Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2013 по делу n А81-850/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

для сторон правилом, которому должен соответствовать договор, является условие, указанное в конкурсной документации, о заключении договора на срок 5 лет.

Изложенный вывод соответствует судебно-арбитражной практике, сложившейся при рассмотрении арбитражными судами дел по спорам между Управлением и иными арендаторами нежилых помещений в здании Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу: г.Салехард, ул. Мира, 17а, по ул.Мира, 17а, в которых также исследовались обстоятельства заключения договоров аренды на срок 11 месяцев в пределах пятилетнего срока, установленного условиями аукционной документации (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2013 по делу № А81-2624/2012, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.11.2013 № ВАС-12716/13, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2013 по делу № А81-4675/2012, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.11.2013 № ВАС-12716/13).

В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что обстоятельства заключения договоров по итогам аукциона не могут быть разными для нескольких арендаторов.

Таким образом, учитывая, что сторонами договор подписан, его условия должны соответствовать условиям конкурсной документации, суд апелляционной инстанции  соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условия договора аренды нежилого помещения, занимаемого арендатором ООО «Доктор-Озон», в части заключения договора на одиннадцать месяцев с последующим ежегодным возобновлением на одиннадцать месяцев является не соответствующим закону. Имущество по договору аренды от 19.08.2010 № 9 предоставлено на 5 лет.

В связи с чем договор аренды нежилого помещения от 19.08.2010 №9 обоснованно признан заключенным на пятилетний срок и действующим по 16.08.2015.

В апелляционной жалобе Управление также указывает, что суд, признавая имущество по договору аренды переданным на 5 лет, фактическим признал договор заключенным на 5 лет, следовательно, подлежащим государственной регистрации. Считает, что поскольку договор в установленном порядке зарегистрирован не был, то он не является заключенным.

Вместе с тем, государственная регистрация является требованием к форме заключения договора аренды, в то время как предметом настоящего спора является установление обстоятельств, связанных со сроком действия договора. В связи с чем доводы истца о незаключённости договора отклонены.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что удовлетворение требования о признании условий договора аренды нежилого помещения, занимаемого арендатором ООО «Доктор Озон», в части заключения договора на одиннадцать месяцев с последующим ежегодным возобновлением на одиннадцать месяцев не соответствующим закону и признании договора аренды нежилого помещения № 9 от 19.08.2010 заключенным на пятилетний срок и действующим по 16.08.2015 влечет отказ в удовлетворении требований Управления об обязании освободить нежилые помещения площадью 78,3 кв.м на первом этаже здания Салон бытовых услуг «Сияние Севера», расположенного по адресу: г.Салехард, ул. Мира, 17а, и передать их представителю Управления имущественных отношений Администрации города Салехарда по акту приема-сдачи.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы Управления, не согласного с выводом суда первой инстанции в этой части, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Истец считает договор аренды от 06.07.2011 № 6 (последнего из подписанных с ответчиком на 11-месячный срок договоров) расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с 11.02.2013 в связи с направлением письма от 24.12.2012 № 1004-02-17-15/1503, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Вместе с тем, в данном случае суд первой инстанции признал, а суд апелляционной инстанции согласился с тем, что нежилое помещение предоставлено ответчику по договору аренды от 19.08.2010 № 9, заключенному на 5 лет.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ закреплена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, в период с ноября 2012г. по февраль 2013г. у арендатора образовалась задолженность по арендной плате в сумме 134 342,02 руб., тем не менее, именно погашение ответчиком указанной задолженности в ходе рассмотрения настоящего спора (платежное поручение от 08.04.2013 № 251 – л.д. 60 т.1) послужило основанием для отказа истца от требования о взыскании долга.

По правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Из норм ГК РФ, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Вместе с тем, уведомления арендодателя, обязывающие арендатора погасить долг и освободить арендуемое имущество, сами по себе не свидетельствуют о расторжении договора (статьи 450, 619 ГК РФ).

