Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2013 по делу n А46-8545/2009. Изменить определение первой инстанции (по аналогии со ст.269, 272, п.36 Постановления Пленума ВАС от 28.05.2009 №36)

и требований о передаче жилых помещений.

Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений согласно заключению составляет 46 700 135 руб. Стоимость прав застройщика на объект составляет 1 руб., право аренды земельного участка оценено в 2 900 000 рублей, что меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр.

2) Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.

Согласно данным, изложенным в инвентаризационных описях и заключению конкурсного управляющего, у должника имеется движимое и недвижимое имущество на общую сумму 81 124 847 рублей. Совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД»  на дату 07.09.2012 (дата проведения собрания кредиторов) составляет 49 467 703, 03 рублей.

3) Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2010 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД»  включено требование ОАО «Сбербанк России» в сумме 33 218 083 руб. 23 коп. как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

В рамках рассмотрения указанного требования судом установлено, что 28.11.2007 между ОАО «Сбербанк России» (Банк) и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» (заемщик) заключен договор № 74 об открытии невозобновляемой кредитной линии в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику кредит в сумме 31 000 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по строительству кирпичного 1 секционного, 10 этажного жилого дома по адресу: ул. 11 Ремесленная в Центральном административном округе города Омска на срок по 27.11.2008 под 12,5 % годовых, а заемщик принял на себя обязательства возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.

В качестве обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» заключены:

- договор ипотеки № 161 от 28.11.2007, предметом которого является передача принадлежащего ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» права аренды на земельный участок сроком на 3 года, расположенный по адресу: улица 11 Ремесленная с местоположением в 43 м северо-восточнее относительно одноэтажного жилого дома, имеющего адрес: ул. 11 Ремесленная, 32, с кадастровым номером 55:36:0401 14:3028, площадью 2105,00 кв.м в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью договора, залоговой стоимостью 19 425 000 руб.;

- договор залога имущественных прав № 162 от 28.11.2007, предметом которого является передача в залог всех своих имущественных прав (требований) на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная с местоположением в 43 м северо-восточнее относительно 1 этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 32 в ЦАО г.Омска, залоговой стоимостью 9 480 000 руб.

Как следует из пункта 3.1.3. договора ипотеки № 161 от 28.11.2007, возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны Департамента имущественных отношений не имеется, что подтверждается письмом № 07-01/46299 от 19.11.2007.

 Право аренды земельного участка согласно пункту 1.3. договора ипотеки № 161 от 28.11.2007 подтверждается  договором аренды земельного участка № Д-Ц-31-6 936 от 29.03.2007, заключённого с Департаментом недвижимости Администрации г. Омска сроком на 3 года и зарегистрированным в УФРС по Омской области 16.05.2007 за № 55-55-01/060/2007-974.

  На момент заключения договора ипотеки № 161 от 28.11.2007 и вынесения арбитражным судом определения от 10.03.2010 действовал договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-6 936 от 29.03.2007.

В рамках рассмотрения обособленного спора в настоящем деле о банкротстве -  заявления Фасхутдинова Т.А. о внесении изменений в реестр требований кредиторов должника и о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 14:3028, площадью 2105 кв.м, установленного договором ипотеки № 161 от 28.11.2007, Арбитражный суд Омской области пришел к выводу о прекращении залога права аренды на земельный участок ввиду истечения установленного в договоре  аренды земельного участка срока аренды – 3 года (определение от 26.07.2013). С указанной позицией согласился суд апелляционной инстанции (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2013), указав также, что в реестр не может быть включено требование залогодержателя как требование, обеспеченное залогом, поскольку должник (залогодатель) не владеет предметом залога ввиду истечения срока аренды, на который ему был предоставлен для использования земельный участок.

Оценивая условия договора залога имущественных прав № 162 от 28.11.2007, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее – Закон о залоге) предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (абзац второй статьи 11 Закона о залоге).

В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки.

Согласно пункту 2 статьи 5 Закона об ипотеке правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Как следует из части 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (часть 2 статьи 10 Закона об ипотеке).

В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано застройщиком.

По смыслу подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве условия, препятствующего передаче объекта, является установление судом наличия в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В деле отсутствуют сведения о государственной регистрации договора залога  прав застройщика на незавершенный строительством объект.

Указанное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что залог, о котором идет речь в договоре залога имущественных прав № 162 от 28.11.2007 не является тем залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, который по смыслу подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве является препятствием для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, требования подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве в настоящем случае соблюдены.

4) После завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Указанный жилой дом состоит из 60 квартир.

Судебными актами Арбитражного суда Омской области по настоящему делу в реестр требований о передаче жилых помещений первой очереди строительства включены требования участников строительства в отношении 47 жилых помещений, второй очереди строительства – в отношении 3 жилых помещений.

5) Как указывает конкурсный управляющий право собственности застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) не зарегистрировано.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект за должником не является препятствием для удовлетворения ходатайства о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на этот объект. В деле отсутствуют сведения о регистрации прав в отношении спорного объекта за иными лицами.

Суд считает возможным учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 № 15961/11 и касающуюся применения положений статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которой, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.

  Передача участникам объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве) являются способами удовлетворения требований участников строительства, направленными на соразмерное и пропорциональное удовлетворение требований участников строительства.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/2012 по делу А55-16103/2010, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

6) Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Как указывалось выше, срок действия договора аренды земельного участка № Д-Ц-31-6936 от 29.03.2007, заключенного между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска сроком и ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» истек.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указано выше, договор аренды земельного участка № Д-Ц-31-6936 от 29.03.2007, заключённый сроком на 3 года зарегистрирован в УФРС по Омской области 16.05.2007.

Соответственно, срок действия названного договора истек 16.05.2010.

Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Сведений о том, что одна из сторон возражала относительно возобновления договора на неопределенный срок, материалы дела не содержат. Соответствующих доводов лицами, участвующими в деле, не приведено.

7) Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива «Ремесленный», зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц 30.07.2010 (свидетельство серии 55 № 003456831).

При этом,  ЖСК «Ремесленный» соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве:

1) основной целью деятельности ЖСК «Ремесленный» является завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) первая и вторая очередь и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (пункт 3.1 Устава ЖСК «Ремесленный»);

2) членами ЖСК «Ремесленный» являются участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства) (пункт 10.1.1 Устава ЖСК «Ремесленный»);

3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства (пункт 9.1.4 Устава ЖСК «Ремесленный»).

Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.

Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего конкурсного управляющего ООО «ПКФ «СМУ-1 КПД» Вишнякова С.А. о погашении требований участников долевого строительства дома по адресу: ул. 11-я Ремесленная, 25 путем передачи прав застройщика на объект незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) и земельного участка ЖСК «Ремесленный», созданному из числа участников долевого строительства.

Такая передача должна быть осуществлена в погашение требований участников строительства данного многоквартирного дома.

5. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный