Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу n А81-850/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Администрации муниципального образования город Салехард от 28.06.2010 № 656-р «О проведении аукциона на право заключения договора   аренды   муниципальных   нежилых   помещений»   и   протокола   о   результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды и определению победителя аукциона от 19.08.2010 № 2-19-УИ право на заключение договора аренды муниципального нежилого помещения (№ 16, 30-34) общей площадью 78,3 кв.м на первом этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г.Салехард, ул.Мира, 17а, на срок 5 лет было предоставлено участнику открытого аукциона - ООО «Доктор Озон» по начальной (расчётной) стоимости годовой аренды  в размере  671 143 руб.

При этом условиями аукциона предусмотрено, что договор аренды заключается с победителем аукциона на срок 11 месяцев с последующим возобновлением его на каждые 11 месяцев в течение пятилетнего срока, но не далее, чем до 16.08.2015. Возобновление договора на последующие 11 месяцев производится при надлежащем   исполнении   арендатором   обязанностей   по   предыдущему   договору.

По результатам аукциона ООО «Доктор Озон» заключило с Департаментом     имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (в настоящее время - Управление имущественных отношений Администрации города Салехарда) на условиях проекта, представленного в составе аукционной документации, договор № 9 от 19.08.2010 на аренду нежилого помещения, согласно которому Департамент имущественных и земельных отношений (арендодатель) передаёт в аренду ООО «Доктор Озон» (арендатору) нежилое помещение, общей площадью 78,3 кв.м, на первом этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу: г.Салехард, ул. Мира, 17а (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды от 19.08.2010 установлен с 17.08.2010 по 17.07.2011 (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.4 договора указано, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на следующие 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 16.08.2010 № 2-19-УИ, но не далее, чем до 16.08.2015.

Размер годовой арендной платы установлен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.08.2010 № 2-19-УИ на помещение и составил 671 143  руб., включая НДС (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.5.2 договора арендная плата без НДС в размере 47 397 руб. 10 коп. должна перечисляться арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.

За несвоевременно поступление арендных платежей на счёт арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной  суммы  за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

По акту приёма-сдачи нежилых помещений в здании по ул.Мира 17а, являющемуся приложением к договору аренды нежилого помещения  от 19.08.2010 № 9, ООО «Доктор Озон» приняло в аренду нежилые помещения №№ 16, 30-34 общей                                площадью 78,3 кв.м.

В дальнейшем, право ООО «Доктор-Озон» на заключение договора аренды нежилого помещения (№№ 16, 30-34) на первом этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу г.Салехард, ул.Мира, 17а, было реализовано обществом путём заключения с Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард договора № 6 от 06.07.2011 на аренду нежилого помещения.

Срок действия договора аренды № 6 от 06.07.2011 установлен с 18.07.2011 по                                                                                                                   17.06.2012 (пункт 2.1 договора).

В пункте 2.4 договора указано, что арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет право на заключение договора на следующие 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного протоколом от 16.08.2010 № 2-19-УИ, но не далее, чем до 16.08.2015

Размер годовой арендной платы установлен в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 16.08.2010 № 2-19-УИ на помещение и составил 671 143  руб., включая НДС (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.5.2 договора арендная плата без НДС в размере 47 397 руб. 10 коп. должна перечисляться арендатором ежемесячно в срок до 8 числа текущего месяца Департаменту имущественных и земельных отношений по реквизитам, указанным в договоре аренды.

За несвоевременное поступление арендных платежей на счёт арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной  суммы  за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

Приложением к договору аренды  от 06.07.2011 № 6 является акт приёма-сдачи нежилых помещений в здании по ул. Мира, 17а, согласно которому ООО «Доктор Озон» приняло в аренду от Департамента имущественных и земельных отношений помещения № № 16, 30-34, общей площадью 78,3 кв.м.

Как указывает Управление, ООО  «Доктор-Озон» в 2012 году обязательство по внесению арендной платы исполняло не в полном объеме, нарушая условия  данного договора. В связи с нарушением ООО «Доктор Озон» условий договора аренды по своевременному внесению арендной платы Управление отказалось от заключения договора на новый срок.

Управление 09.07.2012 направило ООО «Доктор Озон» письмо, в котором указало на необходимость освобождения арендуемых помещений в срок не позднее 09.08.2012.

Письмом от 09.08.2012 Управление указало на наличие у ООО «Доктор Озон» задолженности по арендной плате по состоянию на 08.08.2012 в размере 94 794 руб. 20 коп.