В деле отсутствуют уведомления Управления, из которых бы явствовал односторонний отказ арендодателя от договоров аренды.

Поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в иске об обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

В настоящем деле истец также заявил о взыскании с ответчика неустойки по пункту 6.1 договора в сумме 17 714 руб. 64 коп.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статья 330 ГК РФ).

По условиям пункта 5.5.2 договора № 9 от 19.08.2010 арендная плата подлежала  перечислению  ежемесячно,  в  срок  не  позднее  8  числа  расчетного  месяца.

В соответствии с пунктом 6.1 договора за несвоевременно поступление арендных платежей на счёт арендодателя условиями договора аренды установлена ответственность арендатора в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, требование арендодателя о возложении на арендатора ответственности за нарушение обязательства по своевременной уплате арендной      платы является обоснованным.

Ссылка ответчика на то, что уплата арендной платы в меньшем, чем установлено, размере, явилось следствием применения им льготы при исчислении арендной платы, судом апелляционной инстанции отклоняется. В спорный период право на применение льготы за ответчиком истцом признано не было, в связи с чем арендная плата должна была вноситься в установленном договором размере. Мотивы ненадлежащего исполнения обязательства в данном случае значения не имеют. Отсутствие своей вины в допущенной просрочке (статья 401 ГК РФ) ООО «Доктор Озон» не доказало.

Расчет неустойки истцом произведен в порядке пункта 6.1 договора аренды  от 19.08.2010 №9 за период с даты возникновения просрочки по каждому платежу с января по 31 мая 2012 года. Размер начисленной неустойки по расчётам Управления составил 17 714 руб. 64 коп.

Проверив представленный Управлением расчет неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу, что он является правильным.

При этом ООО «Доктор Озон» в порядке статьи 333 ГК РФ заявило суду первой инстанции о явной несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», если ответчик при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и представил соответствующие доказательства, однако суд первой инстанции её размер не снизил либо снизил, но истец или ответчик не согласен с суммой неустойки, взысканной судом, суд апелляционной инстанции по жалобе соответствующей стороны решает вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, исходя из имеющихся в деле и дополнительно представленных (с учетом положений частей 1 - 3 статьи 268 АПК РФ) доказательств.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной её несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом, как разъяснил Конституционный Суд РФ в Определении от 21.12.2000 № 263-О, положения части 1 статьи 333 ГК РФ содержат не право, а обязанность суда устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

В пункте 2 названного Постановления указано, что разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении дела приходит в каждом конкретном случае, в том числе посредством установления несоразмерности между начисленной суммой неустойки и последствиями неисполнения обязательства, в случае наличия несоразмерности.

Суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что согласованный сторонами размер и порядок начисления неустойки (в размере 1 процента с просроченной суммы платежа за каждый день просрочки) превышает размер штрафных санкций, обычно применяемых в гражданском обороте при неисполнении гражданско-правовых обязательств. Данный размер пени является чрезмерным, поскольку при подобном проценте годовая ставка составила бы 360 процентов годовых, что более чем в 40 раз превышает   ставку   рефинансирования   ЦБ   РФ,   действовавшую   в   период   нарушения.

При этом виновная в неисполнении обязательства сторона должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с неё неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки.

Поэтому при определении соразмерности размера неустойки суд вправе, не учитывая волю сторон, исходить из того, имеются ли в деле доказательства наличия у истца негативных последствий ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору.

Таких доказательств в материалы дела не представлено.

Управление не представило судам первой и апелляционной инстанции доказательств, подтверждающих причинение ему ущерба, соответствующего взыскиваемой неустойке.

В случае же, если размер убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств, превышает сумму взысканной судом первой инстанции неустойки, истец не лишен возможности предъявить требование в порядке статьи 394 ГК РФ.

В связи с чем, снизив размер неустойки, суд первой инстанции в данном случае не ущемил права истца, а установил баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Неустойка в силу положений статьи 330 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора и не может являться способом обогащения кредитора.

Тем более, что неустойка