Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 по делу n А70-521/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

суда Тюменской области от 15.09.2011.

            В кадастровом паспорте помещения от 24.04.2013 (т. 133 л.д. 25), квартира № 125 по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, 88, корпус 1, расположенная на 7 этаже, имеет общую площадь 88,32 кв.м.

            По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (уведомление от 16.04.2013 № 01/175/2013-55) (т. 133 л.д. 27) правопритязания на квартиру № 125 отсутствуют.

            Полуянова В.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании права собственности на квартиру № 125, обосновывая свои требования к должнику подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8.  и пунктом 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве.

   Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства.

  Пунктом 8 статьи 201.11. Закона о банкротстве установлено, что в  случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьёй 201.8. настоящего Закона.

   Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения путём подачи заявления о признании права собственности.

   При этом по смыслу приведённой нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение только при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

   Заявление о признании должника банкротом принято к производству суда определением от 13.02.2012.

   Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано  26.01.2011.

   Акт передачи  квартиры подписан между Полуяновой В.Н. и должником 26.01.2011.

  То есть, наличие общих условий для возникновения у Полуяновой В.Н. права на обращение в арбитражный суд с настоящим заявлением имеется.

   Вместе с тем, по правилам пункта 1 статьи 201.1. Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

  Таким образом, основанием самих требований о признании права собственности на квартиру в построенном застройщиком жилом доме прежде всего выступает договор, заключённый между застройщиком – должником и участником долевого строительства.

 Поэтому  арбитражному суду первоначально следует установить, имеется ли между застройщиком и заявителем заключённый договор участия в долевом строительстве, на основании которого у заявителя может возникнуть право собственности на спорную квартиру.

 Как указывалось выше, в обоснование своих требований Полуянова В.Н. ссылается на два договора № 43 от 28.12.2004 и № 43 от 15.06.2007.

 При этом передача спорной квартиры по акту № 3 от 26.01.2011 должником Полуяновой В.Н. имела место на основании договора № 43 от 15.06.2007.

 Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о незаключённости договора № 43 от  15.06.2007 по следующим основаниям.

  В соответствии  с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ  договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции, действующей на момент подписания рассматриваемого договора от 15.06.2007 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Таким образом, в силу вышеназванных норм права договор участия в долевом строительстве считается заключённым с момента государственной регистрации.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает следующее.

Статьёй 27 вышеуказанного Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что он вступает в законную силу по истечении трёх месяцев со дня его официального опубликования. Действие Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

   Федеральный закон № 214-ФЗ опубликован 31.12.2004 в «Российской газете» № 292 и вступил в силу с 01.04.2005.

Пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

По смыслу закона у застройщика возникает право привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного жилого дома только при наличии разрешения на строительства, полученного в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из данной нормы права на момент  подписания договора 15.06.2007 у ЗАО «Запсибстойсервис» как у застройщика должно быть соответствующее разрешение на строительство подлежащего передаче участнику долевого строительства жилого помещения по этому договору.

 Из пункта 1.4. договора № 43 от 15.06.2007 следует, что застройщиком осуществляется строительство объекта  на основании разрешения на строительство со ссылкой в качестве основания на распоряжение № 472-рк от 26.08.2005 «О разрешении ЗАО «Запсибстройсервис» строительства многоэтажного жило дома (1 этап) по ул. Тобольский тракт».

Таким образом, разрешение на строительство было выдано застройщику в 2005 году.

 Следовательно, подписанный застройщиком с Полуяновой В.Н. договор № 43 от 15.06.2007 должен обязательно быть зарегистрированным в установленном законом порядке в целях считать его заключённым с вытекающими для сторон соответствующими  правами и обязанностями друг к другу.

 Однако из представленного в дело договора № 43 от 15.06.2007 не следует, что данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (на копии договора отсутствуют отметки о прохождении государственной регистрации).             Само по себе отсутствие государственной регистрации договора  № 43 от 15.06.2007 исключает возможность считать данный договор заключённым в соответствии с требованиями закона.

