Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу n А46-6856/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в твердой сумме. Ни договор аренды земельных участков, ни распоряжение Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства» не содержат методику расчета арендной платы. Кадастровая стоимость земельных участков на момент заключения Договора аренды была определена, как следует из приложенных к договору выписок из государственного земельного кадастра, на основании указа Губернатора Омской области № 110 от 19.06.2003;

- размер арендной платы по договору аренды определен по результатам проведения торгов, регулируемая арендная плата не применяется (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);

-  судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не учтено, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Изменение кадастровой стоимости земельного участка не влечет автоматического изменения условий договора, без внесения в него соответствующих изменений и дополнений в соответствии со статьями 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» положения актов, которыми устанавливаются правила регулирования арендной платы, применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Применение положения абзаца 4 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 об автоматическом изменении условий договора возможно при совокупности следующих двух условий: прямое указание в договоре аренды на автоматическую корректировку размера арендной платы в связи с изменением акта публично-правового образования, устанавливающего правила определения арендной платы; изменение акта публично-правового образования, устанавливающего правила определения арендной платы;

- при расчете задолженности по арендной плате истцом вместо расчетного показателя «кадастровой стоимости прилегающего оценочного квартала» применено понятие «удельный показатель», что противоречит требованию статьи 5 решения Омского городского Совета от 25.27.2007 № 46-п «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска». Кроме того, при расчете задолженности по арендной плате истец исходил из кадастровой стоимости земельных участков, установленных в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 19.12.2007 № 174-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов города Омска в границах кадастрового района 55:36», при этом данное постановление было признано утратившим силу с 01.01.2012 постановлением Правительства Омской области с 21.12.2011 № 254-п «О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 07.12.2005 № 133-п и признании утратившим силу отдельных постановлений Правительства Омской области»;

- поскольку ранее земельные участки находились в аренде у ООО ДСК «Стройбетон», впоследствии правопреемником данной организации стало ООО «Три-С», а с 12.03.2013 девять земельных участков из одиннадцати перешли в аренду к ООО «АН СБИ», то вывод суда о невозможности применения сроков исковой давности по заявлению одного из ответчиков, является необоснованным;

- взыскание задолженности, рассчитанной исходя из ставки арендной платы в 7, 8 раз превышающую установленную договором, несоразмерной с рыночной значимостью данных земельных участков и расходов по комплексному освоению данной территории, нарушает принципы, сформулированные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», что может привести к нецелесообразности и невозможности освоения данных земельных участков;

- в порядке статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, если кадастровая стоимость земельного участка не определена, применяется нормативная цена земли, а не «кадастровая стоимость прилегающего оценочного квартала» или «удельный показатель стоимости земель».

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО «СМТ СБ», ООО «АН СБИ» поддержали требования, заявленные в апелляционных жалобах.

В письменном отзыве на апелляционные жалобы и в устном выступлении в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента заявленные в апелляционных жалобах требования отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просит решение арбитражного суда оставить без изменения как законное и обоснованное, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Апелляционные жалобы рассмотрены в соответствии с частью 1 статьи 266, частями 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО «Три-С», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания и не заявившего ходатайств об его отложении.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв на них, выслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства», опубликованным официально в газете «Третья столица» от 27.12.2007 № 88 (420), Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска поручено провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В этом же печатном издании было опубликовано, помимо названного распоряжения, и извещение о проведении аукциона.

Данными документами определены перечень земельных участков, начальная цена предмета аукциона, размер арендной платы, а также иные условия аукциона.

Упомянутым ненормативным актом (распоряжением) были определены условия, регламентирующие взаимоотношения организатора аукциона с победителем аукциона, то есть с тем лицом, которое приобретёт права по владению и пользованию земельными участками для целей комплексного жилищного строительства на этой территории.

По результатам проведённого на основании этого распоряжения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенных в Центральном административном округе города Омска, подписан протокол, по которому ООО Домостроительная корпорация «Стройбетон» как единственный участник аукциона вправе было заключить договор купли-продажи права и договор аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

28.01.2008 Департаментом и ООО «ДСК «Стройбетон» подписан договор № 3 купли-продажи  права на заключение договора аренды 9 земельных участков сроком на 10 лет, общей площадью 1 638 464 кв.м для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цена за приобретаемое право составила 1 173 460 000 руб.

