерскую в установленном порядке, не может служить основанием для заключения названного договора без учёта правил статьи 36 ЗК РФ.

Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12.

Доводы Богма Н.Я., изложенные в апелляционной жалобе, о том, на момент подписания и исполнения договора купли-продажи земельного участка ДГУ/12-2091-2836/2012-К от 28.06.2012, и на момент вынесения решения советского районного суда г. Омска по делу № 2-2030/12 здания мастерской площадью 916,60 кв.м уже не существовало, а на его месте было построено новое здание площадью 1588, 3 кв.м, судом апелляционной инстанции не могут быть приняты исходя из следующего.

Из пункта 1.2 договора № ДГУ/12-2091-2836/2012-К от 28.06.2012 купли-продажи земельного участка следует, что на земельном участке расположена именно мастерская (площадью 916,6 кв.м., кадастровый номер (или условный) номер 55-55-01/134/2008-231). Кроме того, в указанном пункте отмечено: «Покупатель подтверждает, что на участке иные капитальные объекты не расположены».

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие как факт сноса мастерской, так и факт регистрации прав на новое здание площадью 1588,3 кв.м.

Как верно установил суд первой инстанции, имеющиеся в материалах дела: справка и акт осмотра, выданные ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», не могут быть рассмотрены в качестве таковых доказательств, поскольку из письма ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что такие документы были выданы на том основании, что при выходе на объект (здание, расположенное по адресу: г. Омск, Красноярский тракт, 123/1) установлено наличие здания большей площадью нежели 916,6 кв.м, а информация о сносе здания в ФГУП отсутствует (справка от 16.05.2013).

Указание подателя жалобы на договоры подряда № 11 от 05.04.2011, № 12 от 15.05.2011 не свидетельствует о построении нового здания площадью 1588,3 кв.м на месте здания мастерской, поскольку материалами дела не подтверждается исполнение данных договоров и произведенная по ним оплата.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ).

Бремя доказывания в условиях состязательного процесса охватывает все виды действий, которые необходимо предпринять стороне для подтверждения истинности своих утверждений и опровержения заявлений своего оппонента.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку податель жалобы в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказал факт сноса здания мастерской и возведения на его месте нового здания, площадью 1588,3 кв.м на момент заключения спорного договора, суд апелляционной инстанции находит доводы Богма Н.Я., несостоятельными как неподтверждённые материалами дела.

По правилам статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. При этом недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Последствием недействительности сделки, ничтожной на основании 168 ГК РФ, является двусторонняя реституция, по которой стороны возвращают друг другу все полученное по сделке.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

Целью двусторонней реституции является полное устранение имущественных последствий недействительности сделки, возникших в результате ее исполнения, путем приведения сторон в первоначальное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки.

Поскольку оспариваемая сделка признана судом недействительной в силу статьи 168 ГК РФ, следовательно, подлежит применению общее правило, регулирующее правовую судьбу полученного сторонами по сделке, - двусторонняя реституция.

Доводы Богма Н.Я., изложенные