Впоследствии Управление неоднократно обращалось к ООО «Доктор Озон» с требованиями об уплате долга по арендной плате, об освобождении помещений, занимаемых ООО  «Доктор Озон».

Ссылаясь на указанные обстоятельства, в рамках настоящего дела (с учетом уточнения) Управление обратилось к ООО «Доктор Озон» с требованием о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 17 714,64 руб. и обязании освободить нежилые помещения площадью 78,3 кв.м на первом этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу: г.Салехард, ул. Мира, 17а, и передать их представителю Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда по акту приема-сдачи.

Со своей стороны, ООО «Доктор Озон» предъявлен к Управлению встречный иск (с учетом уточнения) о признании условия договора аренды нежилого помещения, занимаемого арендатором ООО «Доктор Озон», в части заключения договора на одиннадцать месяцев с последующим ежегодным возобновлением на одиннадцать месяцев не соответствующим закону; признании договора аренды нежилого помещения  от 19.08.2010 № 9 заключенным на пятилетний срок и действующим по 16.08.2015; возложении на Управление обязанности государственной регистрации данного договора; признании действий Управления по непредоставлению льготы по арендной плате в размере 25%, начислению арендных платежей в 2012-2013 годах без учета льготы незаконными; возложении на Управление обязанности по перерасчету арендных платежей с арендатором на 1 августа 2013 с учетом льготы по арендной плате 25% с зачетом излишне выплаченной арендной платы в счет будущих платежей.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 365-ФЗ) (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ) поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства и организаций, образующих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, включает в себя финансовую, имущественную, информационную, консультационную поддержку таких субъектов и организаций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляется органами государственной власти и органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях.

Пунктом 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ предусмотрено, что федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства). Государственное и муниципальное имущество, включенное в указанные перечни, может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе (в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливается антимонопольным органом.

Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее - Приказ ФАС России от 10.02.2010 № 67) установлено, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного пунктом 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет.

Федеральным законом от 06.12.2011 № 401-ФЗ статья 18 Федерального закона № 209-ФЗ дополнена пунктом 4.3, в котором установлено, что срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, включенного в перечни, указанные в части 4 настоящей статьи, должен составлять не менее чем пять лет.

Вместе с тем, поскольку норма пункта 4.3 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 №401-ФЗ) вступила в силу 06.01.2012, то есть после заключения договора аренды   от 19.08.2010 № 9, эта норма закона при разрешении настоящего спора применению не подлежит.

Однако изложенное не исключает применение нормы пункта 113 Приказа ФАС от 10.02.2010 №67, как указывалось выше, на момент проведения аукциона устанавливающей, что указываемый в документации об аукционе срок, на который заключаются договоры в отношении имущества, предусмотренного пунктом 4 статьи 18 Федерального закона № 209-ФЗ, должен составлять не менее пяти лет

Согласно абзацу 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

В соответствии с пунктом 150 Приказа ФАС России 10.02.2010 №67 (в редакции, действовавшей в период проведения аукциона) заключение договора по результатам аукциона осуществляется в порядке, установленном пунктами 92 - 100 настоящих Правил. Пункт 98 Правил предусматривал, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Спорный договор был заключен сторонами по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды. Документацией об аукционе предусмотрено, что участниками аукциона могут являться субъекты малого и среднего предпринимательства, имеющие право на поддержку органами местного самоуправления. Также в документации на аукцион отражено, что право заключения договора на аренду объекта предоставляется на срок 5 лет. Таким образом, условиями аукционной документации предусмотрено заключение срочного договора. Из указанных положений правовых норм вытекает невозможность заключения договора на иных условиях, не предусмотренных в аукционной документации.

Пунктом 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 №67 предусмотрена обязательность заключения договоров на срок не менее пяти лет.

В дальнейшем подобный подход к срокам договоров поддержан законодателем в Федеральном законе от 06.12.2011 № 401-ФЗ, которым статья 18 Федерального закона № 209-ФЗ дополнена пунктом 4.3 аналогичного содержания.

Ссылка Управления в жалобе на то, что  заключение договора аренды на 11 месяцев предусматривалось аукционной документацией № 2-19-УИ, в то время как аукцион по продаже права на заключение договора аренды оспорен не был, судом апелляционной инстанции отклонена, поскольку условия аукционной документации в этой части противоречат пункту 113 Приказа ФАС России от 10.02.2010 № 67.

Таким образом, поскольку условие о заключении договора на 11 месяцев с последующим возобновлением на 11 месяцев является незаконным, обязательным