В тот же день 28.01.2008 между Департаментом и ООО «ДСК «Стройбетон» заключён непосредственно договор аренды № Д-Ц-31-7070 девяти земельных участков в Центральном АО г. Омска, общей площадью 1 638 464 кв.м сроком на 10 лет, который 11.02.2008 зарегистрирован в Управлении ФРС по Омской области.

В преамбуле данного договора аренды указано на то, что договор заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права, заключенного в соответствии с распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства».

В силу пункта 1.1 договора аренды № Д-Ц-31-7070 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет находящиеся в муниципальной собственности земельные участки из состава земель населённых пунктов в границах города Омска:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0300 площадью 65 244 кв.м, местоположение установлено в северо-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0302 площадью 147 767 кв.м, местоположение установлено в северо-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02 : в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0298 площадью 218 938 кв.м , местоположение установлено в юго-западной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0299 площадью 66 454 кв.м, местоположение установлено в северной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0301 площадью 325 674 кв.м, местоположение установлено в восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0303 площадью 396 124 кв.м, местоположение установлено в юго-восточной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0304 площадью 193 480 кв.м, местоположение установлено в центральной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0305 площадью 179131 кв. м, местоположение установлено в южной части кадастрового квартала 55:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:06 10 02:0306 площадью 455 652 кв.м, местоположение установлено в западной части кадастрового квартала 5555:36:06 10 02: в Центральном административном округе города Омска.

Общая площадь земельных участков составляет 1 638 464 кв.м.

По положениям пункта 1.1 договора участки предоставляются для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу пункта 2.1 договора Арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере 387 902,26 руб. ежемесячно не позднее десятого числа расчётного месяца.

Согласно пункту 10.1 договора аренды неотъемлемой его частью являются следующие приложения:

- акт приема-передачи земельного участка;

- протокол о результатах аукциона;

- кадастровые планы земельных участков;

-договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков.

Кадастровые номера земельных участков, отмеченных в договоре, тождественны кадастровым номерам: 55:36:061002:298, 55:36:061002:299, 55:36:061002:300, 55:36:061002:301, 55:36:061002:302, 55:36:061002:303, 55:36:061002:304, 55:36:061002:305, 55:36:061002:306.

В дальнейшем из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:301, 55:36:061002:303, 55:36:061002:305 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:520, 55:36:061002:521, 55:36:061002:522, 55:36:061002:523, 55:36:061002:524, что подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми паспортами названных земельных участков.

Сведения о данных земельных участках были внесены в государственный кадастр недвижимости 12.07.2010.

Так, согласно представленным в материалы дела кадастровым паспортам от 30.07.2013:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:520 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:301 и 55:36:061002:303;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:521 образован из земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:303 и 55:36:061002:305;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:522 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:301;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:523 образован из земельного участка с кадастровым 55:36:061002:303;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:061002:524 образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:061002:305.

В соответствии с выпиской от 23.07.2013 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.10.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области зарегистрировано право собственности муниципального образования города Омск на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:061002:520, 55:36:061002:521, 55:36:061002:522, 55:36:061002:523, 55:36:061002:524.

С учётом этого, Департамент, обращаясь в арбитражный суд, рассчитал задолженность за пользование земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:061002:524, 55:36:061002:523, 55:36:061002:522, 55:36:061002:521, 55:36:061002:520, начиная с 15.10.2010.

30.01.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:520 и 55:36:061002:521 переданы ООО СМТ «Стройбетон».

12.03.2013 права и обязанности арендатора по договору в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:061002:522, 55:36:061002:300, 55:36:061002:524, 55:36:061002:298, 55:36:061002:523, 55:36:061002:299, 55:36:061002:302, 55:36:061002:304, 55:36:061002:306 переданы ООО «АН Стройбетонинвест».

Считая, что ответчики уплачивали арендную плату не в соответствии с действующим законодательством, а в меньшем размере, чем полагалось, истец произвёл пересчет задолженности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департаментом в Арбитражный суд Омской области с соответствующим иском.

18.10.2010 Арбитражный суд Омской области вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного