Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу n А70-6579/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

после чего, истец в третий раз обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

Письмом от 25.03.2013 № 2538 Администрация г. Тюмени отказала истцу в получении разрешения на строительства (т.1 л.д. 102-103), указав в качестве оснований отказа то обстоятельство, что в результате проверки проектной документации на листе 3 «План расположения здания и сооружений» проектируемый объект (склад 4) не соответствует параметрам допустимого размещения зданий, строений, сооружений, согласно градостроительному плану земельного участка № RU-42-30-20-00-GPZU-13-0022, утвержденному распоряжением первого заместителя Главы города Ишима от 14.02.2013 № 133-р. Кроме того, Администрация указала, что в соответствии с градостроительным планом земельного участка № RU-72-30-20-00-GPZU-11-2003, утвержденным распоряжением администрации г.Ишима от 27.01.2011 № 27-р, земельный участок площадью 835 кв.м. расположен в зоне социально-бытового назначения с основными видами использования: объекты социально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты хранения и обслуживания автотранспорта, объекты административно-делового назначения, что не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.

В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору аренды № 107 от 27.12.2010 земельный участок по его целевому назначению, а именно, строительство стационарной мойки и сервисного обслуживания автотехники, истец обратился в Администрацию г.Ишима с заявлением о расторжении вышеназванного договора аренды, а также требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной истцом арендной платы ( т.1 л.д.104-108). К указанному заявлению истцом приложен проект соглашения о расторжении договора аренды № 107 от 27.12.2010, в пункте 2 которого указано на предоставление арендодателем земельного участка не пригодного для использования в целях, указанных п.1.3 договора, и обязанность ответчика по возврату оплаченной истцом арендной платы   (т.1 л.д.111).

По результатам рассмотрения обращения истца о расторжении договора Администрация г.Ишима подготовила и направила в адрес ОАО «Тюменский аккумуляторный завод» письмо № 4118 от 08.05.2013 о согласии расторгнуть указанный договор, вместе с тем, отказавшись от возврата арендной платы, к письму приложен проект соглашения о расторжении договора аренды в редакции ответчика и акт приема-передачи (возврата) земельного участка с указанием на отсутствие у сторон взаимных претензий (л.д.112-115).

Истец, указывая, что земельный участок, переданный истцу по договору аренды № 107 от 27.12.2010, изначально не мог быть использован ОАО «Тюменский аккумуляторный завод» в соответствии с испрашиваемыми целями, тем самым ответчик нарушил свою обязанность по передаче имущества, в рамках настоящего дела обратился с иском о расторжении договора  и взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 813 321,50 руб.

Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из приведенных положений и условий договора аренды № 107 от 27.12.2010, получив земельный участок в аренду, ОАО «Тюменский аккумуляторный завод» приняло на себя обязанность по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).

Обращаясь с настоящим иском, ОАО «Тюменский аккумуляторный завод» настаивает на том, что Администрацией допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в предоставлении земельного участка, не соответствующего условиям договора.

Как следует из материалов дела, основанием обращения истца с требованием о расторжении договора аренды послужила невозможность получения разрешения на строительство и последующей постройки на предоставленном истцу земельном участке стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники, поскольку спорный земельный участок изначально был предоставлен с нарушением градостроительных норм и норм земельного законодательства, так как часть земельного участка находилась за пределами красных линий.

В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, вправе обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

Согласно пункту 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 данного Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.

Пункт 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Согласно пункту 6 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта.

По правилам пунктов 1 и 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предоставлении земельного участка для строительства могло быть принято только после установления границ на местности и его государственного кадастрового учета.

По смыслу пункта 2 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении градостроительной деятельности должен быть обеспечен сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов.

Из приведенных норм следует, что развитие территорий, строительство представляют собой упорядоченные процессы, выбор земельного участка для таких целей должен соответствовать градостроительным, санитарным, экологическим нормам, учитывать мнение общественности, интересы населения.

Пункты 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют, что красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты), а понятие территорий общего пользования определено как территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).

Основные требования к порядку проектирования и установления красных линий в поселениях Российской Федерации определяются Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной постановлением Госстроя России от 06.04.1998 № 18-30 (далее -Инструкция № 18-30).

В соответствии с пунктом 3.8 Инструкции № 18-30 красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц и площадей, а также при установлении границ землепользований.

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Проанализировав положения названной нормы в совокупности с правилами пунктов 11 и 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что расположение земельного участка на территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке.

Как пояснил представитель истца, Общество просило и приняло в аренду земельный участок под строительство капитальных строений и впоследствии планировало оформление спорного земельного участка в собственность, на что и было указано в его заявлении № 25/10-072 от 27.02.2010, однако в силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Ссылка подателя жалобы на то, что 26.12.2012 в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Ишим, утвержденные решением Ишимской городской Думы от 25.12.2009 № 350, внесены изменения, согласно которым красная линия уточнена, территория общего пользования не входит в состав арендуемого истцом земельного участка, не свидетельствует о надлежащем исполнении Администрацией обязательств по предоставлению земельного участка.

На момент предоставления земельного участка истцу часть участка находилась за пределами красных линий, и именно пересечение красных линий послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (05.04.2011).

При формировании акта выбора земельного участка пересечение красных линий не было учтено.

Более того, в дальнейшем использование спорного участка под строительство объектов ОАО «Тюменский аккумуляторный завод» стало невозможным.

Земельный участок предоставлен истцу для проектирования строительства стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники (пункт 1.3 договора).

Однако в последнем отказе на выдачу разрешения на строительство (№ 2538 от 25.03.2013, т.е. спустя два с половиной года после утверждения схемы расположения земельного участка, акта выбора места размещения стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники по адресу: г. Ишим, ул. Ялуторовская (Постановление Администрации г. Ишима № 1317 от 31.08.2010) и заключения договора аренды №107 от 27.12.2010) ответчиком было указано на то, что арендуемый земельный участок расположен в зоне социально-бытового назначения с основными видами использования: объекты социально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты хранения и обслуживания автотранспорта, объекты административно-делового назначения, что не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.

С учетом вида