 Поэтому суд апелляционной инстанции не признаёт договор № 43 от 15.06.2007 заключённым.

 Незаключённый договор, как правило, не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля их сторон.

  Кроме этого, по незаключённому договору № 43 от 15.06.2007 Полуяновой В.Н. не доказан и факт оплаты стоимости будущей квартиры.

   Согласно пунктам 2, 3 статьи 201.6. Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

   Исходя из данной нормы применительно к рассматриваемому случаю требование участника долевого строительства к застройщику может быть признано обоснованным при условии доказанности факта внесения застройщику оплаты стоимости квартиры.

   Из составленного между застройщиком и Полуяновой В.Н. акта № 3 от 26.01.2011 следует, что передача квартиры по этому акту произведена во исполнение условий договора № 43 от 15.06.2007, а не договора № 43 от 28.12.2004.

  Следовательно, Полуянова В.Н. должна доказать факт внесения оплаты стоимости квартиры переданной квартиры именно по договору № 43 от 15.06.2007.

   Между тем, данный факт Полуяновой В.Н. не доказан.

            Пунктом 2.2. договора № 43 от 15.06.2007 установлено, что сумма, равная стоимости объекта долевого строительства (пункт 2.1.) оплачивается дольщиком в пользу застройщика путём перечисления денежных средств на его счёт в полном объёме единовременным платежом не позднее 01.09.2005. При просрочке оплаты застройщик вправе расторгнуть настоящий договор и взыскать с дольщика дополнительно суммы убытков в порядке, установленном Федеральным законом № 214-ФЗ.

             Однако надлежащих доказательств оплаты Полуяновой В.Н. именно по этому договору в деле не имеется.

            В договоре  № 43 от 15.10.2007 отсутствуют условия, содержащие ссылку на договор № 43 от 28.12.2004, в рамках которого Полуяновой В.Н. произведена оплата.

    Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

            Поскольку стороны согласовали в пункте 2.2. договора № 43 от 15.06.2007 условие о внесении Полуяновой В.Н. оплаты, при этом в срок до 01.09.2005, который наступил ранее подписания договора № 43 от 15.06.2007, то при отсутствии в этом договоре указания на оплату по договору № 43 от 28.12.2004 суд апелляционной инстанции исходит из того, что Полуяновой В.Н. не внесена оплата по договору № 43 от 15.06.2007.

            Факт внесения оплаты стоимости квартиры может быть подтверждён лишь первичными документами.

            Платёжных документов, имеющих ссылку на договор № 43 от 15.06.2007, подтверждающие  оплату стоимости квартиры в дело не представлено.

            Поэтому сама по себе справка должника от 15.06.2007 № 39 (т. 133 л.д. 20) о том, что Полуянова В.Н. оплатила 883 200 руб. на основании договора № 43 от 15.06.2007, не может выступать безусловным доказательством факта внесения Полуяновой В.Н. стоимости квартиры именно по этому договору.

             Исходя из сказанного договор № 43 от 15.06.2007 является незаключённым и Полуяновой В.Н. не подтверждён факт внесения ею денежных средств должнику в счёт оплаты стоимости квартиры № 125 по этому договору.

            Поэтому у Полуяновой В.Н. отсутствует правовое основание требовать признания за нею права собственности на квартиру № 125 по договору № 43 от 15.06.2007.

            При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

   Вопрос о наличии у должника обязательств перед Полуяновой В.Н. по передаче спорной квартиры в виде доли по договору № 43 от 28.12.2004, в рамках которого  Полуяновой В.Н., как следует из материалов дела, произведена оплата по квитанциям к приходным кассовым ордерам, суд апелляционной инстанции не рассматривает, поскольку отсутствует возможность индивидуализировать подлежащую передачу Полуяновой В.Н. квартиру  по договору № 43 от 28.12.2004.

   План квартиры к этому договору отсутствует.

   Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пунктах 1, 2, 3 Постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), в соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом