Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 по делу n А70-521/2012. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

  В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приёма-передачи, составленном сторонами во исполнение заключённого ими договора, то такой договор не может быть признан незаключённым.       В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

   Исходя из положений статьи 431 ГК РФ и вышеприведённых разъяснений Пленума ВАС РФ договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) может быть признан заключённым, если у суда достаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости.

    Поэтому при рассмотрении настоящего спора вопрос о наличии или отсутствии заключённости договора № 43 от 28.12.2004 и соответствующих обязательств сторон друг перед другом по этому договору судом апелляционной инстанции не рассматривается также.

  В связи с чем обстоятельства, касающиеся уплаты Полуяновой В.Н.  денежных средств по договору № 43 от 28.12.2004, судом апелляционной инстанции не устанавливаются.

  Составленный между должником и Полуяновой В.Н. акт № 3 от 26.01.2011 о передаче квартиры во исполнение договора № 43 от 15.06.2007  суд апелляционной инстанции не считает имеющим правового значения при рассмотрении заявления Полуяновой В.Н. в связи с признанием судом договора № 43 от 15.06.2007 незаключённым данный договор не порождает прав и обязанностей, на достижение которых была направлена воля сторон этого договора.

   Поэтому акт № 3 от 26.01.2011, составленный во исполнение незаключённого договора, не является самостоятельным основанием для признания за Полуяновой В.Н. права собственности на спорную квартиру.                                                                               Кроме этого, из материалов дела следует, и об этом указывалось выше, на квартиру № 125 помимо Полуяновой В.Н. претендует Юрьев О.Н.

            Даже, если исходить из того, что между должником и Полуяновой В.Н. имеется заключённый договор № 43 от 15.06.2007, то и в этом случае  требование Полуяновой В.Н. не может быть признано судом обоснованным по следующим основаниям.

            Как разъяснили  Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если  продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

 Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

   Статьёй 398 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определённую вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи её кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

 Таким образом,  наличие двух обязательственных сделок по передаче в будущем индивидуально-определённого имущества не влечёт недействительности одной или обеих сделок.

   Речь может идти только об их исполнимости и праве требовать возмещения убытков в случае неисполнения натурального обязательства.

            Если за одним из покупателей произведена государственная регистрация перехода права собственности, то другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

            Суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество, иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

            Разъяснения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ применимы и к рассматриваемой ситуации, несмотря на то, что ни за кем из заявителей не осуществлена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру.

            Таким образом, преимущественным правом на получение квартиры в собственность применительно к данному случаю имеет тот покупатель, у которого имеется соответствующая государственная регистрация договора, при чём совершённая ранее, чем у другого покупателя, и к тому же этот покупатель владеет спорной квартирой.

             В данном случае таким правом требования к должнику обладает Юрьев О.Н.

            Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.

            По заявлению Юрьева О.Н.

  Суд апелляционной инстанции считает обоснованным требование Юрьева О.Н. к должнику.

  Юрьевым О.Н., привлечённым апелляционным судом к участию в настоящем обособленном споре в качестве третьего лица в порядке статьи 50 АПК РФ, заявлено требование об обязании должника в лице конкурсного управляющего передать ему в собственность трёхкомнатную квартиру № 125 по адресу: г. Тюмень, ул. Жуковского, д. 88, корпус 1, по акту приёма-передачи.

 В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьёй порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование.

            В связи с чем настоящее требование Юрьевым О.Н. заявлено правомерно.

            Требования Юрьева О.Н. являются требованиями об исполнении договорного обязательства по передаче в собственности недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Такое требование может быть удовлетворено при условии:

- если само требование соответствует условиям обязательства;

- если продавец владеет имуществом;

- если имущество зарегистрировано за продавцом на праве собственности или как минимум продавцом получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

 В соответствии с пунктом 5 Постановлении № 54 при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

            Требование Юрьева О.Н. фактически является требованием, заявленным на основании статьи 398 ГК РФ, так как оно направлено на фиксацию надлежащей передачи и последующую регистрацию перехода права на квартиру за ним.

   Правовые условия для удовлетворения такого требования имеются.

            Как следует из материалов дела и указывалось выше, между должником (застройщиком) и ООО «ТюменьДизайнСервис» (дольщик) заключён договор № 164 от 16.08.2006 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

            Объектом долевого строительства, передаваемого дольщику, указано жилое помещение со следующими характеристиками: трёхкомнатная квартира, первая на площадке, 7 этаж, 3 подъезд, общая площадь 88,32 кв.м, технические характеристики согласно приложению № 1 к договору, планировочное решение согласно приложению № 2 к договору (пункт 1.3.).

            В приложении № 1 к договору указано на расположение квартиры в пределах этажа, первая  на площадке слева направо по проекту, № 125, общая площадь объекта строительства – 88,32 кв.м.

            Приложение № 2 к договору представляет собой план квартиры.

            Расхождений по месту расположения квартиры в данных, указанных в приложении № 2 к договору, с данными кадастрового паспорта и технического паспорта жилого помещения (квартиры), представленного в апелляционный суд, не имеется.

            При этом суд отмечает, что в кадастровом паспорте общая площадь квартиры составляет 89,7 кв.м, в техническом паспорте – 90,30 кв.м.

            Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.10.2006, о чём имеется соответствующая отметка о прохождении государственной регистрации на договоре, в отличие от договора № 43 от 15.06.2007, который подписан должником с Полуяновой В.Н.

            Кроме этого, договор с ООО «ТюменьДизайнСервис» заключён с должником ранее, чем подобный договор был подписан должником с Полуяновой В.Н.

            Согласно пункту 2.1. договора № 164 от 16.08.2006 общая стоимость объекта составляет 1 628 680 руб.

            Между должником и дольщиком составлен акт взаимозачёта от 30.12.2009 № 00000025, из которого следует, что стороны произвели взаимозачёт на общую сумму 7 225 860 руб., в том числе по договору № 164 от 16.08.2006 в сумме 1 728 680 руб.

   В соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачётом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

             Сведениями о том, что акт взаимозачёта признан недействительной сделкой, суд не располагает.

            В связи с чем суд апелляционной инстанции считает доказанным факт оплаты дольщиком стоимости квартиры по договору № 164 от 16.08.2006.

            В дальнейшем, первоначальный дольщик уступил Юрьеву  по  договору уступки права требования № 164-1 от 27.12.2006 права требования в отношении указанной квартиры.

            В соответствии со статьёй 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

            Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование) (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации».

            В соответствии с частью 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объёме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав.                                                                                                                                                   Следовательно, к Юрьеву О.Н. на основании договора цессии перешло право требования к должнику в том же объёме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права требования от ООО «ТюменьДизайСервис» к Юрьеву О.Н., то есть, как если бы ООО «ТюменьДизайнСервис» само обратилось к должнику с настоящим требованием.

            Поэтому настоящее обращение Юрьева О.Н. на основании договора цессии к должнику правомерно.

   Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

            Договор цессии от 27.12.2006 № 164-1 зарегистрирован  в установленном законом порядке 05.05.2010, о чём имеется соответствующая отметка на договоре.

            Исходя из сказанного договор № 164 от 16.08.2006, на основании которого по существу заявлены Юрьевым О.Н. к должнику свои требования, является заключённым и по этому договору доказан факт оплаты первоначальным дольщиком стоимости квартиры № 125.

            Ввиду того, что договор № 164 от 16.08.2006, равно как и договор цессии,  прошли государственную