Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу n А46-6856/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Отношения сторон, возникшие из договора аренды земельных участков № Д-Ц-31-7070, регулируются нормами главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора на торгах, правилами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Так, пунктом 4.1.2 договора предусмотрено право арендодателя вносить изменения и (или) дополнения в договор в случае внесения изменений и (или) дополнений в действующее законодательство.

Буквальное толкование условий договора аренды указывает на то, что изменение размера арендной платы, возможно в случае внесения изменений в действующее законодательство, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости участка исключительно посредством заключения дополнительного соглашения к договору в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем размера арендной платы, утвержденной в качестве его условия.

Как указывалось выше, однозначно следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельных участков № Д-Ц-31-7070 от 28.01.2008 заключен по результатам торгов в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного Кодекса, предусматривающими особенности  предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции от 25.01.2013, действовавшей на момент вынесения обжалуемого судебного акта, указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, если по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически, регулируемая арендная плата не применяется. Вместе с тем допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов. В рассматриваемом договоре аренды такое установление арендной платы не предусмотрено, как не предусмотрен и сам порядок ее определения.

Таким образом, арендная плата по договору от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывалась на торгах. Поскольку размер арендной платы, установленный в пункте 2.1 договора, определен по результатам открытого аукциона и в твердой сумме, по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды муниципального имущества не является регулируемым.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Указанные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим это управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды, если это прямо предусмотрено в самом договоре.

Если стороны распространили действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет условию договора. Если при этом стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В преамбуле исследуемого договора аренды указано на то, что он заключён на основании результатов торгов, состоявшихся 28.01.2008 (протокол об итогах аукциона), и договора купли-продажи права, заключенного в соответствии с распоряжением Мэра города Омска от 26.12.2007 № 510-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства».

Таким образом, в данной ситуации договор аренды земельных участков заключен на торгах, в результате проведения которых определена ставка арендной платы за единицу площади земельных участков, подлежащая периодической оплате (ежемесячно).

Условие о том, что размер арендной платы или иное условие корректируется автоматически при изменении актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.

В связи с вышеизложенным суд апелляционной инстанции, с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, не соглашается с выводом суда первой инстанции, основанном на судебных актах Высшего Арбитражного Суда, принятым ранее Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13,  о том, что, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, изменение нормативных правовых актов, устанавливающих, в данном случае, новую кадастровую стоимость на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, влечет изменение арендной платы с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы. Коллегия считает, что ошибочный вывод суда первой инстанции привел к принятию незаконного судебного акта.

Помимо приведенного выше анализа условий договора, апелляционный суд с целью выяснения действительной общей воли сторон при его заключении, учитывает цель договора, взаимные отношения сторон при его исполнении, последующее после заключения договора поведение сторон.

При толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора и выяснении действительной общей воли сторон относительно достижения договоренности о размере арендной платы, суд апелляционной инстанции установил, что указанная в договоре цена согласована сторонами в твердой сумме - 387 902,26 руб. в месяц (или, с учетом общей площади земельных участков 1 638 464 кв.м - 0,23 руб. за 1 кв.м., то есть, определена ставка арендной платы за единицу площади земли), является однозначной и не требующей иного понимания.

То обстоятельство, что воля сторон договора при его заключении была направлена на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства по фиксированной ставке арендной платы, а арендатор и арендодатель одинаково толковали условия договора в отношении размера арендной платы, подтверждается сложившимися между сторонами продолжительными взаимными отношениями по исполнению условий договора и их последующим после подписания договора поведением.

Так, заключив договор аренды земельных участков 28.01.2008, Департамент впервые обратился к ООО ДСК «Стройбетон» с предложением заключить дополнительное соглашение к означенному договору, изменяющее размер арендной платы в соответствии с прилагаемым порядком ее расчета, только 20.02.2012 (т.2, л.102-107), то есть, более 4-х лет спустя. Причем, анализ содержания данного предложения и приложенного к нему проекта дополнительного соглашения к договору, позволяет полагать, что истец и в феврале 2012 года считал возможным изменять арендную плату, установленную в договоре, только путем подписания дополнительного соглашения сторонами договора. Соответственно, не считал договорную арендную плату регулируемой и рассчитываемой  в порядке, установленном Решением Омского городского Совета от 25.07.2007 № 46 в зависимости от изменений кадастровой стоимости, а не от волеизъявления сторон.

Апелляционная коллегия также констатирует, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления истцом в период действия и исполнения сторонами договора аренды № Д-Ц-31-7070 в адрес арендатора каких-либо уведомлений об изменении размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков, претензий о наличии задолженности по арендной плате. По мнению судебной коллегии, при отсутствии фактов привлечения арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды в течение длительного периода времени, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Кроме того, оценивая последующее (после заключения договора аренды) поведение сторон, апелляционный суд учитывает следующее. В 2012 году, уже после направления ответчику предложения об изменении арендной платы, Департамент имущественных отношений администрации города Омска обращался в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к ООО ДСК «Стройбетон» о расторжении договора аренды земельных участков от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070 (дело № А46-13427/2012), указывая в качестве основания для расторжения договора нарушение ответчиком сроков жилищного строительства.  Таких нарушений, как невнесение арендатором на протяжении длительного времени установленной договором арендной платы, в качестве основания для расторжения договора Департаментом не указывалось, тогда как, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Требований о взыскании задолженности при обращении в суд с указанным иском также  не заявлялось, в то время как, исходя из правовой позиции истца в настоящем деле, задолженность ООО ДСК «Стройбетон» на момент рассмотрения спора по делу № А46-13427/2012 должна была бы исчисляться десятками миллионов рублей.

По убеждению коллегии, такое поведение истца объясняется только одним обстоятельством – действительная воля сторон при заключении по результатам торгов и исполнении договора аренды  от 28.01.2008 № Д-Ц-31-7070 была направлена на установление твердой и фиксированной ставки ежемесячных арендных платежей – 0,23 рубля за кв.м, изменение которой возможно только по соглашению сторон договора.

Изложенное позволяет коллегии также прийти к выводу об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении суммы (цены) арендных платежей; до момента обращения в суд с настоящим иском неопределенности в отношении размера арендных платежей в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Коллегия отмечает, что постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу № А46-13427/2012, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2013, принят судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что Департамент не представил доказательств наличия существенных изменений обстоятельств, являющихся основанием для расторжения спорного договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на недоказанность Департаментом того, что исполнение договора аренды на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон. При разрешении спора в деле № А46-13427/2012, по результатам исследования представленных в дело документов суд апелляционной инстанции принял во внимание, что обществом ведется строительство, зарегистрировано право собственности на объекты незавершенного строительства микрорайона № 5 нового жилого района «Амурский» города Омска.

Также судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела № А46-13427/2012 установлен факт перехода части арендуемых земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, в связи со сдачей построенных домов в эксплуатацию и приобретением третьими лицами права собственности на квартиры.

По мнению коллегии, обращение Департамента с настоящим иском без учета изложенных выше обстоятельств перехода земельных участков в собственность иных лиц, о которых истец, как лицо, участвующее в деле № А46-13427/2012, был хорошо осведомлен, не обосновано.

Помимо вышесказанного судебная коллегия отмечает, что одновременно с договором аренды № Д-Ц-31-7070 по результатам открытого конкурса между   Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ООО ДСК «Стройбетон» был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельных участков от 28.01.2008 № 3. В счет исполнения обязательств по данному договору ООО